så vill du försöka sälja ditt hus själv och spara på fastighetsförsäljningsprovisionen? Denna process är känd som” till salu av ägaren ”eller FSBO (uttalad” fiz-bow”), och att gå för det betyder att du håller på att engagera dig i en betydelsefull tärningsrulle. Många säljare kan framgångsrikt avsluta FSBO-processen utan problem. Många andra säljare önskar att de aldrig hade försökt det. Syftet med denna FSBO-sida är inte att övertyga dig på ett eller annat sätt, utan helt enkelt att ge en kort guide till FSBO-processen från början till slut. Nu för ansvarsfriskrivningarna:
denna webbsida är inte avsedd att vara en omfattande förklaring av allt som kan eller kommer att uppstå i en FSBO-försäljning. Genom sin definition är varje fastighetsfastighet unik och kommer att ha sina egna speciella problem att hantera.
alla förklaringar på denna sida är baserade på North Carolina lag och anpassade, och vissa seder och förfaranden kan variera från län till län Inom North Carolina.
ingenting i denna sammanfattning ska tillämpas eller användas för fastighetsförsäljning utanför North Carolina.
i denna sammanfattning antar vi att ett bostadshus säljs, men några av samma grundläggande principer bör gälla för ledig mark, bostadshus eller annan icke-kommersiell fastighet belägen i North Carolina.
det finns ingen advokat-klientrelation mellan vårt företag och alla besökare på denna webbplats tills en besökare etablerar personlig kontakt med en fast advokat och den fasta advokaten och besökaren båda är överens om att upprätta en advokat-klientrelation. Även om vi välkomnar e-post från potentiella kunder, skickar ett e-postmeddelande till en av våra advokater skapar inte en advokat-klient relation
FSBO steg 1: Inställning av priset
det första steget är att utvärdera fastigheten till salu. Här försöker du skilja dina känslor om fastigheten och titta på fastigheten som en köpare skulle se den. Det här är mycket svårare att göra än det låter. De flesta tycker att deras hus är underbart och värt mer än det egentligen är. Du måste ta hänsyn till faktorer som vilken typ av liknande egenskaper har sålt i ditt närområde, hur mycket egenskaper som säljs för, och hur länge de egenskaper som säljs var på marknaden. Fastighetsmäklare kallar denna process en ” marknadsanalys.”En marknadsanalys är vanligtvis en gratis tjänst som erbjuds av lokala fastighetsmäklare till potentiella säljare. Förhoppningen och förväntan i samband med en marknadsanalys är att säljarna sedan kommer att lista fastigheten till salu med fastighetsmäklaren. Det är inte för sent att överge FSBO och lista fastigheten med en fastighetsproffs!
du kan försöka ställa in ett försäljningspris för din fastighet genom att samla marknadsanalyser från olika fastighetsmäklare, men det verkar i sig oärligt och orättvist för mig, om du inte berättar för fastighetsmäklare på framsidan vad du gör. Du kan också använda online Skatteverket register för att se vad Skatteverket tycker din och omgivande egenskaper är värda, åtminstone från och med den senaste länet omvärdering. Ett annat sätt att fastställa värdet är att anställa en professionell bostäder värderingsman och även överväga att ha en ”förebyggande” hus inspektion görs av en licensierad hem inspektör. Du kommer att se senare i FSBO-processen där bedömare och inspektörer kommer tillbaka till bilden.
FSBO steg 2: reklam
när du har ställt in försäljningspriset, nu måste du få ordet om din försäljning. Det är här Fastighetsmäklare verkligen tjänar sin provision. De äger och driver de formidabla multiple listing services (MLS). Funktionen av MLS är att sprida ordet av din egendom försäljning detaljer bland alla fastighetsmäklare i ditt område, så att ett brett utbud av fastighetsmäklare kan sedan ta reda på om din egendom och visa den för intresserade köpare. Om du har tillgång till Internet finns det några avgiftsbelagda tjänster tillgängliga för FSBO-säljare som kan få din fastighet till din lokala MLS.
många FSBO-säljare kringgår MLS och onlineannonsering och annonserar helt enkelt med traditionella direkta metoder, såsom tidnings-och tidningsannonser och sätter ett FSBO-tecken på gården
FSBO steg 3: visar fastigheten och utvärderar utsikterna
detta är förmodligen det svåraste steget i FSBO-processen. När du anställer en fastighetsmäklare, möter de med köparna och visar huset för dem. Ditt jobb är helt enkelt att hålla huset presentabel enligt anvisningar från din fastighet professionell, hålla sig ur vägen, och göra det slutliga beslutet om alla kontrakt som kan presenteras av din fastighet professionell. När du går FSBO är allt upp till dig. Här är en kort lista över några potentiella saker att titta på: (A) webbläsare – Det finns många människor där ute som bara vill bläddra och inte har för avsikt att köpa ditt hus. Deras funktion är att slösa bort din tid; (b) Mutterfall och brottslingar – det finns också rovdjur där ute som letar efter offer; och (c) de som inte har råd att köpa ditt hus – många människor, särskilt första gången husköpare, vill köpa mer hus än de har råd med.
du kan skära ner på några av dessa problem genom att ta några sunt förnuft försiktighetsåtgärder:
Använd endast möten
genomföra en telefonintervju före visning. Bestäm bland annat den potentiella köparens avsikter. Ta reda på om inköpsresurserna.
få ett förkvalificeringsbrev. Du bör försäkra dig om att dina potentiella köpare har arbetat med en ansedd hypotekslån och att långivaren har gett de potentiella köparna ett skriftligt förkvalificeringsbrev som berättar för dem hur mycket lån de har råd med och vilken typ av lån de borde kunna få. Förkvalificeringsbrevet är inte en garanti för finansiering, eftersom det beror på många andra faktorer, men det är en bra start.
var aldrig ensam med en potentiell köpare
ha din mobiltelefon till hands under en visning för eventuella nödsituationer.
FSBO STEG 4: Obligatoriska upplysningar
innan du ingår ett avtal (FSBO steg 5, nedan), Det finns tre grundläggande säljare upplysningar som krävs för North Carolina försäljning. Det första avslöjandet är North Carolina Bostadsfastighetsdeklaration. North Carolina General stadgar Kapitel 47E kräver att alla säljare att fylla i detta formulär och ge den till sina köpare. Formuläret kan laddas ner i Adobe Acrobat-format från webbplatsen för North Carolina Real Estate Commission
the North Carolina Residential Property Disclosure Statement
när du fyller i detta formulär, kom ihåg att alla ”Ja” svar betyder att du är medveten om eller ett problem, och kräver en detaljerad förklaring, med extra ark om det behövs. Varje” nej ” svar betyder att du inte är medveten om något problem. Varje ”ingen Representation” – svar betyder att du inte certifierar någonting, ja eller nej, och liknar ett ”as-is” – uttalande i ett kontrakt. Medan en” ingen representation ” svar är säkrast för en säljare, till en köpare kan det vara som att vifta den ökända röda flaggan.
det andra avslöjandet, som också krävs av North Carolina General stadgar 47E, är:
Mineral-och olje-och Gasrättigheter obligatoriskt avslöjande.
det tredje avslöjandet beror på husets ålder. Om huset byggdes före 1978 måste säljaren också ge köparen ett faktablad/broschyr Om blyfärg och en blankett för blyfärg. Faktabladet / broschyren och upplysningsformuläret kan laddas ner från den federala regeringens webbplats
lead Paint Disclosure-broschyren
lead Paint Contract Disclosure Form
FSBO steg 5: att göra kontraktet
när säljaren och köparen har kommit överens om försäljningsvillkoren måste allt som förhandlats fram skrivas och undertecknas av både säljare och köpare. Verbala eller” handskakning ” kontrakt för försäljning av fastigheter är inte verkställbara i North Carolina, och ingen hypotekslån kommer att göra ett lån till en köpare utan skriftligt avtal.
sedan 1977 har standardformuläret för att ingå ett North Carolina fastighetskontrakt varit North Carolina Bar Association Form No.2 (Även känd som North Carolina Association of Realtors Standard Form No. 2). Blanketten har titeln” erbjudande om köp och kontrakt ” och det blir ett helt bindande avtal när det har undertecknats av både köparen och säljaren. Kontraktsformuläret är upphovsrättsskyddat som en gemensam insats mellan North Carolina advokater och fastighetsmäklare, och är därför inte tillgänglig för Internet nedladdning. En FSBO säljare kanske kan säkra tomma kopior av formuläret från en North Carolina advokat eller fastighetsmäklare, men vår rekommendation är att en FSBO säljare upprätta en relation med en North Carolina fastigheter advokat. Advokaten kan träffa FSBO-säljaren för att gå igenom kontraktsprocessen, med det fullt ut förstått att advokaten kommer att utarbeta den slutliga versionen av kontraktet.
utarbetandet av ett kontrakt får inte tas lätt, eftersom många tusentals dollar kommer att stå på spel. Många gånger har köparen och säljaren muntligt förhandlat om villkoren för försäljningen utan att överväga alla möjliga problem och be en advokat att sätta dessa villkor i ett formellt avtal. Ju bättre praxis är för säljare att ha träffat en advokat först, sedan köpare och säljare genomföra sina förhandlingar med hjälp av en checklista över frågor att komma överens om, och sedan har advokat formalisera avtalet i ett skriftligt och undertecknat avtal.
här är ett urval checklista över frågor som måste åtgärdas vid utarbetandet av en North Carolina fastigheter bostäder försäljningskontrakt:
namn: korrekta namn på köpare och säljare
personliga föremål: vilka föremål av personlig egendom kommer att bo hos huset? Personlig egendom definieras som allt som inte är fäst vid huset och som en säljare kan ta bort och ta med sig.
inköpspris: summan av det totala inköpspriset och hur det priset ska betalas. Till exempel, om ett hus säljer för ett totalt köpeskilling på $200,000, kan säljaren begära en insättning på $2,000, med saldot på $198,000 som ska betalas vid stängning.
Earnest Pengar Insättning: Hur mycket, och vem ska hålla det?
Due Diligence Fee: det nyaste Avtalsformuläret, som används sedan januari 2011, fastställer en tidsperiod under vilken köparen kan säga upp avtalet när som helst och utan att ange en anledning. Avgiften ” due diligence ”betalas av köparen till säljaren för att” köpa ” den här gången. Ur säljarens perspektiv bör due diligence-avgiften vara högre ju längre due diligence-perioden ska vara.
finansieringsvillkor: dessa brukade vara i kontraktsform. Nu är de en del av köparens due diligence-tidsram.
Stängningskostnader: Det blir allt vanligare att en köpare ber säljaren att betala för rabattpoäng eller för ett visst fast belopp av köparens stängningskostnader och skriva in dessa betalningar i kontraktet. Säljaren kan komma överens om ett sådant villkor, och det överenskomna beloppet kommer att dras av från säljarens intäkter vid stängning. Ibland kommer säljaren att godkänna en siffra, förutsatt att köpeskillingen ökas i ett belopp som är tillräckligt för att kompensera för ”förlusten” när man betalar för det beloppet. Detta är acceptabelt, förutsatt att fastigheten bedömer åtminstone beloppet av det ökade köpeskillingen.
Inspektionsrättigheter: om inte fastigheten säljs ”som den är”, vill köparen se till att fastigheten är strukturellt sund och fri från termiter innan den stängs på fastigheten. De Fastighetsupplysningar som avses i FSBO steg 4 ovan är inte garantier eller garantier till köparen, och North Carolina lägger fortfarande bördan på köparen att kolla in ett hus innan köparen köper det. Med begränsade undantag, att köpa ett begagnat hus liknar att köpa en begagnad bil-köparen måste helt kolla vad köparen köper, för när stängning inträffar finns det praktiskt taget ingen verklig användning mot säljaren. North Carolina-formulärkontraktet brukade innehålla bestämmelser som tillåter köparen vissa inspektionsrättigheter före stängning. Den nya avtalsformen sätter dessa, som finansiering, i due diligence-perioden.
stängning: När kommer fastigheten att stängas? När kommer innehav av fastigheten att övergå till köparen? Hur lång tid behöver köparen få sitt lån tillsammans?
inga oskrivna avtal: några andra särskilda villkor eller avtal som inte omfattas av standardavtalet?
FSBO steg 6: från kontrakt till stängning
när kontraktet har avtalats fullständigt och skrivits upp måste det reproduceras i minst fyra (4) motsvarigheter – en vardera för köparen, säljaren, köparens långivare och den person som innehar den allvarliga insättningen. Köparen är då skyldig att använda sin bästa tro för att uppfylla alla villkor, såsom finansiering och inspektioner. Hypotekslånsprocessen kan ta allt från en vecka till sex veckor, beroende på fastigheten och låntagaren, och det är möjligt att köparen inte kommer att kunna kvalificera sig för hypotekslånet som behövs för att stänga. Saker som påverkar kvalifikationen är (men är inte begränsade till) låntagarens faktiska kreditrapport, det värde som en bedömare som valts av långivaren tilldelar fastigheten och de tillgängliga kontanterna som en köpare har till hands för att kompensera skillnaden mellan köpeskillingen och lånebeloppet.
under due diligence-perioden måste köparen få all finansiering, inspektioner och andra stängningsdetaljer utarbetade, och köparen och säljaren måste lösa alla problem som härrör från denna due diligence. Vid någon tidpunkt mellan kontraktsunderteckningen och slutdatumet kommer hypotekslånsprocessen att slutföras. Om köparen kvalificerar sig för hypotekslånet kommer ett slutdatum att fastställas mellan köpare, långivare och köparens stängningsadvokat.
stängningar i North Carolina hålls vanligtvis på kontoret för en licensierad advokat som valts av köparen och godkänts av långivaren. Se vår avslutande tjänster sida för mer information om detta. I en FSBO-försäljning kommer säljaren och köparen att visas på stängningsadvokatens kontor på slutdatumet och underteckna alla stängningsdokument. Säljaren kommer att ansvara för att tillhandahålla en garanti handling till köparen och betala för North Carolina punktskatter frimärken och andra kostnader som säljaren har kommit överens om genom avtal att betala. För att stänga måste säljaren också kunna leverera till köparen ”marknadsförbar titel”, vilket innebär att en titelsökning som görs av stängningsadvokaten avslöjar att säljaren kan leverera tydlig titel till köparen med” acceptabla belastningar ” (såsom restriktiva förbund, allmänna servitut etc.). Om titelsökningen visar att säljaren har en obetald inteckning, dom, obetald skatt eller andra ”oacceptabla belastningar” på fastigheten, kommer stängningsadvokaten att göra arrangemang med säljaren genom stängning för att betala, tillfredsställa eller på annat sätt ta bort oacceptabla belastningar. Vissa acceptabla belastningar, som skatter för innevarande år som ännu inte betalas, eller obligatoriska bedömningar för en husägare förening, kommer att proportioneras mellan köpare och säljare vid stängning, så att säljaren har betalat säljarens andel av belastning, och köparen antar sedan belastning från säljaren. Alla dessa utbetalningar och justeringar kommer att återspeglas i ett dokument som kallas Hud-1 Settlement Statement. HUD – 1 kommer att specificera alla köparens och säljarens utgifter och krediter och komma ner till de nettofonder som krävs av köparen och nettofonderna som betalas till säljaren när Stängningen är klar. Både köparen och säljaren undertecknar och godkänner HUD-1.
när alla dokument är signerade, samlar stängningsadvokaten stängningsfonderna från köparen. Fonderna måste vara i form av en banköverföring, certifierade medel, kontanter eller andra ”likvida medel” som krävs enligt North Carolina Good Funds Settlement Act. När stängningsadvokaten är övertygad om att han har rätt belopp och typ av stängningsfonder och att alla dokument har undertecknats ordentligt och notariserats, fortsätter stängningsadvokaten att uppdatera titeln och registrera dokumenten i Länsregistret (i det län där fastigheten är belägen). Den avslutande advokaten kommer inte att distribuera nettoomsättningsintäkterna till säljaren förrän allt detta är gjort. FSBO-säljaren måste vara säker på att fråga stängningsadvokaten när säljaren rimligen kan förvänta sig att få säljarens nettovinstkontroll.
epilog
vi har nu tagit en kort och förenklad promenad längs FSBO gula tegelväg. Din faktiska körsträcka kan variera, det vill säga att FSBO-försäljningen kan vara lätt och smärtfri eller svår och komplex. Lycka till!