afskrivning af fast ejendom er et tab i værdi til en ejendom på grund af enhver årsag. Påløbne afskrivninger er afskrivninger, der allerede er sket. Dette tab i værdi er lig med forskellen mellem genanskaffelsesomkostningerne Nye af forbedringerne og deres markedsværdi. Afskrivninger kan skyldes den fysiske slitage af en bygning, funktionelle problemer i bygningen eller lokaliseringsproblemer, der påvirker ejendommen. Efter estimering af den påløbne afskrivning kan du derefter trække den fra udskiftnings – (eller reproduktions -) omkostningerne til bygningen (E) på en ejendom. Det resulterende tal er de afskrivne omkostninger ved forbedringerne.
ugunstige fysiske, funktionelle og lokaliseringspåvirkninger får ejendomsforbedringer til at afskrives. Der er tre typer afskrivninger: fysisk forringelse, funktionel forældelse og ekstern forældelse. Fysisk forringelse af en bygning og dens udstyr inkluderer fysisk slitage, desintegration, forfald eller rådne eller fysisk skade af enhver art forårsaget af elementerne. Funktionel forældelsehenviser til mangler, superadektiver eller simpelthen uønskede funktioner, der findes i en bygning. Ekstern forældelse kan henføres til eksterne ugunstige forhold, der påvirker en ejendom.
en ejendom kan lide af enhver kombination af de tre typer afskrivninger, eller det kan ikke lide af nogen afskrivninger overhovedet. Men medmindre helt nye, en bygning vil sandsynligvis have afholdt en vis grad af afskrivninger. Som en helt ny bil, der køres ud af udstillingslokalet, begynder en struktur at miste værdi i det øjeblik, den er bygget.
fysisk forringelse og funktionel forældelse er yderligere opdelt i to underkategorier: hærdelige og uhelbredelige afskrivninger.
hærdelige afskrivninger henviser til et værditab, der er økonomisk muligt at korrigere. Med andre ord er omkostningerne til at løse problemet mindre end værditabet, så det er økonomisk fornuftigt at løse problemet.
uhelbredelig afskrivning henviser til afskrivninger, der enten er fysisk umulige at helbrede eller er for dyre til at være værd at helbrede. Hvis omkostningerne til at løse problemet overstiger det tab i værdi, der er forårsaget af problemet, er det ikke økonomisk fornuftigt at reparere det.
fysisk forringelse
fysisk forringelse er tabet i værdi fra alle årsager til alder og handling af elementerne. Det er forårsaget af en række kilder — slitage, desintegration, forfald eller rådne eller fysisk skade af elementerne.
slid fra disse forskellige elementer på en bygning tegner sig for den fysiske forringelse, der påvirker bygningen. For eksempel går det på tæpper i sidste ende. Varme-og kølesystemer slides også til sidst. Nogle gange naturligt forekommende elementer, såsom ultraviolet sollys, vind og vand slid på en ejendom. Storme, ekstreme temperaturer, jordskælv, termitter, tømrermyrer og oversvømmelser arbejder alle i varierende grad for at påvirke egenskaber fysisk. Brand, eksplosion, hærværk og forsømmelse har også en skadelig fysisk virkning på Egenskaber.
Ejendomskomponenter, der udviser hærdelig fysisk forringelse, kan repareres eller udskiftes økonomisk. Dette inkluderer udskudt vedligeholdelse og let reparerbare genstande. Udskudt vedligeholdelse henviser til genstande, der har behov for reparation på grund af manglende vedligeholdelse. Elementer såsom tag reparation eller udskiftning, maling, vedligeholdelse af bygninger, udskiftning af gulvbelægning og udskiftning af tvungen luftvarmer er genstande, der er typiske eksempler på hærdelig fysisk forringelse.
fysiske genstande, der er uhelbredelige, kan ikke udskiftes eller repareres økonomisk. Uhelbredelig fysisk forringelse forekommer typisk med strukturelle komponenter, der forventes at vare i hele bygningens levetid. Strukturelle komponenter såsom fundamenter, rammer, vægge, murværk og kanalarbejde betragtes normalt som uhelbredelige. Når uhelbredelig fysisk forringelse er tydelig, kan det være mere fornuftigt fra et økonomisk synspunkt at rive bygningen ned i stedet for at forsøge at reparere den.
bedømmere klassificerer fysisk forringelse af komponenter baseret på økonomiske overvejelser. Da strukturelle komponenter sjældent afskrives med lignende satser, klassificerer bedømmere dem på den tid, de forventes at vare — enten som kortvarige eller langvarige. Kortlivede varer er komponenter, der forventes at blive udskiftet i løbet af forbedringens økonomiske levetid. Langlivede genstande er komponenter i forbedringen, der forventes at vare så længe som selve bygningen. Maling, gulvbelægninger og inventar er eksempler på kortvarige genstande, mens bygningsgrundlaget er et eksempel på en langvarig komponent.
funktionel forældelse
funktionel forældelse er afskrivninger, der kan henføres til et element eller en funktion i egenskaben emne, der ikke længere er nyttigt eller funktionelt. Denne forringede funktion resulterer i værditab (afskrivninger) for hele ejendommen. Funktionel forældelse skyldes delvis ændrede markedskrav og kan forekomme i flere forskellige former, herunder forældet arkitektonisk design, layoutproblemer, mangel på moderne faciliteter og supertilstrækkelighed.
Forældet Arkitektonisk Design. Historisk set har nogle interessante konstruktionsstilændringer fundet sted. Et hus bygget for 50 år siden kan have appelleret til folk på det tidspunkt, men i dag kan stilen betragtes som forældet og trættende. Udsmykkede støbning og skulptur, når det anses for ønskeligt, kan være forældet i dag.
Layout Problemer. Bedømmere skal erkende, at samfundets smag og præferencer ændrer sig over tid. På et tidspunkt var opholdsområderne helt adskilt fra køkkenet, og konceptet med det store rum eller den åbne strøm var et usædvanligt koncept. For ikke så længe siden var en garage med en bil helt passende, fordi familier typisk ejede en bil. I dag, ældre huse med en-bil garager kan stadig findes, men ofte sælge for mindre end lignende boliger med to-bil garager.
mangel på moderne faciliteter. Forældede funktioner og udstyr er også eksempler på funktionel forældelse. I dag dominerer computere alle aspekter af vores liv, og internettet er kommet for at blive. Ethvert hus bygget uden computer-og internetfunktioner ville blive betragtet som funktionelt forældet.
mangel på moderne faciliteter er oftest helbredes, men omkostningerne til helbredelse skal måles mod fordelen for ejendomsværdien. Når du tilføjer moderne faciliteter, der er værdsat på markedet, opvejer normalt forbedringen til værdien omkostningerne ved installationen.
dagens markedsplads kræver visse moderne køkkener og badeværelser for at maksimere værdien. For eksempel har ældre hjem ofte ikke opvaskemaskine. Et hus uden opvaskemaskine vil sælge, men vil sælge for mindre. Hvis installationsomkostningerne er mindre end hvad opvaskemaskinen vil bidrage med, kan forældelsen hærdes. Hvis mere, er det uhelbredeligt.
aircondition, som en moderne bekvemmelighed, skal måles inden for rammerne af sin markedsplads. I ørkenen er et hus, der mangler aircondition, bestemt en ulempe. Men på stranden er Aircondition ikke så vigtigt.
Supertilstrækkelighed. En superadækvat (eller overforbedring) er en funktion, der er for stor eller af højere kvalitet end nødvendigt for en ejendom. Omkostningerne ved at tilføje funktionen er mere end den værdi, som funktionen bidrager med. Eksempler på superadektiver inkluderer et hjem på 10.000 kvadratmeter midt i en række hjem, der spænder i størrelse fra 1.200 til 1.800 kvadratmeter, et for stort antal soveværelser eller 1 fods tykke, træindrammede udvendige vægge.
ekstern forældelse
ekstern forældelse finder sted, når påvirkninger, der er eksterne for en ejendom, påvirker denne ejendom negativt. Disse eksterne påvirkninger kan være lokaliserende eller økonomiske.
lokal forældelse skyldes den fysiske placering af emnet ejendom og dens nærhed til en negativ indflydelse. Tung trafikstøj, såsom den, der genereres af motorveje og lufthavne, kan forårsage forældelse af lokalitet. Tilbagevendende røg, støv og skadelige lugte fra kilder uden for en ejendom, som en mælkebedrift eller spildevandsanlæg, har også en tendens til at have en negativ indflydelse på værdien af en ejendom.
økonomisk forældelse opstår, når ændringer i den lokale økonomi påvirker ejendommens værdi. Nogle byer er afhængige af en større industri eller arbejdsgiver. Hvis branchen lukker ned eller arbejdsgiveren nogensinde bevæger sig, kan der opstå en ødelæggende indvirkning på ejendomsværdier.
ugunstige reguleringsforordninger, miljøbegrænsninger eller andre lovgivningsmæssige beslutninger, der begrænser brugen, kan også forårsage ekstern forældelse. Da disse faktorer stammer eksternt til selve ejendommen, betragtes de som ekstern forældelse.
ekstern forældelse er uhelbredelig i stort set alle tilfælde, da de(n) ugunstige tilstand (er), der påvirker ejendommen, er udvendige for emnet, og få ejere er villige eller i stand til at bruge penge på at ændre ugunstige forhold, der ikke er placeret på deres egen ejendom. Ændringer som at flytte en motorvej eller en nærliggende lufthavn giver simpelthen ingen økonomisk mening og ligger langt ud over de økonomiske midler for de fleste ejendomsejere.
metoder til beregning af påløbne afskrivninger
metoder til beregning af påløbne afskrivninger inkluderer cost to cure-metoden, økonomisk alder / livsmetode, modificeret alder / livsmetode, opdelingsmetode (eller observeret tilstandsmetode), markedsudvinding ved hjælp af salgssammenligningsteknikker og indkomstkapitaliseringsmetode.
Husk, at påløbne afskrivninger kun beregnes for forbedringer, fordi jord ikke afskrives. Jord er indregnet i omkostningsmetoden til dens markedsværdi. Da værdien af jorden allerede er til markedsværdi, vil yderligere fradrag af jordværdien medføre, at den straffes dobbelt for enhver tilstand, der påvirker værdien negativt.
Cost to Cure-metoden
cost to cure-metoden er den mest basale og enkle metode til beregning af påløbne afskrivninger. Det er baseret på observeret udskudt vedligeholdelse og anvendelse af aktuelle bygningsomkostninger på vurderingstidspunktet. Dens grundlæggende forudsætning siger, at de omkostninger, der kræves for at erstatte en vare, er det tabte beløb på grund af påløbne afskrivninger.
det er relativt let at estimere fysisk forringelse ved hjælp af denne metode. Hvis visse genstande såsom gulvbelægningen slides, giver estimering af omkostningerne til reparation eller udskiftning af disse genstande ofte et troværdigt skøn over den fysiske forringelse. Hvis en trappe skal udskiftes, er mængden af påløbne afskrivninger omkostningerne til at opnå det. Hvis et tag skal udskiftes, er mængden af påløbne afskrivninger omkostningerne til at gøre det, herunder arbejdskraft og materialer.
denne metode bruges til at beregne hærdelig funktionel forældelse. Generelt, hvis det funktionelle problem involverer en ny eller nyere ejendom, bruges omkostningerne til at kurere det funktionelle problem som estimat. I en ældre ejendom er omkostningerne til helbredelse minus den resterende værdi af den vare, der udskiftes, en måde at bestemme tabet på.
begrænsninger af denne metode
denne forenklede metode tillader kun en 100% afskrivning af enhver vare. Cost to cure-metoden er ikke særlig nyttig, når man beskæftiger sig med varer, der har delvis afskrivning, som et tag, der ikke er helt nyt, men stadig har år tilbage, før det skal udskiftes.
økonomisk alder/Livsmetode
den økonomiske alder/livsmetode til beregning af påløbne afskrivninger sammenligner en strukturs effektive alder med dens økonomiske liv. Også kendt som den lineære metode eller alder/livsmetode, bruges denne metode hyppigst af boligvurderingsfolk. Med denne metode tilskrives et lige stort antal påløbne afskrivninger hvert år af strukturens økonomiske liv. En effektiv alder estimeres og tildeles strukturen, og det resterende økonomiske liv bestemmes.
i age/life-metoden multipliceres forholdet mellem forbedringernes effektive alder og dets samlede økonomiske levetid med de nuværende reproduktions-eller genanskaffelsesomkostninger for disse forbedringer. Det resulterende tal er den påløbne afskrivning af emnet ejendom.
ligningen til beregning af påløbne afskrivninger ved hjælp af denne metode er påløbne afskrivninger = effektiv alder divideret med økonomiske levetid udskiftning/Reproduktionsomkostninger.
med en effektiv alder på 15 år og et økonomisk liv på 70 år, på trods af den kronologiske alder på 50 år, kan strukturen siges at have et resterende økonomisk liv på 55 år. Denne struktur har stadig en lang, brugstid tilbage.
begrænsninger af denne metode
selvom den økonomiske alder/livsmetode er relativt enkel at beregne, har den en tendens til at skjule det samlede påløbne afskrivningsestimat, da det klumper alle poster med påløbne afskrivninger sammen. En væsentlig svaghed ved denne metode er, at hærdelige poster med påløbne afskrivninger ikke behandles adskilt fra uhelbredelige poster med påløbne afskrivninger. Det anerkender heller ikke, at visse genstande i en bygning har en kortere resterende økonomisk levetid end strukturens samlede økonomiske levetid. Denne metode tegner sig for fysisk, funktionel og lokal forældelse, men den skelner ikke mellem de forskellige former for påløbne afskrivninger.
modificeret alder/Livsmetode
i den ændrede alder/livsmetode identificeres hærdelige fysiske og funktionelle poster med påløbne afskrivninger. Omkostningerne til at helbrede alle disse varer trækkes fra reproduktions-eller genanskaffelsesomkostningerne for forbedringerne. Forholdet afledt af alder / livsmetoden multipliceres derefter med de resterende omkostninger for at nå frem til et skøn over påløbne afskrivninger fra alle andre årsager.
begrænsninger af denne metode
selvom hærdelige genstande genkendes ved denne metode, tager den stadig ikke højde for forskelle i den resterende økonomiske levetid for de andre bygningskomponenter. Denne metode er lidt mere præcis, men den er baseret på den samme antagelse som den økonomiske alder/livsmetode. Begge metoder antager, at et enkelt alders – /livsforhold kan anvendes på alle komponenter i forbedringerne.
Opdelingsmetode
i metoden til opdeling eller observeret tilstand analyserer en taksator hver type påløbne afskrivninger separat, måler størrelsen af hver og totaler de individuelle estimater for at bestemme den samlede påløbne afskrivning. Derefter trækkes den samlede påløbne afskrivning fra reproduktions-eller genanskaffelsesomkostningerne.
hvis den påløbne afskrivning trækkes fra genanskaffelsesomkostningerne, skal nogle former for funktionel forældelse, såsom den, der kan henføres til forældet udstyr eller materialer, ikke fratrækkes, da der ved udskiftning vil blive brugt nuværende udstyr og materialer.
som navnet antyder, observerer en taksator betingelsen for forskellige komponenter i strukturen og observerer procentdelen af forringelse (eller tab i værdi som den er) sammenlignet med en ny korrekt planlagt struktur, der ikke lider af noget tab i værdi.
fysisk forringelse og funktionel forældelse kan måles på denne måde, selvom succes med denne metode kræver erfaring og en opdateret viden om aktuelle bygningsomkostninger.
Markedsekstraktion ved hjælp af Salgssammenligningsteknikker
bedømmere bruger markedsekstraktion ved hjælp af salgssammenligningsteknikker, såsom salg-videresalgsanalyse, parret salgsanalyse og udvindingsmetoden til at estimere påløbne afskrivninger. De skal være sikre på, at salgspriserne for alt salg virkelig er vejledende for markedet. Sælgerincitamenter såsom lånerabatpoint, forudbetalte husejers foreningsgebyrer, rabatter, sælgerbetalte lukningsomkostninger, personlig ejendom inkluderet i salget osv., har normalt en effekt på salgspriserne og kan påvirke resultaterne.
salg-Videresalgsanalyse
i en salg-videresalgsanalyse analyseres en ejendom, der sælger og videresælger i en relativt kort periode. Ved at finde ejendomme i et stabilt marked, der havde to åbne marked, armlængde salg i en relativt kort periode, kunne enhver prisforskel skyldes ændringer i den pågældende ejendom.
parret salgsanalyse
i en parret salgsanalyse analyseres to lignende ejendomme, der sælger i samme tidsperiode på det samme marked. Hvis salget er åbent marked, armslængde transaktioner, kan enhver prisforskel skyldes fysiske forskelle mellem de to ejendomme. Hvis denne fysiske forskel kan identificeres, kan markedsreaktionen på denne forskel identificeres.
ekstraktion
i lighed med metoden med samme navn, der anvendes til beregning af jordværdi, gør udvindingen det muligt for bedømmere at bestemme den afskrivne værdi af forbedringerne af den pågældende ejendom ved at estimere omkostningerne nye for nyligt solgte sammenligninger minus salgsprisen for disse sammenligninger og minus værdien af jorden i transaktionen.
ekstraktion er en nøjagtig måde at læse markedet på, fordi armlængden transaktioner afslører mængden af påløbne afskrivninger anerkendt af købere. Jo flere prøver, der kan udvindes fra markedet, jo mere pålidelige de samlede data. Blandt det sammenlignelige salg, der analyseres, bør der foretages korrelationer for at nå frem til passende procentsatser. Med lignende sammenlignelige salg kan procentdelen af påløbne afskrivninger anvendes direkte på emnet ejendom.
fordi en taksator simpelthen læser markedet med denne metode, er alle kilder til påløbne afskrivninger inkluderet — fysisk forringelse, funktionel forældelse og økonomisk forældelse. Hvis det var nødvendigt at adskille en kilde til påløbne afskrivninger, kunne en yderligere anvendelse af abstraktionsmetoden anvendes. En taksator kunne estimere påløbne afskrivninger, der tilskrives to af kilderne ved hjælp af andre passende metoder, og træk derefter beløbet for påløbne afskrivninger, der tilskrives disse kilder, fra det samlede beløb for påløbne afskrivninger. Forskellen vil være den påløbne afskrivning, der tilhører en isoleret kilde.
Indkomstkapitaliseringsmetode
afskrivninger beregnes forskelligt for indkomstproducerende egenskaber. I stedet for i alt dollarbeløb af afskrivninger og derefter fratrække dette beløb fra de anslåede omkostninger ny, formulerer bedømmere et skøn baseret på et tab af indkomst, der kan henføres til den eller de poster, der forårsager afskrivningen. For at denne teknik skal fungere, skal emnet være en indkomstproducerende ejendom.
indkomstkapitaliseringsmetoden er som markedsudvindingsmetoden, fordi det er nødvendigt at finde lignende indkomstproducerende egenskaber både med og uden de samme påvirkningsfejl. Når disse egenskaber er isoleret, kan indflydelsen af manglerne analyseres for at bestemme, hvordan det forårsager den påløbne afskrivning. Denne metode tager det dog et skridt videre ved at anvende en markedsafledt kapitaliseringsrate på denne indkomst for at estimere det samlede værditab.