Utahs boligmarked har haft en lignende historie i de sidste par år: svindende beholdning, der fører til stigende priser sammen med fortsat vækst i flerfamiliesektoren. Men Utah forventes at fordoble sin befolkning inden 2065. Denne hidtil usete vækst forventes at have en endnu større indflydelse på boliger i samfund—og disse tendenser i fremtiden begynder allerede at dukke op i dag.
et udfordrende miljø
Jed Stuart, vicepræsident for erhvervelse af jord i EDGE Homes, siger, at en af de største udfordringer, som bygherrer står over for lige nu, er evnen til at levere hjem efter behov. Det er direkte relateret til den langvarige mangel på arbejdskraft fra den store Recession, da mange bygningsarbejdere forlod marken og forfulgte karriere inden for andre brancher.
og mens manglen på lager og arbejdskraft ikke er en ny bekymring, er det en langvarig, siger Stuart. Han mener dog, at det vil blive bedre i løbet af de næste par år. “De af os, der er i branchen, føler stadig smerten i 2008,” siger han. “Folk er nervøse for at tilføje Personale og opbygge virksomheder igen og vokse igen, fordi de er bekymrede for, at det hele falder ned igen. Med flere års solid vækst vil den frygt forsvinde-det er alligevel mit håb.”
Ari Bruening, chief operating officer hos Envision Utah, siger, at mens manglen på arbejdskraft er en aktuel udfordring, er den endnu større udfordring, Utahns står over for i den nærmeste fremtid, en mangel på jordforsyning.
“vi kan ikke bare fortsætte med at vokse udad, fordi vi rammer bjerge og søer og føderalt land,” siger han. “Stigende priser bliver bare værre. Skal vi skabe mulighed for flere boliger inden for de eksisterende dale langs Varatchfronten, eller skal vi til sidst kræve, at vores vækst sker i den næste dal over? Jeg tror, det, vi ser lige nu, er toppen af isbjerget. Manglen på jord vil være et problem i lang tid, og jeg tror, det rejser spørgsmålet: Skal vi finde måder at rumme begrænset jord på eller ej? Vil folk betale meget for boliger tæt på deres job eller betale mindre og bo længere væk?”
fordi jord bliver mindre og mindre tilgængeligt, vælger bygherrer mindre og mindre partier for at holde boliger overkommelige, tilføjer Stuart. “Land satser er omkring $300.000 en acre nu og kan gå til en pris punkt over $400.000. Medmindre vi gør multi-familie, det eliminerer så mange købere,” siger han. “Vores forretningsmodel bygger omkring 1.200 enheder om året. For tre år siden var vi udelukkende enfamiliebyggere, men da markedet skiftede og jord blev dyrere, vi var nødt til at migrere til flerfamilie og bygge ejerlejligheder og byhuse for at bo på et prispunkt, som folk har råd til. De dage i kvartalet acre partier, som alle ønsker, kommer til en ende, medmindre du har et betydeligt budget til at have råd til et hjem på et større parti.”
Dan Lofgren siger, at arealanvendelsesfaktoren i en del vil være drevet af omkostninger og i en del drevet af livsstilsvalg, da folk vælger at blive hyppigere brugere af offentlig transport.
” vi tænker nogle gange på Salt Lake som et vidunderligt unikt sted, og i mange aspekter er det sandt, men på den anden side, hvis man ser på livscyklussen for andre mellemstore til store byer, bliver de mere lodrette i boligkonfigurationer, og det er lidt forudsigeligt, når et metroområde vokser. Der er intet, der tyder på, at det ikke vil ske i Utah også.”
“vi kan ikke bare fortsætte med at vokse udad, fordi vi rammer bjerge og søer og føderalt land. Stigende priser bliver bare værre. Skal vi skabe mulighed for flere boliger inden for de eksisterende dale langs Varatchfronten, eller skal vi til sidst kræve, at vores vækst sker i den næste dal over?”- Ari Bruening, Envision Utah
Bruening er enig i, at årtusinder viser skiftende præferencer i det boligprodukt, de foretrækker, hvilket undertiden er relateret til overkommelighed, men ikke i alle tilfælde.
“det er ikke at sige, at hvert årtusinde ønsker at bo i en lejlighed, men flere af dem ønsker en mere urban livsstil og ikke behøver at tage sig af en gård som tidligere generationer,” siger han. “Hvis man ser på nogle af de avancerede lejligheder, der bygges i centrum af Salt Lake City, vælger disse mennesker ikke at bo i en lejlighed af nødvendighed, det er efter eget valg.”
samlet set, hvorfor betyder en jordmangel noget? Bruening siger, at det betyder noget, fordi ting som luftkvalitet vil lide ved at tvinge folk til at køre længere afstande til arbejde, og arbejdere kunne føle sig udelukket, fordi de ikke har råd til at bo i de samfund, de arbejder i.
“en af grundene til, at vi har gjort det godt økonomisk sammenlignet med steder som Californien, er fordi vi har været overkommelige for at etablere forretning,” tilføjer han. “Vi ønsker ikke at miste den konkurrencemæssige fordel. På den anden side er det en god udfordring at have, fordi vi er et voksende sted, hvor folk vil være, og vores økonomi klarer sig godt. Vi er bare nødt til at erkende begrænsningerne i jordforsyningen.”
hidtil uset vækst
James træ, elfenben Boyer seniorkollega ved Kem C. Gardner Policy Institute ved University of Utah, siger, at boliger primært er drevet af husholdningsformationer, som hans organisation har været i stand til at projicere ud til 2065.
“væksten er, hvad du ville forvente,” siger han. “De fire amter vil tegne sig for en stor del af væksten, et sted omkring 80 procent i løbet af de næste 40 år. Utah County, med hensyn til absolutte tal, vil være det højeste vækst amt, hvor husstandstallet vil stige med omkring 370.000. Teknisk set har du brug for 370.000 ekstra boligenheder til disse husstande. Lige nu har Utah County 175.000 husstande. Deres arbejde er skåret ud for dem med den vækstrate på 3,5 procent. Du har brug for omkring 6.000 enheder om året tilføjet.”
væksten vil stort set finde sted i Utah County, fordi der stadig er jord til rådighed i Cedar Valley, i områder som Eagle Mountain, mens de andre Varatch Front amter—Salt Lake, Davis og Uber, er alle begrænset af bjerge og Great Salt Lake. Træ forventer også, at Tooele County bliver et hotspot for vækst, især efter større projekter, såsom Salt Lake International Airport-udvidelsen og amason fulfillment center, er afsluttet.
“hvad du har i dette område handler om 100.000 job og et sted som Tooele County, som er relativt billigt,” siger han. “Det vil se langsigtede udviklings-og vækstrater. Selv boks Elder County vil se en vis vækst.”
boligpriserne stiger hurtigere i Utah end på nationalt plan, tilføjer træ. Selvom disse priser ikke skyrocketing som de er i byer som Denver eller Austin, klatrer de hurtigt.
” boligpriserne i Utahs metroområder vil fortsætte med at stige hurtigere end nationen, og det vil skubbe flere mennesker mod højere tæthed, overkommelige boliger,” siger træ. “Lige nu, ser på tal for de første ni måneder af på boligbyggeri, enkelt familie er op 15 procent, men ejerlejligheder er op 60 procent og lejligheder er op 36 procent. Vi ser en reel boom i ejerlejligheder. Det er en afspejling af overkommelighed. Folk ønsker at komme ind i ejerskab, men de har ikke råd til en enkelt familie, især hvis de er en ung husstand. Det giver os en tendens til at skubbe boligejerskab ud længere geografisk, hvilket derefter skaber spredning.”
den førende indikator for boligefterspørgsel er jobvækst, siger Lofgren. “Vi forventer at fortsætte med at se efterspørgslen efter boliger, så længe der er jobvækst,” siger han. “Flerfamiliesektoren er en modtager af tusindårsforsinkelsen, hvilket betyder, at årtusinder ikke køber hjem så tidligt i livet som deres forældre eller bedsteforældre gjorde. De har tendens til at blive i multifamilie lidt længere, men jeg tror ikke, det er et dikotisk skift. Mange søger stadig at købe enfamiliehuse på et tidspunkt.”
“de fire amter vil tegne sig for en stor del af væksten, et sted omkring 80 procent i løbet af de næste 40 år. Utah County, med hensyn til absolutte tal, vil være det højeste vækst amt, hvor husstandstallet vil stige med omkring 370.000. Lige nu har Utah County 175.000 husstande. Deres arbejde er skåret ud for dem med den vækstrate på 3,5 procent. Du har brug for omkring 6.000 enheder om året tilføjet.”- James Træ, Kem C. Gardner Policy Institute
årtier ned ad vejen
ti år fra nu forventer han, at ejendomsmarkedet bliver endnu mere robust, end det er nu. “Du vil have flere nationale bygherrer, der allerede enten er kommet ind på Utah-markedet eller har planer om at komme ind på Utah-markedet,” siger han. “Det bliver mere konkurrencedygtigt. Når vi ser tilbage på tilladelser fra 2006, toppede Varatchfronten som 17.000. I år er vi i gang med at trække omkring 11.000. Selvom det føles travlt lige nu, er vi stadig 50 procent under hvor vi var. Jeg tror, vi kunne støtte 17.000 tilladelser med købers efterspørgsel, men det er bare de grænser for ressourcer.”
Stuart forventer at se en lille dukkert i boliger på et tidspunkt, fordi fast ejendom er cyklisk, men generelt siger han, at Utah er et sted, hvor folk vil være, og i sammenligning med resten af det vestlige USA er det stadig relativt overkommeligt.
“alle de forskellige produkttyper vil være i samme kvarter,” siger han. “De stigmas af at leve overfor nogen i et byhus er væk. Vi har lavet projekter, der har byhuse, ejerlejligheder og enfamilie alle sammen på bare et par hundrede partier.”- Jed Stuart, EDGE Homes
Bruening siger, at der vil være et betinget skift væk fra enfamiliehuse til flere byhuse og ejerlejligheder, og enfamiliehuse vil være på mindre og mindre partier. En anden interessant situation Bruening forventer at spille ind i fast ejendom er detailmarkedet, som også ændrer sig på grund af populariteten af online shopping.
“vi har mange detailområder, der sandsynligvis ikke vil være levedygtige på lang sigt, og det kan være gode steder at rumme boliger tæt på,” siger han. “Nogle detailhandel kan blive, og så bliver disse områder et levende område med blandet brug, hvor folk kan gå til restauranter og butikker fra deres hjem.”
Stuart er enig i, at fremtiden for Utah fast ejendom er blandet brug udvikling. “Alle de forskellige produkttyper vil være i samme kvarter,” siger han. “De stigmas af at leve overfor nogen i et byhus er væk. Vi har lavet projekter, der har byhuse, ejerlejligheder og enfamilie alle sammen på bare et par hundrede partier.”
mens flerfamilieboliger er en af lommerne i efterspørgslen, siger Lofgren, at der stadig vil være meget robuste lommer med efterspørgsel spredt over hele spektret af boligvalg. Bruening er enig og siger, at der altid vil være vækst på kanten, der vil være flere enfamiliehuse, men den kant vil være i den næste dal over-hvad enten det er i Tooele County, Utah County eller boks Elder County.
“der vil altid være folk på udkig efter overkommelighed, der er villige til at gøre denne handel i bytte for en længere pendling,” siger han. “Men efterhånden vil vi se mindre af det og mere lyst til lejligheder og byhuse og små partier.”
træ siger, at boligejerskab, selvom den måde, det ser ud i sidste ende kan ændre sig, aldrig vil forsvinde i Utah.
“Utahns elsker deres hjem,” siger han. “Vi er den eneste stat i landet, hvor boligejerraten ikke er faldet til under 60 procent. I øjeblikket er 69 procent af de besatte boliger husejere.”
selvom dette tal kan glide ned over tid, ifølge træ, og dagene med at bygge et hjem på en kvart til halv hektar stor grund vil være en falmet hukommelse, vil Utahns stadig gerne deltage i boligejerskab, så længe boliger forbliver overkommelige.
“det, vi skal være bekymrede for, er, hvad det koster for den unge familie med to børn, der prøver at flytte op i deres næste hjem,” siger Lofgren. “Vi skal være forsigtige med ikke at ødelægge overkommelighed på tværs af hierarkiet af boliger. Vi er alt for fortrolige med San Francisco—historien-hvor folk ikke både kan bo og arbejde der. Vores landmasse er ikke begrænset som den er der, men på et eller andet niveau har vi de naturlige begrænsninger, og vi skal bekymre os om den bredere overkommelighedsfaktor.”
- Enfamiliehuspriserne steg med 8,1 procent i 2016
- lejeboliger stiger med en hastighed på 5 til 8 procent årligt
- gennemsnitlig partistørrelse i Salt Lake County i 2007 var 9.926 kvadratfod; i 2016 var det 7.953 kvadratfod