boligudlejningsejendom er måden at tjene penge på, eller så hævder nogle mennesker. På overfladen ser det ud til at være en surefire-indsats; i virkeligheden er det normalt mere hovedpine, end det er værd. Udfordringerne starter tidligt, og de involverer næsten altid tid og penge. Lad os se på seks af de store.
nøgle grillbarer
- investering i boligudlejningsejendomme kan være en lukrativ måde at øge din rigdom på, selvom det kan komme med mange vanskeligheder.
- udfordringer, der følger med at eje en lejebolig, inkluderer at finde en passende ejendom, forberede enheden, finde gode lejere, vedligeholdelsesproblemer, besvær, der opstår, og ændring af renter, der påvirker lejeprisen.
- der er måder at gøre processen lettere på, såsom at købe en grundlæggende ejendom, bo i nærheden af enheden og gøre det til en fuldtidsindsats.
- ansættelse af en ejendomsadministrator kan mindske byrden ved at styre en udlejningsejendom, men vil skære i ethvert overskud.
Udfordring 1: At finde en ejendom
der er skrevet hele bøger om at finde en god lejebolig. Så meget tekst er blevet dedikeret til emnet på grund af dets kritiske betydning. Køb for dyrt et sted, og du vil aldrig tjene penge. Men at prøve at fange et godt køb kan også være besværligt. At købe en fikserings-overdel kræver, at du har de færdigheder, tid, værktøjer og kontanter til at foretage de nødvendige reparationer og renoveringer.
hvis du ikke har travlt, kan dette være en måde at få et godt køb på din investering; hvis du allerede har et fuldtidsjob og en familie, er hvert minut brugt på at reparere lejen et minut, der ikke bruges på en mere rentabel eller fornøjelig aktivitet. Men i dag er der administrationsselskaber, der kan gøre meget af dette benarbejde—fra at finde en ejendom til at rehabbing det—for dig, for et gebyr, selvfølgelig.
udfordring 2: Forberedelse af enheden
at få næsten ethvert stykke fast ejendom i lejetilstand kræver ofte, på et absolut minimum, frisk tæppe og maling. Begge dele kræver tid og penge. Vindue skærme, dæk pletter og græsplæne vedligeholdelse er andre fælles behov. Hver gang en lejer afgår, disse spørgsmål skal revideres, også.
Udfordring 3: Find lejere
internettet giver en hurtig og billig måde at finde potentielle lejere på. Selvfølgelig får du ofte hvad du betaler for. At køre en annonce i en velrenommeret publikation genererer ofte en bedre klasse af respondenter. I stedet for college-børn, der ønsker at spare penge, øger du dine odds for at få familier og ansvarlige ældre voksne.
at køre en annonce i en måned vil tage en lille bid ud af din tegnebog, og korrekt screening af dine lejere ved at køre en kreditcheck og baggrundskontrol vil tage en anden bid. Investeringen er værd at tid og penge, som vetting øger dine odds for at få ansvarlige lejere. Ansvarlige lejere betaler deres husleje til tiden, misbruger ikke ejendommen og kræver ikke, at du deltager i den dyre og tidskrævende udsættelsesproces.
udfordring 4: besvær
selv store lejere og perfekte lejeboliger kommer med et væld af besvær. Ødelagte rør, udstoppede afløb, ødelagte garageportfjedre, kæledyr, og værelseskammerater er blot nogle få af de udfordringer, der opstår. Selv gode lejere vil have din fulde og øjeblikkelige opmærksomhed, når spildevandet sikkerhedskopierer i deres hjem, eller kabelselskabet ved et uheld skærer telefonlinjerne.
dårlige lejere er en endnu større udfordring. Daglige opkald og sen eller ubetalt husleje kan føje til besværet. Flytningsdagen er en anden udfordrende tid. Skader på vægge, gulve, tæpper og andre komponenter i hjemmet kan føre til tvister og dyre reparationer. Da hvert øjeblik spildt krangling er et øjeblik, hvor huset sidder ledigt, er du ofte bedre stillet med at bide kuglen og selv betale for reparationerne. Apropos hvilket: du bliver sandsynligvis nødt til at tegne udlejerforsikring—nej, din almindelige boligejers politik er ikke tilstrækkelig—og det er en anden vare i kolonnen løbende udgifter.
udfordring 5: Vedligeholdelse
vedligeholdelse af hovedkomponenter og faciliteter er en big-ticket-vare. Nye apparater koster hundreder af dollars; et nyt tag eller indkørsel kan koste tusinder af dollars. Hvis lejen er $500 per måned og taget er $5.000, kan du finde dig selv at miste penge hurtigt. Tilføj tæppe, maling og en ny komfur samt lejere, der ikke bliver længe, og ejendommen kan miste penge i årevis.
udfordring 6: renter
Hvad har renten at gøre med noget? Masser. Når priserne falder, er det ofte billigere at købe end at leje, og derfor kan efterspørgslen efter din enhed(er) falde. Sænkning af lejen for at forblive konkurrencedygtig kan sætte en reel crimp i din evne til at tjene penge.
hvordan penge er lavet
med alle de udfordringer, der skal overvindes, kan den lille fyr gøre en sorteper med leje fast ejendom? Ja, men det kræver en plan. Fire rentable tilgange er fremhævet nedenfor:
1. Live-in
deling af pladsen ved at købe en dupleks (eller anden let delelig struktur) er ofte en rentabel virksomhed. Da du er på stedet og planlægger at tage sig af ejendommen alligevel, er de ekstra kontanter en bonus. Selvfølgelig gælder alle udfordringerne stadig, og at bo på stedet betyder, at du altid er tilgængelig og vil være i tæt kontakt med lejerne. Planlæg korrekt og skærm omhyggeligt.
2. Gå grundlæggende
udlejning af en ratty lejlighed, der ikke har nogen gode faciliteter, Gør så lidt vedligeholdelse som muligt og ikke holder op med udseende fører til overskud. Hvis du ikke tror på det, skal du se på boliger uden for campus i enhver universitetsby i landet. Det lyder ikke meget rart, men en grundlæggende, strippet-ned ejendom (ingen loft fans, air-condition, etc.) holder processen enkel.
fire vægge og et gulv giver et minimum af vedligeholdelseskrav og få ting, der kan gå i stykker eller blive beskadiget. Tiltrækning af lejere gennem statsstøttede programmer, såsom afsnit 8 boliger, giver garanteret indkomst. Udfordringen her har tendens til at være, at i bytte for et par bukke i hånden, får du ofte en grov klasse af lejere og en ejendom, der bliver slidt hårdt.
3. Langsigtede beholdninger
mange fast ejendom investorer vil fortælle dig, at de dybest set bryde selv på husleje og udgifter. Deres tilgang er at købe en lejlighedskøb-prissat ejendom, lad Lejernes husleje betale pant, og derefter sælge i 30 år, forhåbentlig at drage fordel af nogle pris påskønnelse.
en udlejningsejendom giver dig fleksibiliteten i, hvornår du skal sælge en ejendom, undgå et svagt ejendomsmarked ved at leje ejendommen og vente på at sælge den i en blomstrende.
selvom det er en rimelig tilgang, vil overskuddet sandsynligvis være lille, og kapitalgevinstskatten kan være stor (givet dit billige grundlag). Og det kræver stadig tid og kræfter, der måske har været bedre brugt andre steder.
4. Gå fuld tid
seriøse udlejere tager en seriøs tilgang. De inkorporerer, køber flere bygninger og udfører en betydelig del af arbejdet selv. Det er en livsstil beslutning, der kræver ryk af alvorlig tid og energi, og en strategi for køb og salg for at maksimere skat-tab fremførsler og afskrivninger og for at minimere indkomst.
ansættelse af en ejendomsadministrator
en ejendomsadministrator kan håndtere mange af opgaverne ved at drive en udlejningsejendom. Dette inkluderer markedsføring, valg af lejere, vedligeholdelse, budgettering og indsamling af husleje. Du kan overveje at ansætte en ejendomsadministrator, hvis du vil delegere disse opgaver, selvom det vil skære i dit overskud.
Ejendomsadministrators rolle
ejendomsadministratorer kan håndtere en række roller. Hvad det er, præcis, er op til dig at forhandle med din manager. Det er vigtigt at identificere, hvad deres rolle vil være, og udvikle en liste over pligter og ansvar. Vil din ejendomsadministrator bare finde lejere? Eller vil de håndtere den daglige vedligeholdelse og opkrævning af husleje?
en ejendomsadministrator kan være en uafhængig entreprenør eller en medarbejder. Du skal tale med din skatteregnskab for at bestemme den mest gunstige tilgang og for at bestemme specifikke forpligtelser, du måtte have.
du kan også leje et ejendomsadministrationsselskab; et firma, du indgår kontrakt med for at håndtere direkte alle aspekter af lejeboligen. Dette kan være dyrt, men det kan være ideelt, hvis du har flere lejeboliger.
valg af ejendomsadministrator
sørg for, at enhver ejendomsadministrator, som du overvejer, opfylder de relevante lokale og nationale licenskrav.
du ønsker måske at kigge efter en leder, der har erfaring med reklame, markedsføring, lejerrelationer, indsamling af husleje, budgettering, leasing og vedligeholdelse. En god ejendomsadministrator vil også være vidende om lokale og statslige love. Som ejer af ejendommen, du kan holdes ansvarlig for handlinger fra din leder, så du kan sagsøges, hvis din leder overtræder nogen retfærdige boliglove.
når du beslutter dig for en ejendomsadministrator og vilkårene for arrangementet, skal du skrive en ejendomsadministrationsaftale, der identificerer lederens pligter, kompensation og opsigelsesbetingelser.
bundlinjen
bliver en udlejer værd? Kun du kan beslutte. Bare sørg for at se, før du springer og gå ind i din nye bestræbelse med realistiske forventninger og en solid spilplan.
ved at vide, hvad du får dig selv ind, før du gør det, vil du være bedre forberedt på, hvad du støder på og mere tilbøjelige til at nyde oplevelsen.