La COVID-19 ha causado un baño de sangre en Wall Street e incertidumbre en otras clases de inversión, pero durante décadas la tierra ha proporcionado un refugio seguro para la preservación del capital en tiempos de agitación económica. En la economía post-pandémica, los CPA y sus clientes inversores en tierras deben entender qué opciones de refugio fiscal están disponibles para proteger sus adquisiciones.
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La protección fiscal y la inversión en tierras van de la mano, según Jason Walter y Clint Flowers, fundador/CEO y socio, respectivamente, de National Land Realty.
«Eso se debe a que hay una gran variedad de opciones de protección fiscal entre las que elegir», dijo Walter. Estos incluyen intercambios similares (Sección 1031), fideicomisos legales de Delaware, agotamiento de la base impositiva, aumento de la base, cuentas de jubilación y servidumbres de conservación. Cuáles se utilizan dependen de las necesidades del inversor.»
1. La bolsa de la sección 1031 y DSTs
Una bolsa de 1031 (también conocida como bolsa de tipo similar), implica el intercambio de un activo por otro activo de reemplazo sin generar una obligación fiscal actual por la venta del primer activo. «La tierra es uno de los tipos de activos inmobiliarios de inversión que se pueden intercambiar», dijo Walter. «Esto se puede hacer fácilmente a través de modelos convencionales de venta y adquisición, pero también a través de fideicomisos legales de Delaware, que permiten a los inversores poseer un interés fraccional en una propiedad determinada con otros inversores. Invertir en un horario de verano le permite ser un inversor pasivo y diversificar su cartera de bienes raíces a través de inversiones en muchos tipos y cantidad de propiedades diferentes.»
Los DST son populares para la propiedad de edificios de apartamentos, según Walter. «El horario de verano permite que varias personas inviertan en un fideicomiso: Por ejemplo, 30 inversores podrían invertir un millón de dólares cada uno para comprar un edificio de apartamentos.»
2. Agotamiento de la base impositiva
Luego está la ruta que ofrece el agotamiento de la base impositiva, dijo Flowers: «Por ejemplo, si compra madera de manera convencional a través de una hipoteca o por dinero en efectivo, y tiene 4,000 MBF (miles de pies de tabla) de madera comercial por un valor de $1 millón el día que la compró, puede convertir esos 4,000 MBF de madera en income 1 millón de ingresos con el tiempo a través de una o más ventas de madera sin incurrir en consecuencias fiscales o ganancias de capital.»
«No es una ganancia, es simplemente una recuperación de capital», dijo Flowers. «La madera se acaba de convertir en forma líquida. Cada dólar posterior se gravaría a la tasa de plusvalía a largo plazo aplicable. Ciertas actividades pueden aumentar la base de costos, lo que permite al titular agotarse de nuevo más adelante o capitalizar el año del gasto.»
3. Aumento en la base
Este es el aumento tradicional en la base cuando el propietario de un activo fallece. Los herederos reciben el activo con una base de costo igual al valor justo de mercado en la fecha de fallecimiento. «Por ejemplo, si un inversionista compra un terreno por 5 5,000 el acre y fallece cuando su valor actual de mercado es de 8 8,000 por acre, los herederos lo recibirán con una base de costo de 8 8,000 por acre», dijo Flowers. «No incurrirían en ninguna multa por vender la propiedad a menos que sus ingresos netos de la venta excedan los 8 8,000 por acre, y solo la cantidad superior a 8 8,000 por acre estaría sujeta a cualquier impuesto sobre ganancias de capital, proporcionando 3 3,000 por acre en refugio tributario.»
4. Las cuentas de jubilación
La tierra también se puede mantener en una cuenta IRA o 401 (k), según Flowers. «En el caso de una IRA, tendrá que ser una IRA autodirigida. Para las cuentas 401(k), no puede invertir directamente en la cuenta 401(k), pero tendrá que transferir su cuenta 401(k) a una cuenta IRA y luego usar las ganancias para la inversión», dijo.
El refugio IRA está estrictamente limitado a terrenos que se utilizan con fines de inversión, según Flowers: «Así que esta no es la opción correcta para las personas que buscan compensar los costos de mejora de una cabaña o albergue.»
5. Servidumbres de conservación
Las servidumbres de conservación han estado en las noticias últimamente, ya que el IRS ha tratado de frustrar su uso en transacciones abusivas de refugios fiscales sindicados. Sin embargo, el uso legítimo de servidumbres de conservación aún está reconocido por el IRS.
«El IRS reconoce el importante papel de las deducciones legítimas de servidumbre de conservación para incentivar la preservación de la tierra para las generaciones futuras», dijo el IRS en IR-2020-152, el 13 de julio de 2020.
«Las servidumbres de conservación se parecen a una restricción de escritura, pero a una escala mayor», dijo Flowers. «A través de este método, los inversores donan ciertos derechos en beneficio de un fideicomiso de tierras caritativo. Estos derechos suelen estar relacionados con el desarrollo de subdivisiones, la minería o los usos de la superficie que podrían afectar negativamente la vida silvestre de la propiedad en cuestión o el beneficio ecológico para el público, incluida la calidad del aire, la calidad del agua, etc. Cuantos más derechos done, mayor será el refugio fiscal logrado. A través de una servidumbre de conservación, entre el 50 y el 100 por ciento de los ingresos brutos ajustados del donante se pueden proteger hasta por 16 años.»
Además del refugio fiscal, las servidumbres de conservación también ofrecen a los donantes la oportunidad de dar un ejemplo positivo para su comunidad. «Y muchas veces, habrían tomado estas medidas de conservación para hacer el mejor uso de la tierra de todos modos», señaló Flowers.
Por supuesto, dado el enfoque actual del IRS, es muy importante que los CPA distingan entre servidumbres de conservación legítimas y abusivas. Rickard Jorgensen, presidente y director de suscripción de CPAGold, ve las servidumbres de conservación como un avance en la próxima ola de reclamos por negligencia contra contadores y preparadores de impuestos. Esto puede tomar la forma de una fuente de referencia a un promotor de servidumbre de conservación sindicado; una deducción agresiva en las declaraciones de impuestos de un individuo de alto patrimonio neto o una deducción conservadora en las declaraciones de impuestos de un individuo HNW.
«Recomendamos que una empresa de CPA planifique tomar medidas para mitigar la posibilidad de un reclamo que surja de transacciones abusivas de servidumbre de conservación sindicada», dijo.
Walter y Flowers estuvieron de acuerdo: «Estamos muy involucrados en la integridad de la industria», dijo Flowers. «Si compra y administra una propiedad y tiene un valor de uso mayor y mejor, puede donar y lograr una buena deducción de impuestos por hacer algo que haría de todos modos, eso es perfecto, para lo que fue diseñado. Pero si compra con la única intención de obtener un retorno de una servidumbre de conservación, lo más probable es que viole la regla de intención caritativa.»