Usted ha puesto su casa en el mercado, y simplemente no está sucediendo: ni una sola presentación ni una sola oferta de compra. Estaba listo para mudarse rápidamente y cerrar la compra de una casa nueva, pero ahora está atascado tratando de deshacerse de la antigua.
Es una sensación frustrante, pero podría significar que tu enfoque necesita algunos ajustes. Aquí hay algunas maneras de aislar el problema, ya sea en los precios, el marketing o incluso las personas que lo ayudan—y encontrar una respuesta a esa pregunta de pánico: ¿Por qué mi casa no se vende?
Su casa no está a la altura de Snuff
Eche un vistazo a la escena inmobiliaria local. Si el 90% de las casas en su mercado no se están vendiendo, entonces su casa necesita eclipsar al 10% superior. Más específicamente, mire los datos de ventas pendientes para las casas que están bajo contrato. La información sobre propiedades ya cerradas (el tipo de compuestos que su agente usó para establecer el precio de venta) podría estar dos o tres meses por detrás del movimiento actual del mercado. Si quieres saber lo que está sucediendo en este momento, los datos de ventas pendientes son los mejores.
Después de armarse con estos datos, considere el estado de su propiedad, desde el atractivo exterior hasta la decoración interior. Por supuesto, usted preparó su casa para la venta antes de incluirla en la lista, pero tal vez debería reevaluarla a la luz de la competencia. Por ejemplo, si el 10% superior de los vendedores en el mercado tiene alfombras nuevas y su alfombra está desgastada y anticuada, su casa no se va a vender. Tal vez debería considerar agregar actualizaciones o hacer reparaciones. Pregúntele a su agente qué esfuerzos le darán más por su dinero.
A las Fotos Les Falta
Que decir «una imagen vale más que mil palabras» se aplica con creces a los bienes raíces. En el servicio de listado múltiple (MLS), la base de datos compartida entre profesionales de bienes raíces, las casas con una sola foto generalmente se aprueban. Son las casas con docenas de fotografías de bienes raíces las que llaman la atención.
Tome fotos de calidad profesional; ni usted, ni la cámara, ni el flash deben estar visibles. Dispara en ángulos amplios con mucha luz mostrando las mejores características de tu hogar. Algunos otros consejos incluyen:
- No fotografíes solo el dormitorio principal. Trate de capturar todas las habitaciones, porque los compradores contarán el número de habitaciones en la alineación de fotos. Si falta uno, podrían suponer incorrectamente que su número listado es erróneo.
- Juega con las fortalezas de tu hogar. Si un pasillo es estrecho, no le saques una foto. Obtenga un primer plano de su chimenea u otra característica interesante en su lugar.
- Toma muchas fotos de la cocina. Las cocinas son tradicionalmente el corazón y el alma de una casa, y los compradores quieren verlas.
- Coloque la mesa antes de fotografiar el comedor. Esto ayuda a los compradores de vivienda a imaginarse a sí mismos usando el espacio.
- Mueva algunos muebles. Las fotos de la sala de estar deben mostrar el espacio.
- Recuerde incluir el patio trasero y los jardines. La gente quiere ver cómo es toda la propiedad.
- Agregue texto descriptivo a cada foto. Esto debe evocar un estado de ánimo o elaborar características («perpetuamente soleado» o «perfecto para barbacoas»).
Las imágenes de calidad son fundamentales para su anuncio. Si no eres un experto, contrata a un fotógrafo profesional.
No estás comercializando lo Suficiente
Ningún aspecto del marketing vende una casa; es una combinación de esfuerzos. Si su medio de comunicación en línea comete un error y enumera su casa en la sección equivocada, no se asuste. Las casas se han vendido a compradores que las encontraron en el lugar equivocado. Por esa razón, considere colocar un anuncio bajo varias clasificaciones.
- Imprima tarjetas postales de cuatro colores y envíelas por correo a las casas circundantes en el vecindario y los vecindarios adyacentes también.
- Cree volantes de cuatro colores que contengan varias fotos para distribuirlas a los clientes potenciales y a aquellos que visitan su hogar.
- Contrata una empresa de visitas virtuales para grabar y subir vídeos.
- Considera grabar un video tú mismo y subirlo a YouTube, incluso si solo estás hablando de lo que te gusta de vivir allí.
- Anunciarse ampliamente cada fin de semana.
- Realizar jornadas de puertas abiertas los domingos que coincidan con otras exhibiciones vecinales. A veces, los jueves por la noche también atraen a los compradores para los tours al atardecer.
- Obtenga comentarios de los compradores sobre lo que les gustó y lo que no les gustó de su casa, y haga ajustes para superar las objeciones.
Usted contrató al Agente de Listado equivocado
Su agente puede parecer competente, experimentado y honesto, pero no todos los agentes son adecuados para todas las propiedades o todos los clientes. Por ejemplo, si desea que la casa se venda rápidamente, busque a alguien que se especialice en pérdidas de volumen rápidas y de alto volumen. Hay un mundo de diferencia entre un agente que vende 12 casas al año y un agente que vende 100. Por otro lado, si su objetivo es obtener grandes ganancias, un agente que sea bueno en el juego a largo plazo, en cultivar compradores de bolsillo profundo y recolectar menos, pero mejores ofertas, podría ser una mejor combinación.
Si usted es un tipo de «déjelo a los profesionales», debe tener un corretaje de servicio completo. Algunos agentes de descuento no invierten mucho tiempo y esfuerzo en marketing, especialmente si se les paga un salario en lugar de una comisión de ventas. No es que los descuentos no tengan sus puntos—solo tendrás que estar preparado para hacer más de tu propio trabajo.
Hablando de ventas: ¿Eligió a su agente únicamente en la etiqueta de precio que lleva el nombre de su casa? A veces, el mejor agente de venta sugiere una cifra más baja pero más realista. He aquí una pregunta clave para hacerle al agente: «¿Cuántas de sus propiedades se han vendido por su precio original de venta?»
¿Cuál es el nivel de comunicación entre usted y su agente? ¿El agente lo mantiene debidamente informado de todos los acontecimientos? Si necesita que lo sujeten de la mano, el agente debe proporcionárselo. Si no lo necesitas, el agente debería dejarte en paz. Pero la relación siempre debe estar dentro de su zona de confort.
Finalmente, ¿cuál es la opinión de su agente sobre la falta de acción? ¿Existe un plan estratégico de marketing y, de ser así, cuáles son las ideas del agente para revisarlo?
Es posible que el problema no recaiga en su representante, pero si el agente no tiene pensamientos para mejorar la situación o no lo satisface de ninguna otra manera, puede ser el momento de seguir adelante.
No has Valorado Tu Casa para Vender
Los vendedores dicen: «Pero no quiero regalar mi casa.»Por supuesto que no. Pero para hacer una venta, el precio debe ser el correcto. No pruebe el mercado ni pida una cifra exagerada, porque si lo hace, su casa probablemente se sentará allí a medida que los días en el mercado sigan avanzando. Anuncios anticuados, casas que han estado en el mercado por mucho tiempo, generalmente no se venden a precio de lista.
Para evitar precios excesivos en su casa, examine las ventas comparables vendidas. Ajuste para pies cuadrados, si es necesario. Si su casa tiene una mala distribución o está en una ubicación menos deseable (al lado de una escuela, en o cerca de una calle concurrida, o al lado de una tienda de licores, por ejemplo), no obtendrá el mismo precio que las casas con una buena distribución y en una buena ubicación.
Por ejemplo, digamos que las últimas tres casas se vendieron a 4 400,000 ,pero usted siente que no son comparables a la suya porque no contienen actualizaciones. Sin embargo, si estaban ubicados en una calle tranquila, y su calle es ruidosa, su casa probablemente valga lo mismo. Un ajuste de más de 5 50,000 para las actualizaciones podría eliminar los menos de 5 50,000 para la calle concurrida.
En un mercado de compradores, precio de su casa un mínimo de un porcentaje menor que la última venta comparable. Si no puede vivir con ese precio, entonces no ponga su casa en el mercado y prepárese para la decepción. El precio excesivo es uno de los peores errores que puede cometer un vendedor de casas.