Cuando se trata de inversiones inmobiliarias, pocos documentos son más importantes que una hoja de bienes raíces Pro Forma. Este valioso documento ayuda a los inversores inmobiliarios a evaluar el potencial de ingresos de una propiedad de alquiler. De hecho, una Pro Forma precisa puede ser el factor determinante entre el flujo de caja mensual positivo y el flujo de caja negativo. En este artículo, desmitificaremos los documentos Pro Forma y describiremos su importancia con respecto a la comparación de propiedades de inversión.
¿Qué significa Pro Forma en Bienes Raíces?
El concepto de Pro Forma proviene del mundo de las finanzas. Denota un método simple de estimar los resultados financieros actuales o proyectados de un activo en particular. De manera similar, Pro Forma en bienes raíces sirve como proyección de flujo de efectivo de una propiedad. Además de las estimaciones de flujo de efectivo, un documento de bienes raíces Proforma le da al comprador una estimación de los gastos, así como el rendimiento esperado de la inversión. Piense en ello como un estado de ingresos combinado y un estado de flujo de efectivo para una propiedad.
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Los Componentes Esenciales
Un documento inmobiliario Proforma debe estar bien estructurado y debe contener todos los elementos relacionados con los ingresos y los gastos. Esto incluye todo, desde los ingresos básicos de alquiler hasta todos los costos potenciales asociados con las propiedades de inversión. En pocas palabras, una Pro Forma le da una estimación aproximada de los ingresos potenciales, así como las deducciones y ajustes esperados que tiene que hacer. A continuación se muestra un desglose más detallado de los elementos esenciales de un documento inmobiliario Pro Forma
Elementos de ingresos
La primera mitad del documento inmobiliario Pro Forma siempre está reservada para elementos de ingresos. Los principales son los ingresos básicos por alquiler, la pérdida de vacantes, las concesiones, la pérdida de crédito y los reembolsos de gastos.
- Ingresos de alquiler base: Esta es una estimación de los ingresos de alquiler en su forma más simple. Esta cifra postula que los inquilinos están pagando las tarifas del mercado.
- Pérdida de vacantes: Esta es una de las cifras más altas en una hoja de bienes raíces Pro Forma. Representa la pérdida de ingresos que ocurre entre inquilinos. Es importante tener en cuenta que esto se clasifica como una pérdida de ingresos potenciales en lugar de un gasto.
- Concesiones: Se refiere a los incentivos que los propietarios dan a los nuevos inquilinos. En términos generales, esto tiende a ser en forma de unos pocos meses de alquiler gratuito.
- Pérdida de crédito: También conocida como deuda incobrable. Esta es una proyección de alquiler no pagado y otros tipos de ingresos. Por lo general, es alrededor del 2% de los ingresos brutos esperados.
- Reembolsos de gastos: Esto representa los gastos que maneja el inquilino. Esto puede incluir impuestos a la propiedad, seguros y servicios públicos. Este artículo variará según el tipo de contrato de arrendamiento entre las dos partes.
La suma de lo anterior le da el alquiler neto que la propiedad puede generar. Para calcular el ingreso total, tendrá que agregar algunos de los siguientes elementos de ingresos:
- Tarifas de solicitud
- Limpieza y daños
- Tarifas por retraso
- Cargo NSF
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Elementos de Gasto
La sección de gastos de un documento de bienes raíces Pro Forma es bastante sencilla. Contiene la mayoría de los gastos de propiedad de alquiler con los que está familiarizado. Esto incluye gastos de operación, honorarios de administración de propiedades e impuestos inmobiliarios.
- Gastos de funcionamiento: Estos gastos consisten en una amplia gama de costos inherentes a la administración de una propiedad de alquiler. Algunos de estos incluyen mantenimiento y reparaciones, servicios públicos y otros gastos diversos, como la eliminación de basura. Los gastos de reparación y mantenimiento, en particular, pueden ser bastante significativos. Incluso si invierte en una propiedad en buen estado, una parte de los ingresos por alquiler tendrá que guardarse para cubrir posibles reparaciones.
- Honorarios de administración de propiedades: La mayoría de los inversores inmobiliarios contratan compañías de gestión. Estas empresas se encargan de cobrar el alquiler, así como de la reparación y el mantenimiento. El costo de contratar una administración profesional de la propiedad es de alrededor del 3% al 8% de los ingresos por alquiler de la propiedad.
- Impuestos inmobiliarios y sobre la propiedad: Todos los tipos de propiedad están sujetos a impuestos locales y gubernamentales. En la mayoría de los casos, estos impuestos consisten en un pequeño porcentaje del valor total de la propiedad. Además, estos impuestos tienden a aumentar cada año a medida que se aprecia el valor de la propiedad.
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Qué debe tener en cuenta Al analizar un Documento Inmobiliario Pro Forma
No es raro encontrar una hoja de bienes raíces Pro Forma que no refleja la realidad de la propiedad de inversión. De hecho, algunos vendedores, agentes y corredores poco éticos pueden hacer uso de tácticas encubiertas para engañar a los compradores. Aquí hay dos banderas rojas que todo inversor de bienes raíces principiante debe tener en cuenta:
- Una Forma incompleta: Esto puede parecer muy básico, pero algunos vendedores de propiedades simplemente optan por omitir una serie de elementos críticos. El público objetivo para este tipo de Pro Forma son inversores poco sofisticados o novatos. Un ejemplo de esto es una Pro Forma que muestra los ingresos por alquiler y la apreciación sin incluir los gastos. No hace falta decir que hacer un análisis preciso del flujo de efectivo sin tener en cuenta los gastos no es factible.
- Una Pro Forma excesivamente compleja: Una hoja de bienes raíces Pro Forma debe ser simple y fácil de analizar. Sin embargo, muchos vendedores y agentes hacen un esfuerzo concertado para que sus Pro Formas sean lo más complejas posible. El objetivo de esta táctica es confundir al comprador y difuminar la línea entre ingresos y gastos.
Asegúrese de hacer su propio análisis de flujo de efectivo utilizando herramientas de inversión en bienes raíces en línea, como la Calculadora de Propiedades de inversión de Mashvisor. Esta herramienta recopila convenientemente datos sobre estimaciones de ingresos y gastos de alquiler para garantizar que calcule con precisión el retorno de la inversión al comprar una propiedad de inversión.
La Diferencia Entre la Forma Profesional de un Comprador y la Forma Profesional de un Vendedor
El objetivo del vendedor de la propiedad es diferente al del comprador de la propiedad. El vendedor está tratando de vender la propiedad al precio más alto posible, mientras que el comprador está buscando una propiedad de inversión lucrativa. Como consecuencia, la Pro Forma que el vendedor produce invariablemente cubrirá algunos gastos significativos. Esta es la razón por la que los compradores deben tener su propia Pro Forma. Las estimaciones y proyecciones precisas solo son posibles si el documento incorpora todos los gastos.
Como es el caso de cualquier herramienta de proyección financiera, una Pro Forma no ofrece una mirada al futuro a prueba de fallos. De hecho, varios factores imprevistos pueden estropear una propiedad de inversión que se vea perfecta en papel. Dicho esto, un documento Pro Forma preciso puede ayudar en gran medida a encontrar una propiedad de inversión rentable.