Ser inspector de viviendas naturalmente significa que también puede inspeccionar edificios comerciales e industriales porque son simplemente más grandes, ¿verdad? Bueno, para algunos es una declaración verdadera. Hay una estructura, un techo, y sistemas de climatización, plomería y electricidad, así que, ¿qué podría ser tan difícil? Si llega la llamada, todo lo que tengo que hacer es ponerle precio a una casa. En muchos casos, esto no podría estar más lejos de la verdad. Más allá de la realización de la inspección, la fijación de precios de la inspección de edificios comerciales implica un nivel completamente diferente de profesionalismo para abordar un grupo diferente de circunstancias.
He estado realizando inspecciones de edificios comerciales durante más de 25 años. He realizado inspecciones en condominios pequeños de canter, así como en varios cientos de miles de edificios industriales de pies cuadrados. Cada inspección comercial tiene varias cosas en común. Incluyen mi tiempo en el sitio, así como la producción del informe. El esfuerzo y el alcance de la inspección y la complejidad del proyecto pueden ser diferentes para cada propiedad, pero siguen siendo una caja.
La naturaleza de una inspección comercial es diferente de una inspección residencial. Una inspección residencial implica un alto nivel de pasión y compromiso personal con el trabajo. Mientras tanto, una propiedad comercial es simplemente un activo de la empresa. Es únicamente un gasto comercial. Normalmente hay muy poca pasión y, como resultado, menos inversión personal o apego al proceso. Si proporciona una inspección exhaustiva, la probabilidad de insatisfacción del cliente será menor que la de una inspección residencial.
Antes de que pueda comenzar a fijar el precio de una inspección de edificios comerciales, debe comprender su velocidad personal. Esta es la velocidad a la que puede migrar a través del edificio o la propiedad. A continuación, debe determinar su comodidad personal con los sistemas incluidos en la inspección. ¿Contratará a expertos para que lo ayuden o lo realizará solo? Por último, ¿está asegurado para abordar este tipo de proyecto o necesita comprar una póliza estrictamente para esta inspección?
Lo interesante de una inspección comercial es el alcance. Usted y su cliente tendrán la capacidad de acordar mutuamente un alcance o expectativa específicos. Esto no es tan genérico o rígido como realizar una inspección residencial. Es posible que el cliente desee que solo se inspeccione el interior o quiera que mire el techo y no la climatización.
Los dichos «Todo el mundo tiene un precio» y «El tiempo es dinero» son muy ciertos. Una vez que haya establecido una línea de base o un costo para su esfuerzo por hora, puede comenzar a buscar el precio de una inspección comercial. Muchas propiedades son grandes espacios abiertos. Si mirara un almacén y cobrara por pie cuadrado, sería enorme en función del esfuerzo requerido. Por otro lado, si estuviera inspeccionando un espacio de oficina, su tiempo tendría un precio más cercano al de una inspección residencial.
Hay varios métodos a utilizar para fijar el precio de una inspección comercial. Estos incluyen un porcentaje del precio de venta, su tarifa por hora, el costo por una proporción de pies cuadrados o una tarifa plana basada en el tipo de edificio. Es posible que también haya otros métodos disponibles, pero nos centraremos en ellos.
El primer método de fijación de precios es un porcentaje del precio de venta. Esto es muy común en proyectos extremadamente grandes, que incluyen grandes edificios de oficinas, centros comerciales y centros de fabricación. Estos a menudo incluyen su necesidad de traer expertos y crear un equipo de inspección basado en toda la propiedad y su propiedad. Si la propiedad es un centro comercial de 300,000 pies cuadrados que se vende por $17 millones, su tarifa podría ser del 1% o del 2%, o de 1 17,000 a 3 34,000, según los sistemas o el alcance. Tendrá que contratar a sus expertos directamente y pagarles con cargo a su tarifa de inspección total. Ellos serían sus subcontratistas, y usted será el contratista principal y el punto de contacto del cliente.
A continuación, hay un precio o costo por el tamaño del edificio. Este es considerado el método más limpio y simple. En primer lugar, debe establecer su costo por pie cuadrado. Podría haber varios subconjuntos diferentes dentro de ese costo. Podría haber un costo para el espacio de oficinas, un costo para un almacén, un costo para una instalación de fabricación, un costo para un auditorio o un costo de cualquier otro tipo de estructura. Un ejemplo es el costo de un almacén de 0,06 dólares por pie cuadrado, y el costo de su espacio de oficinas de 0,10 dólares por pie cuadrado. El edificio tiene 15,000 pies cuadrados, con 3,000 pies cuadrados como espacio de oficina. La cuota sería de 12.000 x $0.06 (o $720) más de 3.000 x $0.10 (o $300) por un costo total de $1,220. Dado que las tarifas y las proporciones son creadas por usted, tiene la prerrogativa de elegir el costo por pie. Algunas compañías o inspectores pueden ser más altos o más bajos. El método está muy orientado al mercado.
Por último, está el modelo de tarifa plana. Esto es muy común cuando tienes proyectos similares o un tipo de proyectos consistente. Este método también se puede considerar cuando una fuente de referencia en particular le presenta la oportunidad de inspeccionar varios proyectos durante un período de tiempo. El ejemplo típico de esto es el condominio estándar de un centro comercial de 20 pies de ancho. Estos, como tantos edificios, son de naturaleza típica. Hay un panel eléctrico, una unidad de climatización, un baño y el interior. El interior podría estar abierto o construido en espacios más pequeños. Los techos pueden estar abiertos a la estructura o cerrados con un sistema de teja con barra en T. El exterior, incluido el techo y la ventana, podría ser propiedad de la administración del edificio y ser mantenido por ella, por lo que no se inspeccionan. Muchos inspectores comerciales pueden hacer carrera realizando inspecciones en estos edificios. Esta es la razón por la que se pueden considerar a una tarifa plana o una serie de tarifas planas basadas en una estrategia de tamaño. Puedes clasificarlos en pequeños, medianos y grandes. Si sabe cuánto vale su tiempo y cuánto tiempo le llevará la inspección, puede establecer su propia tarifa fija. Mi tarifa base es de 4 450. No puedo salir de mi oficina y hacer una inspección por menos que eso. Entonces, ese condominio de 1.200 pies cuadrados sería de 4 450 para que lo inspeccionara.
Una vez que haya establecido su tarifa, debe presentarla a su cliente para su aprobación. A diferencia de la inspección residencial, en la que normalmente establece su tarifa y programa la inspección, la tarifa y el alcance de cada inspección comercial deben proponerse y aceptarse formalmente. Este proceso de propuesta es importante porque no está tratando con un comprador de vivienda; está trabajando con un director financiero, CEO o director de operaciones de una empresa, y están acostumbrados a ver propuestas. Una propuesta debe establecer a fondo exactamente qué servicios, alcance y Normas de Práctica va a utilizar para proporcionar la inspección. Debe describir el edificio o propiedad, y exactamente lo que va a hacer. ¿Va a realizar la inspección usted mismo o traer a otros profesionales? Todo esto debe quedar muy claro. Esta propuesta es un paso completamente distinto del Acuerdo de inspección. El objetivo de la propuesta es establecer las expectativas de su cliente, mientras que el objetivo del Acuerdo de Inspección es la protección contra la responsabilidad. No es necesario detallar los orígenes o métodos para establecer su tarifa, pero, bajo ciertas condiciones, podría ser beneficioso. Los Estándares Internacionales de Práctica para la Inspección de Propiedades Comerciales (o ComSOP) son un excelente estándar de uso y proporcionan un producto muy bueno a mis clientes.
El desafío de establecer una tarifa y crear una propuesta comienza con el aterrizaje de la inspección. Hay inspectores de casas que incursionan en el ámbito comercial que normalmente fijarán el precio contra el que está compitiendo. Saber esto es el aspecto más importante del proceso. Si elige ser agresivo y jugar un papel más importante en el mercado de la inspección comercial, debe promocionarse utilizando razones convincentes para que su posible cliente gaste el dinero para trabajar con usted.
Acerca del autor
Rob Claus ha sido inspector de viviendas profesional a tiempo completo desde 1991. Tiene una Licenciatura en Tecnología Industrial, Secuencia de Construcción. Rob ha realizado más de 15,000 inspecciones residenciales a lo largo de su carrera, y más de 175 inspecciones comerciales en los últimos 18 meses. Es el Gerente General de Operaciones de Franquicia de the BrickKicker. Ha sido el entrenador principal desde 1995. Además de proporcionar capacitación para el BrickKicker, Rob ha enseñado para Inspection Training Associates, Kaplan y la Escuela ASHI. El plan de estudios comercial es uno de sus cursos básicos. Rob es un Inspector de Viviendas con Licencia de Illinois #450.000001. Vea su video Determinando el Costo de una Inspección Comercial