Comprar un condominio, más conocido como condominio, puede tener muchas ventajas sobre una casa unifamiliar tradicional: Muchos prestatarios, especialmente los compradores de vivienda por primera vez, tienden a comprar un condominio porque los precios generalmente son mucho menores que los de una casa unifamiliar. Y debido a que los precios a menudo son más bajos, también lo son los requisitos de pago inicial, lo que los hace más accesibles.
Pero no asuma que puede obtener un préstamo para cualquier condominio que desee comprar. Dado que los condominios son unidades de propiedad individual en un edificio de propiedad comunitaria, naturalmente hay algunas consideraciones que los distinguen en la opinión de un prestamista.
Lo que hace que los condominios sean diferentes
Con los condominios, cada propietario tiene un control total sobre el interior de su unidad residencial individual. Pero las áreas comunes, como patios, corredores e instalaciones recreativas, son de propiedad conjunta y administradas por la asociación de condominios.
Cuando los prestamistas consideran si emitir un préstamo para un condominio, su proceso de suscripción tiene en cuenta la salud financiera y la estabilidad del proyecto de condominio en su conjunto. Eso significa que consideran la ocupación de todo el edificio, así como la salud financiera de la asociación de condominios, incluida la proporción de propietarios que están morosos en sus pagos y por cuánto tiempo.
Debido a estas variables, no todos los proyectos de condominio califican para un préstamo.
Tipos de Préstamos para Condominios
El uso previsto del condominio puede afectar el tipo de financiamiento que obtendrá. Si su condominio será su residencia principal, casa de vacaciones o propiedad de inversión, determinará cuánto necesita poner. Las segundas viviendas y las propiedades de inversión requerirán pagos iniciales más caros, tal vez el 10% o el 20% (o más) del precio de compra.
Una vez que haya establecido el tipo de financiamiento residencial que necesita, hay diferentes tipos de préstamos para ayudarlo con su compra:
- Préstamo de la Autoridad Federal de Vivienda (FHA)
- Préstamo de la Administración de Veteranos (VA)
- Préstamo del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA)
- Préstamo convencional
A diferencia de un préstamo para vivienda unifamiliar, un préstamo para condominio debe tener en cuenta las variables de interconexión, por lo que hay diferentes reglas para pedir prestado para un condominio.
Reglas de la FHA para un Préstamo de Condominio
Muchos compradores de vivienda por primera vez están interesados en préstamos de la FHA porque ofrecen pagos iniciales tan bajos como 3.5% y los requisitos de crédito son más flexibles. Sin embargo, las reglas de la FHA para un condominio son más estrictas que para una casa unifamiliar.
Estos son algunos de los requisitos para un préstamo de condominio de la FHA:
- Lista de condominios aprobados por la FHA: HUD requiere que el condominio aparezca en su lista de condominios aprobados por la FHA. Si el condominio no está en la lista, el prestatario deberá buscar financiamiento convencional.
- Homologación de una sola unidad: En algunos casos, la FHA aprobará ciertas hipotecas incluso si el complejo en su conjunto no está aprobado, siempre que no más de 2 unidades en un complejo de menos de 10 estén aseguradas por la FHA, y no más del 10% estén aseguradas por la FHA en complejos de más de 10 unidades.
- Residencia principal: La casa debe ser su residencia principal, no una segunda casa o casa de vacaciones.
- Porcentaje de préstamos de la FHA: Al menos el 80% de todos los préstamos de la FHA en el complejo debe estar ocupado por el propietario. Si demasiadas unidades aseguradas por la FHA se convierten en alquileres, la FHA no aprobará el préstamo.
- Porcentaje de Unidades ocupadas por el propietario: Un mínimo del 50% de las unidades del complejo deben estar ocupadas por el propietario.
- Concentración del seguro de la FHA: No más del 50% de las unidades de un complejo pueden estar aseguradas por la FHA.
- Espacio comercial: No más del 35% del edificio o complejo puede ser espacio comercial/no residencial.
- Finalización de la construcción: El proyecto debe completarse durante al menos un año, sin adiciones ni fases pendientes. Esto significa que sus cervezas en el complejo probablemente se comprarán con dinero en efectivo o mediante tipos de financiación que no sean de la FHA.
Tenga en cuenta que no solo las reglas para un préstamo de condominio varían entre los préstamos de la FHA y los préstamos convencionales, sino que también el inversor de cada prestamista puede tener su propio conjunto de reglas (llamadas superposiciones). Además, el hecho de que la FHA diga que puede obtener un préstamo de condominio no significa que el prestamista que haya elegido acepte financiar dicho préstamo. Revise cuidadosamente a su prestamista antes de seguir adelante con el proceso de aprobación.
Reglas generales para Préstamos de Condominios
Si no puede obtener un préstamo de la FHA para su condominio, aún puede solicitar financiamiento convencional. Ya sea que obtenga financiamiento FHA o convencional, algunas reglas de préstamos para condominios son las mismas:
- Morosidad de HOA: En complejos donde los valores han caído en todos los ámbitos, las cuotas generalmente son morosas para aquellos en estado de venta corta o que son propiedad de un banco. Se aplican porcentajes mínimos y, en general, al menos el 85% de las cuotas de la asociación de propietarios de vivienda deben pagarse a tiempo.
- Legislación pendiente: Los prestamistas no quieren ver legislación pendiente en un complejo de condominios, porque las demandas pueden ser costosas y llevar mucho tiempo de resolver.
- Cláusulas restrictivas: Un pacto restrictivo es un conjunto de reglas que establecen qué acciones debe tomar o abstenerse el comprador de bienes raíces. Muchos bancos solo prestarán dinero si la compra se transfiere «en tarifa simple», lo que significa sin restricciones ni reclamaciones contra la propiedad.
- Cobertura de seguro adecuada: El complejo debe mantener un seguro adecuado, como seguro contra riesgos, responsabilidad civil e inundaciones.
Dado que los condominios son una parte de un esfuerzo de unidades múltiples, los prestamistas los ven como más riesgosos que las casas unifamiliares. Es por eso que, además de necesitar un ingreso estable y un crédito decente para usted como prestatario, su proyecto de condominio elegido también debe tener buena salud financiera.