Una vez fue una práctica bastante común para un comprador de vivienda hacer una oferta sobre una casa antes de adquirir la aprobación del préstamo, conocida como contingencia de préstamo. Muchos agentes de bienes raíces requieren una prueba de aprobación previa de la hipoteca antes de hacer una oferta de una casa, algunos ni siquiera pueden trabajar con usted a menos que usted lo haga. Una contingencia de préstamo hoy en día a menudo es un poco complicada.
La razón de los desafíos involucra el tipo de contingencias de préstamos que son más prevalentes. Por ejemplo, en muchos lugares de todo el país, un comprador de vivienda podría considerar varios tipos de contingencias de préstamos e incorporar una o más de estas contingencias en la oferta de compra.
Las contingencias pueden ser parte de su diligencia debida y, si no se cumplen por cualquiera de las partes, pueden ser eventos de cancelación de contratos. Como comprador, es importante entender estos elementos de la compra de una casa y cómo funcionan. Los dos tipos generales son las contingencias financieras y las contingencias de evaluación.
Contingencias financieras
Solo los compradores de vivienda que están obteniendo financiamiento tienden a condicionar el contrato de compra a la obtención de un préstamo. Los compradores en efectivo no solicitan una contingencia de préstamo porque no hay préstamo. El contrato puede estar supeditado a que el comprador obtenga:
- Un préstamo de la FHA, que tiene su propio conjunto de requisitos
- Un préstamo del VA, que está garantizado por la Administración de Veteranos
- Un préstamo convencional, que normalmente se vende en el mercado secundario
- Un préstamo de una cooperativa de crédito en la que el prestatario es miembro
- Financiación privada, que a veces se denomina préstamo de dinero duro
- La tasación de la vivienda
Dependiendo del tipo de préstamo, el prestamista puede requerir ciertas condiciones de la propiedad o reparaciones para hacer el préstamo. Si los vendedores y los compradores no pueden ponerse de acuerdo sobre las reparaciones o las condiciones del prestamista, el comprador no recibirá el préstamo y la transacción se anulará.
La obtención de un préstamo es generalmente parte de la diligencia debida del comprador.
Generalmente, el comprador tiene un cierto período de tiempo en el contrato de compra para obtener el financiamiento. En algunos casos, el contrato podría dar al comprador la opción de elegir entre un cierto número de días antes de que se deba satisfacer la contingencia del préstamo o mantener la contingencia del préstamo en su lugar hasta el cierre.
Supeditado a la financiación de préstamos
La mayoría de los vendedores esperan que un comprador necesite obtener financiación. Los vendedores suelen ser algo razonables y permitirán que pase un cierto período de tiempo para que el comprador obtenga el financiamiento y elimine la contingencia del préstamo. Sin embargo, no todos los vendedores querrán esperar hasta el día del cierre para averiguar si el comprador puede cerrar el depósito en garantía.
No es totalmente justo para un vendedor que un comprador solicite un período de cierre de 30 días sin un compromiso firme de cerrar. Por otro lado, si un vendedor elimina una contingencia de préstamo antes del cierre, el comprador podría ponerse muy nervioso.
Los largos períodos de cierre ponen nerviosos a los vendedores, ya que parece que un comprador puede no tener los medios para comprar o hacer una oferta.
Un comprador podría preguntarse ¿qué pasaría si el prestamista decidió rechazar el préstamo por una razón imprevista. O, si el comprador había eliminado la contingencia del préstamo, podría estar a merced del vendedor, y su depósito de arras podría estar en riesgo. Pocos compradores están dispuestos a arriesgarse a perder su depósito.
Aprobación previa
Muchos compradores obtienen y presentan una carta de aprobación previa antes de hacer una oferta. Es la carta de aprobación previa en la que el vendedor a veces se basa como prueba de la solvencia del comprador y la capacidad para calificar para un préstamo. Sin embargo, después de empaquetar el archivo para la suscripción, pueden aparecer otros problemas que paralizarán el proceso.
Las pre-aprobaciones simplemente indican que un comprador básicamente tiene los ingresos para apoyar el pago de una hipoteca, sin considerar ningún otro factor.
La aprobación previa no es una garantía de aprobación del préstamo. Se realizan búsquedas de títulos, así como verificaciones de crédito e ingresos. Juicios desconocidos contra la propiedad pueden aparecer en los registros públicos, o un comprador podría tener un punto en el informe de crédito que se había deslizado a través de las grietas.
Contingencia de Tasación
No pase por alto el segundo tipo de contingencia de préstamo: la tasación. La contingencia de tasación a menudo es independiente de la contingencia del préstamo. Una contingencia de tasación significa que la casa debe tasarse al precio de compra.
Si la tasación es inferior al precio de compra, el comprador puede cancelar siempre que tenga una contingencia de tasación en el contrato de compra. Si el vendedor acepta bajar el precio para cumplir con la tasación, se espera que el comprador elimine la contingencia de tasación.
Segunda Tasación
Pero ¿qué sucede si al cerrar el suscriptor decide a última hora pedir una segunda tasación y esa segunda opinión de valor resulta ser un valor inferior? Si el comprador ha liberado la contingencia de tasación, no queda ninguna contingencia de tasación.
Si la contingencia del préstamo aún no se ha liberado, el contrato de compra aún puede depender de la capacidad del comprador para obtener el préstamo.
Estas son preocupaciones que deben abordarse con su agente de bienes raíces antes de hacer una oferta para comprar una casa. Algunos compradores se sienten cómodos eliminando una contingencia de préstamo cuando un prestamista le asegura al comprador que el archivo está listo para recibir financiamiento. Sin embargo, si el prestamista tiene preocupaciones, puede que no sea una buena idea eliminar la contingencia del préstamo. Las contingencias de préstamos también hablan con un vendedor.
Algunas reflexiones finales
La desventaja de las contingencias de préstamos es que si su oferta se encuentra entre varias ofertas, los otros compradores podrían estar dispuestos a eliminar una contingencia de préstamo o acortar el período. En esta circunstancia, si insiste en mantener intacta la contingencia del préstamo hasta el cierre, es posible que su oferta no sea aceptada.
Si se aferra a sus contingencias, el vendedor podría pensar que tiene un problema que podría causar dificultades en el cierre, o creer que es demasiado difícil cerrar con usted.
En situaciones difíciles como estas, algunos compradores de vivienda podrían pedirle a su prestamista que apruebe el archivo a través de la suscripción antes de hacer una oferta para comprar una casa. La aprobación de la suscripción elimina el miedo a la incertidumbre y fortalece la oferta.