La propiedad de alquiler residencial es la forma de ganar dinero, o al menos eso afirman algunas personas. En la superficie, parece una apuesta segura; en realidad, generalmente es más un dolor de cabeza de lo que vale. Los desafíos comienzan temprano, y casi siempre implican tiempo y dinero. Echemos un vistazo a seis de los grandes.
Conclusiones Clave
- Invertir en una propiedad de alquiler residencial puede ser una forma lucrativa de aumentar su riqueza, aunque puede tener muchas dificultades.
- Los desafíos que conlleva ser propietario de una propiedad de alquiler incluyen encontrar una propiedad adecuada, preparar la unidad, encontrar buenos inquilinos, problemas de mantenimiento, problemas que surgen y cambios en las tasas de interés que afectan el precio del alquiler.
- Hay formas de facilitar el proceso, como comprar una propiedad básica, vivir cerca de la unidad y convertirla en un esfuerzo de tiempo completo.
- Contratar a un administrador de propiedades puede disminuir la carga de administrar una propiedad de alquiler, pero reducirá las ganancias.
Desafío 1: Encontrar una propiedad
Se han escrito libros enteros sobre encontrar una buena propiedad de alquiler. Se ha dedicado mucho texto al tema debido a su importancia crítica. Compra un lugar demasiado caro y nunca ganarás dinero. Pero tratar de conseguir una ganga también puede ser problemático. Comprar un reparador-upper requiere que tenga las habilidades, el tiempo, las herramientas y el dinero en efectivo para hacer las reparaciones y renovaciones necesarias.
Si no tiene prisa, esta puede ser una manera de obtener una ganga en su inversión; si ya tiene un trabajo de tiempo completo y una familia, cada minuto dedicado a reparar el alquiler es un minuto que no se dedica a una actividad más rentable o agradable. Sin embargo, hoy en día, hay empresas de gestión que pueden hacer mucho de este trabajo, desde localizar una propiedad hasta rehabilitarla, por usted, por una tarifa, por supuesto.
Desafío 2: Preparar la Unidad
Conseguir que casi cualquier inmueble esté en condiciones de alquiler a menudo requiere, como mínimo, alfombras y pintura frescas. Ambos artículos requieren tiempo y dinero. Las pantallas de las ventanas, las manchas de la cubierta y el mantenimiento del césped son otras necesidades comunes. Cada vez que un inquilino se va, estos problemas también deben ser revisados.
Desafío 3: Encontrar inquilinos
Internet proporciona una forma rápida y económica de encontrar posibles inquilinos. Por supuesto, a menudo obtienes lo que pagas. Publicar un anuncio en una publicación de buena reputación a menudo genera una mejor clase de encuestados. En lugar de que los estudiantes universitarios busquen ahorrar dinero, usted aumenta sus probabilidades de tener familias y adultos mayores responsables.
Publicar un anuncio durante un mes le quitará un pequeño mordisco a su billetera, sin embargo, y revisar adecuadamente a sus inquilinos al realizar una verificación de crédito y antecedentes le dará otro mordisco. La inversión bien vale la pena el tiempo y el dinero, ya que la investigación de antecedentes aumenta sus probabilidades de obtener inquilinos responsables. Los inquilinos responsables pagan su alquiler a tiempo, no abusan de la propiedad y no requieren que se involucre en el costoso y lento proceso de desalojo.
Desafío 4: Problemas
Incluso los grandes inquilinos y las propiedades de alquiler perfectas vienen con una gran cantidad de problemas. Tuberías rotas, desagües rellenos, resortes de puertas de garaje rotos, mascotas y compañeros de piso son solo algunos de los desafíos que surgen. Incluso los buenos inquilinos quieren su atención completa e inmediata cuando las aguas residuales se acumulan en su casa o la compañía de cable corta accidentalmente las líneas telefónicas.
Los malos inquilinos son un desafío aún mayor. Las llamadas diarias y el alquiler atrasado o impago pueden aumentar las molestias. El día de la mudanza es otro momento desafiante. Los daños en paredes, pisos, alfombras y otros componentes del hogar pueden provocar disputas y reparaciones costosas. Dado que cada momento desperdiciado discutiendo es un momento en que la casa está vacía, a menudo es mejor morder la bala y pagar las reparaciones usted mismo. Hablando de eso: Probablemente necesitará contratar un seguro para propietarios-no, su póliza para propietarios regulares no es suficiente-y ese es otro elemento en la columna de gastos en curso.
Desafío 5: Mantenimiento
El mantenimiento de los principales componentes y servicios es un elemento de gran costo. Los electrodomésticos nuevos cuestan cientos de dólares; un techo o un camino de entrada nuevos pueden costar miles de dólares. Si el alquiler es de 5 500 por mes y el techo es de 5 5,000, puede encontrarse perdiendo dinero rápidamente. Agregue alfombras, pintura y una estufa nueva, así como inquilinos que no se queden mucho tiempo, y la propiedad podría perder dinero durante años.
Desafío 6: Tasas de interés
¿Qué tienen que ver las tasas de interés con todo? Mucho. Cuando las tarifas caen, a menudo es más barato comprar que alquilar, por lo que la demanda de su(s) unidad (s) podría disminuir. Reducir el alquiler para seguir siendo competitivo puede poner un verdadero engarce en su capacidad de ganar dinero.
Cómo se hace el dinero
Con todos los desafíos que se deben superar, ¿puede el pequeño ganar dinero con bienes raíces de alquiler? Sí, pero requiere un plan. A continuación se destacan cuatro enfoques rentables:
1. Vivir en
Compartir el espacio mediante la compra de un dúplex (u otra estructura fácilmente divisible) es a menudo una empresa rentable. Dado que se encuentra en el lugar y planea cuidar de la propiedad de todos modos, el dinero extra es un bono. Por supuesto, todos los desafíos siguen vigentes y vivir en el lugar significa que siempre estará disponible y en contacto cercano con los inquilinos. Planifique adecuadamente y revise cuidadosamente.
2. Ir Básico
Alquilar un apartamento raído que no tiene comodidades agradables, hacer el menor mantenimiento posible y no mantener las apariencias genera ganancias. Si no lo cree, mire las viviendas fuera del campus en cualquier ciudad universitaria del país. No suena muy bien, pero es una propiedad básica y sencilla (sin ventiladores de techo, aire acondicionado, etc.).) mantiene el proceso simple.
Cuatro paredes y un piso proporcionan un mínimo de requisitos de mantenimiento y pocas cosas que puedan romperse o dañarse. Atraer inquilinos a través de programas subsidiados por el gobierno, como la Sección 8 de vivienda, proporciona ingresos garantizados. El desafío aquí tiende a ser que a cambio de unos pocos dólares en la mano, a menudo se obtiene una clase dura de inquilinos y una propiedad que se desgasta con fuerza.
3. Tenencias a largo plazo
Muchos inversores inmobiliarios le dirán que básicamente se recuperan del alquiler y los gastos. Su enfoque es comprar una propiedad a precio de ganga, dejar que el alquiler de los inquilinos pague la hipoteca y luego vender en 30 años, con suerte aprovechando alguna apreciación del precio.
Una propiedad de alquiler le proporciona la flexibilidad de cuándo vender una propiedad, evitando un mercado de bienes raíces débil al alquilar la propiedad y esperar para venderla en uno en auge.
Si bien es un enfoque razonable, es probable que las ganancias sean pequeñas, y el impuesto sobre las ganancias de capital puede ser elevado (dada su base de bajo costo). Y todavía requiere tiempo y esfuerzo que podría haberse gastado mejor en otro lugar.
4. Ir a tiempo completo
Los propietarios serios adoptan un enfoque serio. Incorporan, compran múltiples edificios y hacen una parte significativa del trabajo ellos mismos. Es una decisión de estilo de vida que requiere grandes dosis de tiempo y energía, y una estrategia de compra y venta para maximizar los remanentes y cancelaciones de pérdidas de impuestos y minimizar los ingresos.
Contratar a un Administrador de propiedades
Un administrador de propiedades puede manejar muchas de las tareas de administrar una propiedad de alquiler. Esto incluye la comercialización, la selección de inquilinos, el mantenimiento, el presupuesto y la recaudación de alquileres. Puede considerar contratar a un administrador de propiedades si desea delegar estas tareas, aunque reducirá sus ganancias.
Rol de Administrador de propiedades
Los administradores de propiedades pueden manejar una variedad de roles. Lo que es, exactamente, depende de usted negociar con su gerente. Es importante identificar cuál será su función y elaborar una lista de deberes y responsabilidades. ¿El administrador de su propiedad encontrará inquilinos? ¿O se encargarán del mantenimiento diario y de cobrar el alquiler?
Un administrador de propiedades puede ser un contratista independiente o un empleado. Debe hablar con su contador de impuestos para determinar el enfoque más favorable y para determinar las obligaciones específicas que pueda tener.
También puede contratar una empresa de administración de propiedades; una empresa con la que contrata para tratar directamente todos los aspectos de la propiedad de alquiler. Esto puede ser costoso, pero puede ser ideal si tiene varias propiedades de alquiler.
Seleccionar un Administrador de propiedades
Asegúrese de que cualquier administrador de propiedades que esté considerando cumpla con los requisitos de licencia locales y nacionales apropiados.
Es posible que desee buscar un gerente con experiencia en publicidad, marketing, relaciones con los inquilinos, cobro de alquileres, presupuesto, arrendamiento y mantenimiento. Un buen administrador de propiedades también estará bien informado sobre las leyes locales y estatales. Como propietario de la propiedad, usted puede ser considerado responsable de los actos de su gerente, por lo que puede ser demandado si su gerente viola cualquier ley de vivienda justa.
Una vez que decida sobre un administrador de propiedad y los términos del acuerdo, debe escribir un acuerdo de administración de propiedad que identifique las obligaciones, la compensación y las condiciones de terminación del administrador.
La línea de fondo
¿Vale la pena convertirse en propietario? Sólo tú puedes decidir. Solo asegúrese de mirar antes de saltar y comenzar su nuevo esfuerzo con expectativas realistas y un plan de juego sólido.
Al saber en qué se está metiendo antes de hacerlo, estará mejor preparado para lo que encuentre y tendrá más probabilidades de disfrutar de la experiencia.