La depreciación de bienes raíces es una pérdida de valor de una propiedad debido a cualquier causa. La depreciación acumulada es la depreciación que ya se ha producido. Esta pérdida de valor es igual a la diferencia entre el costo de sustitución nuevo de las mejoras y su valor de mercado. La depreciación puede deberse al desgaste físico de un edificio, a problemas funcionales del edificio o a problemas de ubicación que afectan a la propiedad. Después de estimar la depreciación acumulada, puede deducirla del costo de reemplazo (o reproducción) del edificio(s) de una propiedad. La cifra resultante es el costo depreciado de las mejoras.
Las influencias físicas, funcionales y de ubicación adversas hacen que las mejoras de la propiedad se deprecien. Hay tres tipos de depreciación: deterioro físico, obsolescencia funcional y obsolescencia externa. El deterioro físico de un edificio y de su equipo incluye el desgaste físico, la desintegración, el deterioro o la putrefacción, o el daño físico de cualquier tipo causado por los elementos. La obsolescencia funcional se refiere a deficiencias, superadecuaciones o simplemente características indeseables que se encuentran en un edificio. La obsolescencia externa es atribuible a condiciones adversas externas que afectan a una propiedad.
Una propiedad puede sufrir cualquier combinación de los tres tipos de depreciación, o puede no sufrir ninguna depreciación en absoluto. Sin embargo, a menos que sea completamente nuevo, un edificio probablemente habrá sufrido algún grado de depreciación. Al igual que un automóvil nuevo que sale de la sala de exposición, una estructura comienza a perder valor en el momento en que se construye.
El deterioro físico y la obsolescencia funcional se dividen a su vez en dos subcategorías: depreciación curable e incurable.
La depreciación curable se refiere a una pérdida de valor que es económicamente viable corregir. En otras palabras, el costo de solucionar el problema es menor que la pérdida de valor, por lo que solucionar el problema tiene sentido económico.
La depreciación incurable se refiere a elementos de depreciación que son físicamente imposibles de curar o son demasiado caros para que valga la pena curarlos. Si el costo para solucionar el problema excede la pérdida de valor causada por el problema, entonces no tiene sentido económico repararlo.
Deterioro físico
El deterioro físico es la pérdida de valor por todas las causas de la edad y la acción de los elementos. Es causada por una serie de fuentes: desgaste, desintegración, descomposición o deterioro, o daño físico por los elementos.
El desgaste de estos diversos elementos en un edificio explica el deterioro físico que afecta a ese edificio. Por ejemplo, caminar sobre alfombras eventualmente lo desgasta. Los sistemas de calefacción y refrigeración eventualmente también se desgastan. A veces, elementos naturales, como la luz solar ultravioleta, el viento y el desgaste del agua en una propiedad. Las tormentas, las temperaturas extremas, los terremotos, las termitas, las hormigas carpinteras y las inundaciones trabajan en diversos grados para afectar físicamente las propiedades. El fuego, la explosión, el vandalismo y la negligencia también tienen un efecto físico perjudicial sobre las propiedades.
Los componentes de la propiedad que exhiben deterioro físico curable se pueden reparar o reemplazar económicamente. Esto incluye mantenimiento diferido y artículos fácilmente reparables. El mantenimiento diferido se refiere a artículos que necesitan reparación debido a la falta de mantenimiento. Artículos como reparación o reemplazo de techos, pintura, mantenimiento de edificios, reemplazo de revestimientos de pisos y reemplazo forzado de calentadores de aire son ejemplos típicos de deterioro físico curable.
Los artículos físicos incurables no se pueden reemplazar ni reparar económicamente. El deterioro físico incurable ocurre típicamente con componentes estructurales que se espera que duren toda la vida útil del edificio. Los componentes estructurales, como cimientos, armazones, paredes, mampostería y conductos, generalmente se consideran incurables. Cuando el deterioro físico incurable es evidente, puede tener más sentido desde un punto de vista económico derribar el edificio en lugar de intentar repararlo.
Los evaluadores clasifican el deterioro físico de los componentes en función de consideraciones económicas. Dado que los componentes estructurales rara vez se deprecian a tasas similares, los evaluadores los clasifican según el tiempo que se espera que duren, ya sea de corta o larga duración. Los artículos de corta duración son componentes que se espera que sean reemplazados durante la vida económica de la mejora. Los elementos de larga duración son componentes de la mejora que se espera que duren tanto como el propio edificio. La pintura, los revestimientos para el suelo y los accesorios son ejemplos de artículos de corta duración, mientras que los cimientos del edificio son un ejemplo de un componente de larga duración.
Obsolescencia funcional
La obsolescencia funcional es la depreciación atribuible a un elemento o característica dentro de la propiedad en cuestión que ya no es útil o funcional. Esta característica deteriorada resulta en pérdida de valor (depreciación) para toda la propiedad. La obsolescencia funcional es causada en parte por los cambiantes requisitos del mercado y puede aparecer en varias formas diferentes, incluido el diseño arquitectónico obsoleto, los problemas de diseño, la falta de instalaciones modernas y la superadecuación.
Diseño Arquitectónico Obsoleto. Históricamente, se han producido algunos cambios interesantes en el estilo de construcción. Una casa construida hace 50 años puede haber sido atractiva para la gente en ese momento, pero hoy en día, el estilo puede considerarse anticuado y agotador. Molduras y esculturas ornamentadas, una vez consideradas deseables, pueden estar anticuadas hoy en día.
Problemas de diseño. Los evaluadores deben reconocer que los gustos y preferencias de la sociedad cambian con el tiempo. En un tiempo, las áreas de estar estaban completamente separadas de la cocina y el concepto de la Gran Sala o el flujo abierto era un concepto inusual. No hace mucho tiempo, un garaje para un solo coche era perfectamente adecuado porque las familias solían tener un solo coche. Hoy en día, todavía se pueden encontrar casas antiguas con garajes para un solo automóvil, pero a menudo se venden por menos que casas similares con garajes para dos autos.
Falta de Instalaciones Modernas. Las características y los equipos anticuados también son ejemplos de obsolescencia funcional. Hoy en día, las computadoras dominan todos los aspectos de nuestras vidas, e Internet está aquí para quedarse. Cualquier casa construida sin capacidad de computadora e Internet se consideraría funcionalmente obsoleta.
La falta de instalaciones modernas a menudo es curable, pero el costo de curación debe medirse en relación con el beneficio para el valor de la propiedad. Al agregar instalaciones modernas que se valoran en el mercado, generalmente la mejora del valor compensa el costo de la instalación.
El mercado actual exige ciertas cocinas y baños modernos para maximizar el valor. Por ejemplo, las casas antiguas a menudo no tienen lavavajillas. Una casa sin lavavajillas se venderá, pero se venderá por menos. Si los costos de instalación son inferiores a lo que contribuirá el lavavajillas, entonces la obsolescencia es curable. Si más, es incurable.
El aire acondicionado, como comodidad moderna, debe medirse en el contexto de su mercado. En el desierto, una casa sin aire acondicionado está definitivamente en desventaja. Sin embargo, en la playa, el aire acondicionado no es tan esencial.
Superadecuación. Una superadecuación (o sobre-mejora) es una característica que es demasiado grande o de una calidad superior a la necesaria para una propiedad. El costo de agregar la función es mayor que el valor aportado por la función. Ejemplos de superadecuaciones incluyen una casa de 10,000 pies cuadrados en medio de un tramo de casas que varían en tamaño de 1,200 a 1,800 pies cuadrados, un número excesivo de dormitorios o paredes exteriores de 1 pie de grosor con marco de madera.
Obsolescencia externa
La obsolescencia externa tiene lugar cuando influencias externas a una propiedad afectan negativamente a esa propiedad. Estas influencias externas pueden ser locacionales o económicas.
La obsolescencia de ubicación es causada por la ubicación física de la propiedad del sujeto y su proximidad a una influencia negativa. El ruido del tráfico pesado, como el generado por las autopistas y los aeropuertos, puede causar obsolescencia de ubicación. El humo, el polvo y los olores nocivos recurrentes de fuentes externas a una propiedad, como una granja lechera o una planta de aguas residuales, también tienden a tener una influencia adversa en el valor de una propiedad.
La obsolescencia económica ocurre cuando los cambios en la economía local afectan el valor de la propiedad en cuestión. Algunas ciudades dependen de una industria o empleador importante. Si la industria se cierra o el empleador alguna vez se mueve, el resultado podría ser un impacto devastador en el valor de los bienes raíces.
Las ordenanzas de zonificación desfavorables, las restricciones ambientales u otras decisiones legislativas que restringen el uso también pueden causar obsolescencia externa. Dado que estos factores se originan externamente a la propiedad en sí, se consideran obsolescencia externa.
La obsolescencia externa es incurable en prácticamente todos los casos, ya que las condiciones adversas que afectan a la propiedad son exteriores al sujeto y pocos propietarios están dispuestos o pueden gastar dinero para cambiar las condiciones adversas que no se encuentran en su propia propiedad. Cambios como la reubicación de una autopista o un aeropuerto cercano simplemente no tienen sentido económico y están mucho más allá de los medios financieros de la mayoría de los propietarios.
Métodos de cálculo de la depreciación Acumulada
Los métodos de cálculo de la depreciación acumulada incluyen el método de costo de curación, el método de edad/vida económica, el método de edad/vida modificada, el método de desglose (u método de condición observada), la extracción de mercado mediante técnicas de comparación de ventas y el método de capitalización de ingresos.
Recuerde que la depreciación acumulada se calcula solo para mejoras, porque la tierra no se deprecia. La tierra se tiene en cuenta en el enfoque de costos a su valor de mercado. Dado que el valor de la tierra ya está a su valor de mercado, hacer deducciones adicionales al valor de la tierra haría que se penalizara doblemente por cualquier condición que afectara negativamente al valor.
Método de costo de curación
El método de costo de curación es el método más básico y sencillo para calcular la depreciación acumulada. Se basa en el mantenimiento diferido observado y en la aplicación de los costos de construcción actuales en el momento de la evaluación. Su premisa básica establece que el costo necesario para reemplazar un artículo es la cantidad perdida debido a la depreciación acumulada.
es relativamente fácil estimar el deterioro físico utilizando este método. Si ciertos artículos, como los revestimientos de pisos, se desgastan, estimar el costo de reparación o reemplazo de estos artículos a menudo da una estimación creíble del deterioro físico. Si una escalera necesita ser reemplazada, la cantidad de depreciación acumulada es el costo para lograrlo. Si un techo necesita ser reemplazado, la cantidad de depreciación acumulada es el costo de hacerlo, incluida la mano de obra y los materiales.
Este método se utiliza para calcular la obsolescencia funcional curable. Generalmente, si el problema funcional involucra una propiedad nueva o más reciente, el costo para curar el problema funcional se usa como estimación. En una propiedad más antigua, el costo de curación menos el valor restante del artículo que se reemplaza es una forma de determinar la pérdida.
Limitaciones de este Método
Este método simplista solo permite una depreciación del 100% de cualquier artículo. El método de costo para curar no es muy útil cuando se trata de artículos que tienen depreciación parcial, como un techo que no es nuevo, pero aún le quedan años antes de que necesite reemplazo.
Método de edad / Vida económica
El método de edad/vida económica para calcular la depreciación acumulada compara la edad efectiva de una estructura con su vida económica. También conocido como método de línea recta o método de edad/vida, este método es utilizado con mayor frecuencia por tasadores residenciales. Con este método, se atribuye una cantidad igual de depreciación acumulada a cada año de la vida económica de la estructura. Se estima una edad efectiva y se asigna a la estructura, y se determina la vida económica restante.
En el método edad/vida, la relación entre la edad efectiva de las mejoras y su vida económica total se multiplica por el costo actual de reproducción o sustitución de esas mejoras. El número resultante es la depreciación acumulada de la propiedad en cuestión.
La ecuación para calcular la depreciación acumulada utilizando este método es Depreciación acumulada = Edad Efectiva dividida por los tiempos de Vida Económica Costo de Reemplazo/Reproducción.
Con una edad efectiva de 15 años y una vida económica de 70 años, a pesar de la edad cronológica de 50 años, se puede decir que la estructura tiene una vida económica restante de 55 años. Esta estructura todavía tiene una larga vida útil restante.
Limitaciones de este Método
Aunque el método de edad/vida económica es relativamente sencillo de calcular, tiende a ocultar la estimación general de la depreciación acumulada, ya que agrupa todos los elementos de depreciación acumulada. Una deficiencia importante de este método es que los elementos curables de depreciación acumulada no se tratan por separado de los elementos incurables de depreciación acumulada. Tampoco reconoce que ciertos artículos de un edificio tienen una vida económica restante más corta que la vida económica total de la estructura. Este método tiene en cuenta la obsolescencia física, funcional y de ubicación, pero no diferencia entre los diferentes tipos de depreciación acumulada.
Método de antigüedad/Vida modificado
En el método de antigüedad/vida modificado, se identifican los elementos físicos y funcionales curables de depreciación acumulada. El costo de curar todos estos artículos se deduce del costo de reproducción o reemplazo de las mejoras. La relación derivada del método edad/vida se multiplica por el costo restante para obtener una estimación de la depreciación acumulada por todas las demás causas.
Limitaciones de este método
Aunque este método reconoce los elementos curables, todavía no tiene en cuenta las diferencias en la vida económica restante de los otros componentes del edificio. Este método es un poco más preciso, pero se basa en la misma suposición que el método de edad/vida económica. Ambos métodos asumen que se puede aplicar una sola relación edad/vida a cada componente de las mejoras.
Método de desglose
En el método de desglose o condición observada, un tasador analiza cada tipo de depreciación acumulada por separado, mide la cantidad de cada una y suma las estimaciones individuales para determinar la depreciación acumulada total. Luego, la depreciación total acumulada se deduce del costo de reproducción o reemplazo.
Si la depreciación acumulada se deduce del costo de sustitución, no se deducirán algunos tipos de obsolescencia funcional, como la atribuible a equipo o materiales obsoletos, ya que, al sustituirse, se utilizarían equipo y materiales actuales.
Como su nombre indica, un tasador observa el estado de varias partes componentes de la estructura y observa el porcentaje de deterioro (o pérdida de valor tal cual) en comparación con una nueva estructura debidamente planificada que no sufre ninguna pérdida de valor.
El deterioro físico y la obsolescencia funcional se pueden medir de esta manera, aunque el éxito con este método requiere experiencia y un conocimiento actualizado de los costos de construcción actuales.
Extracción de mercado mediante Técnicas de Comparación de Ventas
Los tasadores utilizan la extracción de mercado mediante técnicas de comparación de ventas, como el análisis de venta-reventa, el análisis de ventas emparejadas y el método de extracción para estimar la depreciación acumulada. Deben estar seguros de que los precios de venta de todas las ventas son realmente indicativos del mercado. Incentivos para el vendedor, como puntos de descuento para préstamos, tarifas prepagadas de la asociación de propietarios de vivienda, reembolsos, costos de cierre pagados por el vendedor, propiedad personal incluida en la venta, etc., por lo general tienen un efecto sobre los precios de venta y pueden afectar los resultados.
Análisis de venta-Reventa
En un análisis de venta-reventa, se analiza una propiedad que vende y revende en un período de tiempo relativamente corto. Al encontrar propiedades en un mercado estable que tenía dos ventas de mercado abierto en condiciones de plena competencia en un período de tiempo relativamente corto, cualquier diferencia de precio podría atribuirse a cambios en esa propiedad.
Análisis de ventas emparejadas
En un análisis de ventas emparejadas, se analizan dos propiedades similares que se venden durante el mismo período de tiempo en el mismo mercado. Si las ventas son de mercado abierto, transacciones en condiciones de plena competencia, cualquier diferencia de precio podría atribuirse a diferencias físicas entre las dos propiedades. Si se puede identificar esa diferencia física, se puede identificar la reacción del mercado a esa diferencia.
Extracción
Similar al método del mismo nombre utilizado para calcular el valor de la tierra, la extracción permite a los tasadores determinar el valor depreciado de las mejoras de la propiedad en cuestión estimando el costo nuevo de los bienes comparables vendidos recientemente, menos el precio de venta de esos bienes comparables y menos el valor de la tierra en la transacción.
La extracción es una forma precisa de leer el mercado, porque las transacciones en condiciones de plena competencia revelan la cantidad de depreciación acumulada reconocida por los compradores. Cuantas más muestras se puedan extraer del mercado, más fiables serán los datos ensamblados. Entre las ventas comparables que se analizan, se deben hacer correlaciones para llegar a porcentajes apropiados. Con ventas comparables similares, el porcentaje de depreciación acumulada se puede aplicar directamente a la propiedad en cuestión.
Debido a que un tasador simplemente está leyendo el mercado con este método, se incluyen todas las fuentes de depreciación acumulada: deterioro físico, obsolescencia funcional y obsolescencia económica. Si fuera necesario separar una fuente de amortización acumulada, se podría utilizar otra aplicación del método de abstracción. Un tasador podría estimar la depreciación acumulada atribuida a dos de las fuentes por otros métodos apropiados y, a continuación, restar el monto de la depreciación acumulada atribuida a esas fuentes del monto total de la depreciación acumulada. La diferencia será la depreciación acumulada que pertenece a una fuente aislada.
Método de capitalización de ingresos
La depreciación se calcula de manera diferente para las propiedades generadoras de ingresos. En lugar de sumar las cantidades en dólares de depreciación y luego restar esa cantidad del costo estimado nuevo, los tasadores formulan una estimación basada en una pérdida de ingresos atribuible al artículo(s) que causa la depreciación. Para que esta técnica funcione, el sujeto debe ser una propiedad que genere ingresos.
El método de capitalización de ingresos es como el método de extracción de mercado porque es necesario encontrar propiedades productoras de ingresos similares con y sin los mismos defectos de influencia. Una vez aisladas estas propiedades, se puede analizar la influencia de los defectos para determinar cómo causa la depreciación acumulada. Sin embargo, este método va un paso más allá, al aplicar una tasa de capitalización derivada del mercado a ese ingreso para estimar la pérdida total de valor.