El mercado de bienes raíces residenciales de Utah ha tenido una historia similar en los últimos años: la disminución del inventario que lleva al aumento de los precios, junto con el crecimiento continuo en el sector multifamiliar. Pero se proyecta que Utah duplique su población para 2065. Se espera que ese crecimiento sin precedentes tenga un impacto aún mayor en la vivienda en las comunidades, y esas tendencias del futuro ya están empezando a aparecer hoy.
Un entorno desafiante
Jed Stewart, vicepresidente de adquisición de terrenos en EDGE Homes, dice que uno de los mayores desafíos que enfrentan los constructores en este momento es la capacidad de entregar casas a pedido. Eso está directamente relacionado con la persistente escasez de mano de obra de la Gran Recesión, cuando muchos trabajadores de la construcción abandonaron el campo y siguieron carreras en otros oficios.
Y si bien la falta de inventario y mano de obra no es una preocupación nueva, es una preocupación persistente, dice Stewart. Sin embargo, cree que mejorará en los próximos dos años. «Aquellos de nosotros que estamos en la industria todavía sentimos el dolor de 2008», dice. «La gente está nerviosa por agregar personal y construir empresas de nuevo y crecer de nuevo porque les preocupa que todo se caiga de nuevo. Con más años de crecimiento sólido, ese miedo desaparecerá, esa es mi esperanza de todos modos.»
Ari Bruening, director de operaciones de Envision Utah, dice que si bien la escasez de mano de obra es un desafío actual, el desafío aún mayor que enfrentarán los Utahns en el futuro cercano es la falta de suministro de tierra.
«No podemos seguir creciendo hacia afuera porque llegamos a montañas, lagos y tierras federales», dice. «El aumento de los precios solo va a empeorar. ¿Vamos a crear la oportunidad de más viviendas dentro de los valles existentes a lo largo del Frente Wasatch o vamos a requerir que nuestro crecimiento ocurra en el próximo valle? Creo que lo que estamos viendo ahora es la punta del iceberg. La falta de tierra va a ser un problema durante mucho tiempo, y creo que eso plantea la pregunta: ¿Vamos a encontrar formas de acomodar tierras limitadas o no? ¿La gente pagará mucho por una vivienda cercana a su trabajo o pagará menos y vivirá más lejos?»
Debido a que la tierra se está volviendo cada vez menos disponible, los constructores están eligiendo lotes cada vez más pequeños para mantener las casas asequibles, agrega Stewart. «Las tarifas de la tierra ahora son de alrededor de 3 300,000 por acre y pueden llegar a un precio de más de 4 400,000. A menos que hagamos multifamiliares, elimina a tantos compradores», dice. «Nuestro modelo de negocio está construyendo alrededor de 1.200 unidades al año. Hace tres años éramos exclusivamente constructores unifamiliares, pero a medida que el mercado cambió y la tierra se hizo más cara, tuvimos que migrar a multifamiliares y construir condominios y casas adosadas para mantenernos a un precio que la gente pueda pagar. Los días de los lotes de un cuarto de acre que todos quieren están llegando a su fin, a menos que tenga un presupuesto significativo para pagar una casa en un lote más grande.»
Dan Lofgren, presidente y CEO de Cowboy Partners, dice que el factor de uso de la tierra en parte estará impulsado por el costo y en parte por las elecciones de estilo de vida, ya que las personas optan por ser usuarios más frecuentes del transporte público.
» A veces pensamos en Salt Lake como un lugar maravillosamente único, y en muchos aspectos eso es cierto, pero por otro lado, si nos fijamos en el ciclo de vida de otras ciudades medianas en su camino a las grandes, se están volviendo más verticales en las configuraciones de vivienda, y eso es algo predecible a medida que crece un área metropolitana. No hay nada que sugiera que no suceda en Utah también.»
«No podemos seguir creciendo hacia afuera porque nos topamos con montañas, lagos y tierras federales. El aumento de los precios va a empeorar. ¿Vamos a crear la oportunidad de más viviendas dentro de los valles existentes a lo largo del Frente Wasatch o vamos a requerir que nuestro crecimiento ocurra en el próximo valle?»- Ari Bruening, Envision Utah
Bruening está de acuerdo en que los millennials están mostrando preferencias cambiantes en el producto de vivienda que prefieren, lo que a veces está relacionado con la asequibilidad, pero no en todos los casos.
«Eso no quiere decir que todos los millennials quieran vivir en un apartamento, pero más de ellos quieren un estilo de vida más urbano y no tener que cuidar un patio como las generaciones anteriores», dice. «Si nos fijamos en algunos de los apartamentos de gama alta que se están construyendo en el centro de Salt Lake City, esas personas no eligen vivir en un apartamento por necesidad,es por elección.»
En general, ¿por qué importa la escasez de tierras? Bruening dice que importa porque cosas como la calidad del aire sufrirán al obligar a las personas a conducir distancias más largas para ir al trabajo, y los trabajadores podrían sentirse excluidos porque no podrán permitirse vivir en las comunidades en las que trabajan.
«Una de las razones por las que nos ha ido bien económicamente en comparación con lugares como California es porque hemos sido asequibles para establecer negocios», agrega. «No queremos perder esa ventaja competitiva. Por otro lado, es un buen desafío, porque somos un lugar en crecimiento donde la gente quiere estar y nuestra economía está funcionando bien. Solo tenemos que reconocer las limitaciones del suministro de tierra.»
Crecimiento sin precedentes
James Wood, investigador senior de Ivory Boyer en el Instituto de Políticas Kem C. Gardner de la Universidad de Utah, dice que la vivienda está impulsada principalmente por formaciones de hogares, que su organización ha podido proyectar hasta 2065.
«El crecimiento es lo que esperarías», dice. «Los cuatro condados de Wasatch Front y el Condado de Washington representarán una gran parte del crecimiento, alrededor del 80 por ciento en los próximos 40 años. El condado de Utah, en términos de números absolutos, será el condado de mayor crecimiento, donde el número de hogares aumentará en aproximadamente 370,000. Técnicamente se necesitarían 370.000 unidades de vivienda adicionales para esos hogares. En este momento, el condado de Utah tiene 175.000 hogares. Su trabajo está recortado para ellos con esa tasa de crecimiento del 3,5 por ciento. Se necesitan unas 6.000 unidades al año.»
El crecimiento tendrá lugar en gran parte en el condado de Utah porque todavía hay tierra disponible en Cedar Valley, en áreas como Eagle Mountain, mientras que los otros condados de Wasatch Front—Salt Lake, Davis y Weber, están limitados por montañas y el Gran Lago Salado. Wood también espera que el Condado de Tooele se convierta en un punto de acceso para el crecimiento, especialmente después de que se completen grandes proyectos, como la expansión del Aeropuerto Internacional de Salt Lake y el centro de distribución de Amazon.
«Lo que hay en esa zona son unos 100.000 empleos y un lugar como el condado de Tooele, que es relativamente barato», dice. «Verá tasas de desarrollo y crecimiento a largo plazo. Incluso el condado de Box Elder verá algo de crecimiento.»
Los precios de la vivienda están aumentando más rápido en Utah que a nivel nacional, agrega Wood. Aunque esos precios no se están disparando como en ciudades como Denver o Austin, están subiendo rápidamente.
«Los precios de la vivienda en las áreas metropolitanas de Utah continuarán aumentando más rápido que en el país, y empujará a más personas hacia viviendas asequibles de mayor densidad», dice Wood. «En este momento, si observamos los números de los primeros nueve meses de construcción residencial, las familias individuales han aumentado un 15 por ciento, pero los condominios han aumentado un 60 por ciento y los apartamentos un 36 por ciento. Estamos viendo un verdadero auge en los condominios. Eso es un reflejo de la asequibilidad. La gente quiere ser dueña, pero no puede permitirse una sola familia, especialmente si es un hogar joven. Eso nos da una tendencia de empujar la propiedad de la vivienda más lejos geográficamente, lo que luego crea expansión.»
El principal indicador de la demanda de vivienda es el crecimiento del empleo, dice Lofgren. «Esperamos seguir viendo demanda de vivienda mientras haya crecimiento del empleo», dice. «El sector multifamiliar se beneficia del retraso de los millennials, lo que significa que los millennials no están comprando casas tan temprano en la vida como lo hicieron sus padres o abuelos. Tienden a permanecer en multifamiliares un poco más, pero no creo que sea un cambio dicótico. Muchos todavía están buscando comprar casas unifamiliares en algún momento.»
«Los cuatro condados de Wasatch Front y el Condado de Washington representarán una gran parte del crecimiento, alrededor del 80 por ciento en los próximos 40 años. El condado de Utah, en términos de números absolutos, será el condado de mayor crecimiento, donde el número de hogares aumentará en aproximadamente 370,000. Utah En este momento, el condado de Utah tiene 175.000 hogares. Su trabajo está recortado para ellos con esa tasa de crecimiento del 3,5 por ciento. Se necesitan unas 6.000 unidades al año.»- James Wood, Kem C. Gardner Policy Institute
Décadas más adelante
Dentro de diez años, Stewart espera que el mercado inmobiliario sea aún más robusto de lo que es ahora. «Tendrás más constructores nacionales que ya han ingresado al mercado de Utah o tienen planes de ingresar al mercado de Utah», dice. «Será más competitivo. Cuando miramos hacia atrás en los permisos de 2006, el Frente Wasatch alcanzó un máximo de 17.000. Este año estamos a punto de conseguir unos 11.000. A pesar de que se siente ocupado en este momento, todavía estamos 50 por ciento por debajo de donde estábamos. Creo que podríamos apoyar 17.000 permisos con demanda de los compradores, pero son solo esos límites de recursos.»
Stewart espera ver una ligera caída en la vivienda en algún momento, porque los bienes raíces son cíclicos, pero en general, dice que Utah es un lugar donde la gente quiere estar, y en comparación con el resto del oeste de los Estados Unidos, sigue siendo relativamente asequible.
«Todos los diferentes tipos de productos estarán en el mismo vecindario», dice. «Esos estigmas de vivir frente a alguien en una casa adosada se han ido. Hemos hecho proyectos que tienen casas adosadas, condominios y una sola familia, todos juntos en solo un par de cientos de lotes.»- Jed Stewart, EDGE Homes
Bruening dice que habrá un cambio condicionado de la vivienda unifamiliar a más casas adosadas y condominios, y las casas unifamiliares estarán en lotes cada vez más pequeños. Otra situación interesante que Bruening espera jugar en los bienes raíces residenciales es el mercado minorista, que también está cambiando debido a la popularidad de las compras en línea.
«Tenemos muchas áreas comerciales que probablemente no serán viables a largo plazo, y esos pueden ser buenos lugares para acomodar viviendas cerca», dice. «Algunas tiendas pueden quedarse y luego esas áreas se convertirán en un área vibrante de uso mixto donde la gente puede caminar a restaurantes y tiendas desde sus hogares.»
Stewart está de acuerdo en que el futuro de los bienes raíces de Utah es un desarrollo de uso mixto. «Todos los diferentes tipos de productos estarán en el mismo vecindario», dice. «Esos estigmas de vivir frente a alguien en una casa adosada se han ido. Hemos hecho proyectos que tienen casas adosadas, condominios y una sola familia, todos juntos en solo un par de cientos de lotes.»
Si bien la vivienda multifamiliar es uno de los focos de demanda, Lofgren dice que todavía habrá focos de demanda muy sólidos repartidos en todo el espectro de opciones de vivienda. Bruening está de acuerdo y dice que siempre habrá crecimiento en el borde que va a ser más casas unifamiliares, pero ese borde estará en el próximo valle, ya sea en el Condado de Tooele, el Condado de Utah o el Condado de Box Elder.
«Siempre habrá personas que busquen asequibilidad y que estén dispuestas a hacer ese intercambio a cambio de un viaje más largo», dice. «Pero gradualmente veremos menos de eso y más deseo de apartamentos, casas adosadas y lotes pequeños.»
Wood dice que la propiedad de la casa, aunque la forma en que se ve puede cambiar en última instancia, nunca desaparecerá en Utah.
» Los Utahn aman sus hogares», dice. «Somos el único estado en el país donde la tasa de propiedad de vivienda no ha caído por debajo del 60 por ciento. Actualmente, el 69 por ciento de las viviendas ocupadas son propietarios de viviendas.»
Si bien ese número puede disminuir con el tiempo, según Wood, y los días de construir una casa en un lote de un cuarto a medio acre serán un recuerdo desvanecido, los habitantes de Utah seguirán queriendo participar en la propiedad de la casa, siempre y cuando la vivienda siga siendo asequible.
«Lo que debemos preocuparnos es lo que cuesta para esa familia joven con dos hijos que intenta mudarse a su próximo hogar», dice Lofgren. «Tenemos que tener cuidado de no erosionar la asequibilidad en toda la jerarquía de la vivienda. Todos estamos muy familiarizados con la historia de San Francisco, donde la gente no puede vivir y trabajar allí. Nuestra masa de tierra no está limitada como está allí, pero en algún nivel tenemos esas limitaciones naturales, y tenemos que preocuparnos por ese factor de asequibilidad más amplio.»
- Los precios de las casas unifamiliares aumentaron un 8.1 por ciento en 2016
- Los alquileres de apartamentos están aumentando a una tasa de 5 a 8 por ciento anual
- El tamaño promedio del lote en el condado de Salt Lake en 2007 fue de 9,926 pies cuadrados; en 2016 fue de 7,953 pies cuadrados