Por lo tanto, ¿desea intentar vender su casa usted mismo y ahorrar en la comisión de ventas de bienes raíces? Este proceso se conoce como» Para la venta por el propietario «o FSBO (pronunciado» fiz-bow»), y lanzarlo significa que está a punto de participar en un lanzamiento trascendental de los dados. Muchos vendedores pueden concluir con éxito el proceso FSBO sin problemas. Muchos otros vendedores desearán que nunca lo hayan intentado. El propósito de esta página de FSBO no es convencerlo de una manera u otra, sino simplemente proporcionar una breve guía del proceso de FSBO de principio a fin. Ahora, para los descargos de responsabilidad:
Esta página web NO pretende ser una explicación completa de todo lo que se puede encontrar o se encontrará en una venta FSBO. Por su propia definición, cada propiedad inmobiliaria es única y tendrá sus propios problemas particulares para tratar.
Todas las explicaciones de esta página se basan en las leyes y costumbres de Carolina del Norte, y ciertas costumbres y procedimientos pueden variar de un condado a otro dentro de Carolina del Norte.
Nada en este resumen debe aplicarse o usarse para ventas de propiedades fuera de Carolina del Norte.
Para el propósito de este resumen, asumimos que se está vendiendo una casa residencial, pero algunos de los mismos principios básicos deben aplicarse a terrenos baldíos, casas de alquiler residenciales u otros bienes inmuebles no comerciales situados en Carolina del Norte.
No existe relación abogado-cliente entre nuestra firma y los visitantes de este sitio hasta que un visitante establezca contacto personal con un abogado de la firma Y el abogado de la firma y el visitante acuerden establecer una relación abogado-cliente. Aunque damos la bienvenida al correo electrónico de clientes potenciales, el envío de un correo electrónico a uno de nuestros abogados no crea una relación abogado-cliente
FSBO PASO 1: ESTABLECER EL PRECIO
El primer paso es evaluar la propiedad para la venta. Aquí intenta separar sus emociones sobre la propiedad y mira la propiedad como la vería un comprador. Esto es mucho más difícil de lo que parece. La mayoría de la gente piensa que su casa es maravillosa y vale más de lo que realmente es. Debe considerar factores como qué tipo de propiedades similares se han vendido en su vecindario, cuánto se vendieron y cuánto tiempo estuvieron en el mercado las propiedades que se vendieron. Los profesionales de bienes raíces llaman a este proceso un «análisis de mercado».»Un análisis de mercado suele ser un servicio gratuito ofrecido por profesionales locales de bienes raíces a posibles vendedores. La esperanza y expectativa asociadas con un análisis de mercado es que los vendedores enumerarán la propiedad para la venta con el profesional de bienes raíces. ¡No es demasiado tarde para abandonar FSBO y listar la propiedad con un profesional de bienes raíces!
Puede intentar establecer un precio de venta para su propiedad recopilando análisis de mercado de varios profesionales de bienes raíces, pero esto me parece inherentemente deshonesto e injusto, a menos que le diga a los profesionales de bienes raíces por adelantado lo que está haciendo. También puede usar los registros de la oficina de impuestos en línea para ver lo que la oficina de impuestos cree que vale la suya y las propiedades circundantes, al menos a partir de la última revalorización del condado. Otra forma de establecer el valor es contratar a un tasador residencial profesional y también considerar una inspección «preventiva» de la casa realizada por un inspector de viviendas con licencia. Verá más adelante en el proceso FSBO donde los evaluadores e inspectores vuelven a la imagen.
FSBO PASO 2: PUBLICIDAD
Una vez que haya establecido el precio de venta, ahora tiene que correr la voz sobre su venta. Aquí es donde los profesionales de bienes raíces realmente ganan su comisión. Poseen y administran los formidables servicios de listado múltiple (MLS). La función de la MLS es difundir los detalles de la venta de su propiedad entre todos los profesionales de bienes raíces en su área, para que una amplia gama de profesionales de bienes raíces puedan averiguar sobre su propiedad y mostrarla a los compradores interesados. Si tiene acceso a Internet, hay algunos servicios de pago disponibles para los vendedores de FSBO que pueden obtener su propiedad en su MLS local.
Muchos vendedores de FSBO evitan la MLS y la publicidad en línea, y simplemente anuncian utilizando métodos directos tradicionales, como anuncios en periódicos y revistas, y ponen un letrero de FSBO en el patio
FSBO PASO 3: MOSTRAR LA PROPIEDAD Y EVALUAR PROSPECTOS
Este es probablemente el paso más difícil del proceso de FSBO. Cuando contratas a un profesional de bienes raíces, se reúnen con los compradores y les muestran la casa. Su trabajo es simplemente mantener la casa presentable como lo indique su profesional de bienes raíces, mantenerse alejado del camino y tomar la decisión final sobre cualquier contrato que pueda presentar su profesional de bienes raíces. Cuando haces FSBO, todo depende de ti. Aquí hay una breve lista de algunas cosas potenciales a tener en cuenta: (a) Navegadores: hay mucha gente por ahí que solo quiere navegar y no tiene intención de comprar su casa. Su función es perder el tiempo; (b) Locos y criminales: también hay depredadores en busca de víctimas; y (c) Aquellos que no pueden permitirse comprar su casa – Muchas personas, particularmente los compradores de casa por primera vez, quieren comprar más casa de la que pueden permitirse.
Puede reducir algunos de estos problemas tomando algunas precauciones de sentido común:
Use presentaciones solo con cita previa
Realice una entrevista telefónica previa a la presentación. Entre otras cosas, determine las intenciones del posible comprador. Averigüe sobre los recursos de compra.
Obtenga una carta de precalificación. Debe asegurarse de que sus posibles compradores han estado trabajando con un prestamista hipotecario de buena reputación y que el prestamista ha proporcionado a los posibles compradores una carta de precalificación por escrito diciéndoles cuánto préstamo pueden pagar y qué tipo de préstamo deberían poder obtener. La carta de precalificación no es una garantía de financiación, ya que depende de muchos otros factores, pero es un buen comienzo.
Nunca esté solo con un posible comprador
Tenga su teléfono celular a mano durante una presentación para posibles emergencias.
PASO 4 DEL FSBO: DIVULGACIONES REQUERIDAS
Antes de celebrar un contrato (PASO 5 DE FSBO, a continuación), hay tres divulgaciones básicas para el vendedor que se requieren para las ventas de Carolina del Norte. La primera divulgación es la Declaración de Divulgación de Propiedad Residencial de Carolina del Norte. El Capítulo 47E de los Estatutos Generales de Carolina del Norte requiere que todos los vendedores llenen este formulario y se lo entreguen a sus compradores. El formulario se puede descargar en formato Adobe Acrobat desde el sitio web de la Comisión de Bienes Raíces de Carolina del Norte
Declaración de Divulgación de Propiedad Residencial de Carolina del Norte
Al completar este formulario, tenga en cuenta que cualquier respuesta de «Sí» significa que usted es consciente de un problema y requiere una explicación detallada, utilizando hojas adicionales si es necesario. Cualquier respuesta de » No » significa que usted no es consciente de ningún problema. Cualquier respuesta de » No Representación «significa que no está certificando nada, sí o no, y es similar a una declaración» tal cual » en un contrato. Si bien una respuesta de «no representación» es más segura para un vendedor, para un comprador puede ser como agitar la proverbial bandera roja.
La segunda divulgación, también requerida por los Estatutos Generales de Carolina del Norte 47E, es la siguiente:
Divulgación Obligatoria de los Derechos de Minerales, Petróleo y Gas.
La tercera divulgación depende de la edad de la casa. Si la casa fue construida antes de 1978, también se requiere que el vendedor entregue al comprador una Hoja Informativa/Folleto de Divulgación de Pintura con Plomo y un Formulario de Divulgación de Pintura con Plomo. La hoja informativa/folleto y el formulario de divulgación se pueden descargar del sitio web del gobierno Federal
El Folleto de Divulgación de Pintura con Plomo
El Formulario de Divulgación de Contrato de Pintura con Plomo
FSBO PASO 5: HACER EL CONTRATO
Una vez que el vendedor y el comprador hayan acordado los términos de venta, todo lo que se negoció debe ponerse por escrito y firmarse tanto por el vendedor como por el comprador. Los contratos verbales o de «apretón de manos» para la venta de bienes raíces no se pueden hacer cumplir en Carolina del Norte, y ningún prestamista hipotecario otorgará un préstamo a un comprador sin un contrato por escrito.
Desde 1977, el formulario estándar para firmar un contrato de bienes raíces en Carolina del Norte ha sido el Formulario No.2 de la Asociación de Abogados de Carolina del Norte (también conocido como Formulario Estándar No. 2 de la Asociación de Agentes de Bienes Raíces de Carolina del Norte). El formulario se titula «Oferta de compra y Contrato» y se convierte en un contrato totalmente vinculante una vez que ha sido firmado por el comprador y el vendedor. El formulario de contrato está protegido por derechos de autor como un esfuerzo conjunto entre los abogados de Carolina del Norte y los profesionales de bienes raíces, y por lo tanto no está disponible para su descarga en Internet. Un vendedor de FSBO puede obtener copias en blanco del formulario de un abogado o agente inmobiliario de Carolina del Norte, pero nuestra recomendación es que un vendedor de FSBO establezca una relación con un abogado de bienes raíces de Carolina del Norte. El abogado puede reunirse con el vendedor de FSBO para revisar el proceso del contrato, entendiéndose plenamente que el abogado redactará la versión final del contrato.
La redacción de un contrato no debe tomarse a la ligera, ya que estarán en juego muchos miles de dólares. Muchas veces el comprador y el vendedor tendrá verbalmente negoció los términos de la venta, sin considerar todos los posibles problemas, y pida a un abogado para poner estos términos en un contrato formal. La mejor práctica es que los vendedores se hayan reunido primero con un abogado, luego el comprador y el vendedor lleven a cabo sus negociaciones utilizando una lista de verificación de cuestiones para llegar a un acuerdo, y luego que el abogado formalice el acuerdo en un contrato escrito y firmado.
Aquí hay una lista de verificación de ejemplo de problemas que deben abordarse al redactar un contrato de venta residencial de bienes raíces en Carolina del Norte:
Nombres: Nombres correctos de compradores y vendedores
Artículos de propiedad personal: ¿Qué artículos de propiedad personal se alojarán con la casa? La propiedad personal se define como cualquier cosa que no esté colocada en la casa y que un vendedor pueda quitar y llevarse consigo.
Precio de compra: La cantidad del precio de compra total y cómo se pagará ese precio. Por ejemplo, si una casa se vende por un precio de compra total de 2 200,000, el vendedor puede solicitar un depósito de 2 2,000, con el saldo de 1 198,000 a pagar al cierre.
Depósito de Arras: ¿Cuánto, y quién va a sostenerlo?
Tarifa de Diligencia debida: El formulario de contrato más reciente, en uso desde enero de 2011, establece un período de tiempo durante el cual el comprador puede rescindir el contrato en cualquier momento y sin dar una razón. La tarifa de» diligencia debida «es pagada por el comprador al vendedor para» comprar » esta vez. Desde la perspectiva de un vendedor, la tarifa de diligencia debida debe ser mayor cuanto más largo sea el período de diligencia debida.
Contingencias de financiación: Solían figurar en el formulario de contrato. Ahora, son parte del marco de tiempo de diligencia debida del comprador.
Gastos de cierre: Cada vez es más común que un comprador pida al vendedor que pague puntos de descuento, o una cierta cantidad fija de los costos de cierre del comprador, y escriba estos pagos en el contrato. El vendedor puede aceptar tal condición, y la cantidad acordada se deducirá de los ingresos del vendedor en el momento del cierre. A veces, el vendedor acepta una cifra, siempre que el precio de compra se incremente en una cantidad suficiente para compensar la «pérdida» al pagar esa cantidad. Esto es aceptable, siempre que la propiedad valore al menos la cantidad del precio de compra aumentado.
Derechos de inspección: A menos que la propiedad se venda «tal cual», el comprador querrá asegurarse de que la propiedad sea estructuralmente sólida y libre de termitas antes de cerrar la propiedad. Las Divulgaciones de Bienes Inmuebles a las que se hace referencia en el PASO 4 de FSBO anterior no son garantías o garantías para el comprador, y Carolina del Norte todavía impone la carga al comprador de retirar una casa antes de que el comprador la compre. Con excepciones limitadas, comprar una casa usada es similar a comprar un automóvil usado: el comprador necesita verificar completamente lo que está comprando, porque una vez que se produce el cierre, prácticamente no hay un recurso real contra el vendedor. El formulario de contrato de Carolina del Norte solía contener disposiciones que permitían al comprador ciertos derechos de inspección antes del cierre. El nuevo formulario de contrato los coloca, como la financiación, en el período de diligencia debida.
Cierre: ¿Cuándo cerrará la propiedad? ¿Cuándo pasará la posesión de la propiedad al comprador? ¿Cuánto tiempo necesita el comprador para obtener su préstamo?
Sin acuerdos no escritos: ¿Hay otras condiciones o acuerdos especiales no cubiertos por el contrato tipo?
PASO 6 DE la FSBO: DESDE EL CONTRATO HASTA EL CIERRE
Una vez que el Contrato ha sido completamente acordado y escrito, debe reproducirse en al menos cuatro (4) contrapartes, una para el comprador, una para el vendedor, una para el prestamista del comprador y una para la persona que tiene el depósito de arras. El comprador debe hacer su mejor esfuerzo para cumplir con todas las condiciones, como la financiación y las inspecciones. El proceso de préstamo hipotecario puede tomar de una a seis semanas, dependiendo de la propiedad y del prestatario, y es posible que el comprador no pueda calificar para el préstamo hipotecario necesario para cerrar. Las cosas que afectan la calificación son (pero no se limitan a) el informe de crédito real del prestatario, el valor que un tasador seleccionado por el prestamista asigna a la propiedad y el efectivo disponible que el comprador tiene a mano para compensar la diferencia entre el precio de compra y el monto del préstamo.
Durante el período de diligencia debida, el comprador deberá resolver todos los detalles de financiamiento, inspecciones y otros detalles de cierre, y el comprador y el vendedor deberán resolver todos los problemas que surjan de esta diligencia debida. En algún momento entre la firma del contrato y la fecha de cierre, se completará el proceso de calificación de la hipoteca. Si el comprador califica para el préstamo hipotecario, se establecerá una fecha de cierre entre el comprador, el prestamista y el abogado de cierre del comprador.
Los cierres en Carolina del Norte generalmente se llevan a cabo en la oficina de un abogado con licencia seleccionado por el comprador y aprobado por el prestamista. Consulte nuestra página de Servicios de cierre para obtener más información al respecto. En una venta FSBO, el vendedor y el comprador comparecerán en la oficina del abogado de cierre en la fecha de cierre y firmarán todos los documentos de cierre. El vendedor será responsable de proporcionar una escritura de garantía al comprador y de pagar los sellos de impuestos especiales de Carolina del Norte y cualquier otro gasto que el vendedor haya acordado pagar por contrato. Además, para cerrar, el vendedor tendrá que ser capaz de entregar al comprador «título negociable», lo que significa que una búsqueda de título realizada por el abogado de cierre revela que el vendedor puede entregar un título claro al comprador con «gravámenes aceptables» (como pactos restrictivos, servidumbres generales, etc.).). Si la búsqueda de título muestra que el vendedor tiene una hipoteca no cancelada, un fallo, un impuesto no pagado u otros «gravámenes inaceptables» en la propiedad, entonces el abogado de cierre hará arreglos con el vendedor, a través del cierre, para pagar, satisfacer o eliminar de otra manera los gravámenes inaceptables. Ciertos gravámenes aceptables, como los impuestos del año en curso que aún no son pagaderos, o las cuotas obligatorias para una asociación de propietarios de viviendas, se prorratearán entre el comprador y el vendedor al cierre, de modo que el vendedor haya pagado la parte del gravamen que le corresponde al vendedor, y el comprador asuma el gravamen del vendedor. Todos estos pagos y ajustes se reflejarán en un documento conocido como Declaración de Liquidación de HUD-1. El HUD-1 detallará todos los gastos y créditos del comprador y el vendedor, y se reducirá a los fondos netos requeridos por el comprador y los fondos netos pagaderos al vendedor cuando se complete el cierre. Tanto el comprador como el vendedor firman y aceptan el HUD-1.
Una vez que todos los documentos están firmados, el abogado de cierre recauda los fondos de cierre del comprador. Los fondos deben estar en forma de transferencia bancaria, fondos certificados, efectivo u otros fondos «equivalentes a efectivo», según lo requiere la Ley de Liquidación de Good Funds de Carolina del Norte. Una vez que el abogado de cierre esté satisfecho de que tiene la cantidad y el tipo correctos de fondos de cierre, y que todos los documentos han sido debidamente firmados y notariados, el abogado de cierre procederá a actualizar el título y registrar los documentos en el Registro de Escrituras del condado (en el condado donde se encuentra la propiedad). El abogado de cierre no distribuirá el producto neto de las ventas al vendedor hasta que todo esto esté hecho. El vendedor de FSBO tendrá que asegurarse de preguntar al abogado de cierre cuando el vendedor pueda esperar razonablemente recibir el cheque de ganancias netas del vendedor.
EPÍLOGO
Ahora hemos dado un breve y simplista paseo por el camino de ladrillos amarillos de FSBO. Su kilometraje real puede variar, es decir, las ventas de FSBO pueden ser fáciles y sin dolor o difíciles y complejas. ¡Buena suerte!