Recientemente discutimos la Transferencia de Títulos de Muerte en Texas. Si te perdiste esa publicación de blog, haz clic aquí.
Hoy, centraremos nuestra atención en las escrituras de bienes de vida mejoradas, también conocidas como «Escrituras de Dama Pájaro».»A diferencia de la Transferencia de Escrituras de Muerte, las Escrituras de Lady Bird («LBD») no son una creación estatutaria, lo que significa que no hay directrices estatutarias establecidas con respecto a estos documentos. En cambio, es la jurisprudencia de Texas la que rige la interpretación de los LBDS, y en realidad hay muy pocos casos sobre este tema.
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¿Qué es un LBD? Un LBD es una escritura que transfiere el interés de una persona (el «otorgante») a otra (el «remanente»), pero reserva un patrimonio vitalicio a favor del otorgante. A diferencia de una escritura de herencia vitalicia tradicional, el interés de herencia vitalicia retenido de un LBD incluye no solo el derecho a ocupar y usar la propiedad, sino también la capacidad de vender, transmitir, arrendar o hipotecar la propiedad sin el consentimiento de los remanentes. El otorgante no está obligado a obtener el permiso de los restantes para tomar ninguna de estas medidas y no tiene la obligación de rendir cuentas ante ellos de los ingresos que reciba. Esta es la distinción clave entre una escritura de sucesión vitalicia y un LBD.
¿Quién puede ejecutar un LBD? Cualquier persona con capacidad contractual puede ejecutar un LBD. A diferencia de una transferencia en la escritura de muerte, un agente que actúa bajo un poder notarial puede ejecutar un LBD. Esta es una distinción clave entre LBDs y transferencia en los hechos de muerte.
¿Qué puede ser transferido por un LBD? Cualquier propiedad inmobiliaria en Texas puede ser transferida por LBD.
¿Qué debe incluirse en un LBD? Un LBD es simplemente una escritura que incluye la designación de los restos y la reserva del patrimonio vitalicio y los derechos aumentados al otorgante. Puede ser en forma de escritura de garantía general, escritura de garantía especial o escritura sin garantía. Al igual que con cualquier escritura, la descripción de la propiedad que debe incluirse en la escritura debe coincidir con la escritura que originalmente otorgó la propiedad al cedente. La descripción de la propiedad del Distrito de Tasación, por ejemplo, puede ser insuficiente o inadecuada para satisfacer los requisitos necesarios.
¿Qué se debe hacer con un LBD? Al igual que cualquier otra escritura, un LBD debe ser ejecutado por el otorgante y registrado en los registros de escritura en el condado donde se encuentra la propiedad.
¿Se puede revocar un LBD? Sí. El otorgante del LBD tiene el derecho de revocar el LBD ya sea presentando un documento de revocación o presentando un LBD en conflicto posterior. Además, el LBD permite al otorgante retener todo el control, incluido el derecho a vender, regalar o transferir de otro modo la propiedad. Por lo tanto, el otorgante podría vender, regalar o transferir la propiedad durante su vida, lo que daría lugar a la cancelación del LBD.
¿Qué otros derechos se ven afectados por un LBD?
- Un LBD no afecta al derecho del otorgante a reclamar los bienes como su propiedad familiar.
- Un LBD no afecta a ninguna exención del impuesto sobre la propiedad otorgada al otorgante (es decir, exención de más de 65 años).
- Un LBD podría potencialmente desencadenar una cláusula de «vencimiento a la venta / transferencia» en una hipoteca u otro préstamo. Aunque el interés transferido a un beneficiario es menor y podría revocarse, una hipoteca u otro documento de préstamo podría ver la ejecución de un LBD y una transferencia suficientes para activar la cláusula de venta vencida. Esto es diferente del caso de una transferencia en la escritura de defunción, porque allí la transferencia real no se produce hasta la muerte, mientras que aquí, el interés restante se otorga al ejecutar el LBD. Esta puede ser una consideración clave a tener en cuenta al determinar si se debe usar un LBD o una transferencia en el acto de muerte.
- Un LBD generalmente no somete la propiedad a reclamaciones de un acreedor del remanente. El remanente no tiene ningún interés en la propiedad mientras el otorgante esté vivo. Además, si algún acreedor remanente intenta tomar medidas con respecto a la propiedad, el otorgante podría simplemente revocar el LBD.
- Debido a que los bienes siguen formando parte de la masa del otorgante, los bienes reciben un ajuste de base acelerado a la muerte del otorgante. Esto es importante para fines de impuestos sobre las ganancias de capital si la propiedad se vende alguna vez.
- Dado que el LBD no es una donación completa, la designación de los restos no se considera un hecho imponible a los efectos de los impuestos sobre donaciones.
- El otorgante de LBD retiene el derecho de recuperar la propiedad, un LBD no debe considerarse una transferencia para los fines de la multa por transferencia de Medicaid.
- Al ejecutar un LBD, la propiedad en cuestión ya no se considera parte del patrimonio sucesorio del otorgante, lo que significa que la propiedad sujeta a un LBD debe evitar la Recuperación del Patrimonio de Medicaid, al menos según la ley actual.
¿Qué medidas debe tomar el remanente en caso de fallecimiento del otorgante? El LBD permite que la propiedad pase fuera del proceso de sucesión. A la muerte del otorgante, el título de la propiedad se otorga al remanente especificado sin pasar por el proceso de sucesión. Por lo general, un remanente presentará una declaración jurada o algún otro documento en el que se notifique que el otorgante ha fallecido y que la propiedad le ha correspondido en su totalidad.
¿Cuáles son las ventajas de LBDs? El beneficio clave de un LBD y el propósito para el que fueron creados fue ayudar con la planificación de Medicaid. Como se señaló anteriormente, la ejecución y presentación de un LBD no se considera una transferencia para fines de Medicaid. Esto significa que la multa por transferencia de Medicaid no se activa. Además, debido a que la propiedad que pasa por LBD no se considera parte del patrimonio sucesorio del difunto, no está sujeta a la Recuperación del Patrimonio de Medicaid, al menos bajo la ley actual. Además, el uso de un LBD permitirá que la propiedad pase fuera del proceso de sucesión.
¿Cuáles son los contras de los LBDs? Una de las mayores desventajas de un LBD es simplemente la falta de leyes de Texas con respecto a este tipo de escritura. A diferencia de la transferencia de documentos de defunción, no hay ninguna ley que rija el uso de los documentos de defunción y también hay muy poca jurisprudencia sobre ellos. No existe un formulario estándar ni una guía legal para usar un LBD. Además, debido a que no existe una autorización legal para estos tipos de escritura, una decisión judicial podría cambiar en gran medida el estatus legal de los LBDs en cualquier momento. Además, como se ha señalado anteriormente, un contrato hipotecario podría dar lugar a una cláusula de vencimiento de venta / transferencia en una hipoteca, lo que sin duda podría causar consecuencias no deseadas para el otorgante.