La Asociación Americana de Títulos de Propiedad de la Tierra («ALTA») y la Sociedad Nacional de Topógrafos Profesionales («NSPS») revisaron los estándares mínimos para los estudios de títulos de propiedad de la tierra de ALTA/NSPS («Estudios de ALTA») en 2016. Una Encuesta de ALTA es, en efecto, una combinación de una encuesta de límites, una encuesta as-built y una encuesta de título. Aceptada en los 50 estados, una Encuesta ALTA representa los estándares más altos de la industria.
Muchos prestamistas, abogados y compradores de bienes raíces comerciales solo considerarán usar una Encuesta ALTA para tomar decisiones de diligencia debida relacionadas con una adquisición o hipoteca sobre una parcela de tierra. Solo un agrimensor profesional puede preparar un estudio de ALTA.
Un topógrafo profesional también se adherirá estrictamente a las leyes estatales con respecto a completar los estudios de ALTA. Los estudios de ALTA son ampliamente considerados como la forma más detallada y completa de un estudio de tierras para el mercado de bienes raíces comerciales.
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Las encuestas ALTA son realizadas por profesionales capacitados
Una encuesta ALTA tiene cuatro componentes amplios: investigación, trabajo de campo, redacción y revisión. Una breve descripción de lo que puede esperar durante la etapa de «investigación» de la encuesta ALTA es una investigación más profunda de los registros privados y públicos. Durante la fase de «trabajo de campo», los topógrafos identifican las líneas de frontera y los marcadores. Este paso es el más largo y se considera el más desafiante, dependiendo de las características del terreno. Una vez que se recopilan todas las pruebas, los topógrafos comienzan a redactar un análisis de los datos y crean un plano/mapa de la encuesta con todos los detalles necesarios. La revisión final de la encuesta consistirá en muchas adiciones diferentes. Por ejemplo, si esta propiedad está ubicada en un área metropolitana, la información incluiría espacios de estacionamiento, puntos de acceso, ubicaciones de edificios, sitios de construcción activos y construcciones de terrenos naturales, incluidas masas de agua o geografía sin litoral.
Dependiendo de la complejidad de la tarea, todo el proceso se puede realizar típicamente en 2 a 3 semanas. Cuando se necesitan períodos de tiempo más cortos, solo se debe contratar a empresas con mayor personal que implementen la tecnología y el equipo más recientes.
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La experiencia es importante al seleccionar un topógrafo ALTA
Aunque las encuestas ALTA se realizan con un estándar muy alto, la cantidad de experiencia del topógrafo individual que realiza su encuesta puede variar ampliamente. Por esta razón, es recomendable contratar a un topógrafo de ALTA que tenga un amplio conocimiento y experiencia en Topografías de ALTA y cierres de bienes raíces comerciales. Muchos topógrafos locales realizan otros tipos de topografía, como topografías residenciales, estacas de construcción, topografía de petróleo y gas, y solo pueden realizar topografías ALTA en ocasiones.
Millman National Land Services es una empresa nacional con presencia local. Con oficinas en todo Estados Unidos, aportamos conocimiento y experiencia local a su proyecto.
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Las encuestas de ALTA tienen estándares estrictos
En comparación con otros tipos de encuestas, como las encuestas de límites y de construcción, se requiere que las encuestas de ALTA proporcionen detalles extensos que se ha determinado que necesitan los abogados, profesionales de títulos y prestamistas. Los requisitos mínimos de detalles estándar para los Estudios de Títulos de Propiedad de ALTA/NSPS se adoptaron por última vez en febrero de 2016 y requieren la delineación y anotación de los asuntos de título que afectan a la propiedad, junto con muchos otros elementos obligatorios y opcionales, como:
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- Todos los monumentos limítrofes encontrados durante el trabajo de campo.
- Derechos de paso y acceso a calles y carreteras públicas o vías privadas.
- Líneas de posesión y mejoras a lo largo de los límites.
- Edificios en la propiedad encuestada.
- Servidumbres, Cementerios, Fuentes de Agua
- Todas las utilidades observadas en el sitio.
- Los elementos opcionales incluyen zonificación, clasificación de zonas inundables, recuento de estacionamientos, medidas de tamaño y altura, usos subterráneos, humedales y servidumbres externas.
Millman National Land Services proporciona Levantamientos de alta Calidad e Informes de Cumplimiento de Zonificación a clientes de todo el país, incluidos REIT, firmas de capital privado, bufetes de abogados y desarrolladores. Contamos con nuestro propio personal de topógrafos para garantizar estándares impecablemente altos, e invitamos a sus consultas y preguntas.
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