Fideicomisos estatutarios de Delaware para Intercambios 1031
Hemos escrito en otro artículo sobre cómo los intercambios 1031 brindan a los contribuyentes la oportunidad de diferir los impuestos adeudados tras la transferencia de una propiedad. También hemos discutido cómo la tenencia en estructuras comunes a veces puede facilitar los intercambios 1031. Aquí, discutimos otro enfoque, el uso de fideicomisos legales de Delaware.
Existen varios desafíos importantes para completar con éxito un intercambio similar bajo la Sección 1031 del Código de Impuestos Internos.
Desafíos de intercambio similares
- Encontrar una propiedad de reemplazo adecuada
- Realizar la diligencia debida en la propiedad
- Obtener financiación bancaria para reemplazar el monto de la deuda en la propiedad original
- Identificar la propiedad dentro de 45 días
- Cerrar con éxito la compra dentro de 180 días
- Lo más probable es que una propiedad de propiedad única aún requiera que el propietario sea un propietario práctico, ya que contratar la administración de la propiedad en tales casos puede ser demasiado costoso o poco práctico
- Intereses en una propiedad la sociedad de responsabilidad limitada o la compañía de responsabilidad limitada no califican para el tratamiento de intercambio 1031
En ciertas circunstancias, los propietarios beneficiarios de un fideicomiso estatutario de Delaware (DST) que posee bienes raíces serán tratados como propietarios de un interés directo en dichos bienes raíces para fines de la Sección 1031. Esta determinación será muy específica de los hechos, pero generalmente requiere lo siguiente:
El fideicomiso debe ser para la protección de la propiedad del beneficiario, sin poder para que el administrador varíe las inversiones del fideicomiso.
Este punto es crucial; el administrador / fideicomisario debe tener poderes muy limitados; en el contexto inmobiliario, esto significa que no puede:
- Enajenar o adquirir nuevos bienes;
- Renegociar arrendamientos;
- Celebrar nuevos arrendamientos;
- Renegociar obligaciones de deuda;
- Recibir aportaciones de capital de inversores;
- Invertir remesas de efectivo; o
- Hacer más que pequeñas modificaciones no estructurales a una propiedad que no sean requeridas por la ley
Los arrendamientos maestros deben ser arrendamientos verdaderos y no formas de financiamiento
El arrendador debe hacer una inversión mínima e incondicional «en riesgo» en la propiedad que permanezca durante todo el período de arrendamiento. Ningún miembro del grupo de subarrendatarios podrá tener la opción de comprar el bien subyacente a un precio inferior a su valor justo de mercado vigente en ese momento. Ningún miembro del grupo de subarrendatarios podrá conceder préstamos o garantías de adquisición. El arrendador debe esperar obtener un beneficio de la transacción (aparte de deducciones y créditos fiscales).
Los propietarios deben ser tratados como» otorgantes » del fideicomiso
Los propietarios no pueden transferir dinero en efectivo al fideicomiso por razones distintas a la compra de un interés en el mismo.
El fideicomiso debe ser reconocido como una entidad separada de los beneficiarios efectivos
Los acreedores de los beneficiarios efectivos en un horario de verano no pueden hacer valer reclamaciones directamente contra la propiedad en poder del horario de verano; esos propietarios tienen derecho a las mismas limitaciones de responsabilidad personal de las acciones del DST que se aplican a los accionistas de una corporación; un DST puede demandar o ser demandado como entidad, y puede formarse con fines de inversión. Estos poderes y privilegios han llevado al IRS a concluir que un DST es una entidad separada de sus propietarios a efectos del Código.
Hay otros requisitos, pero un horario de verano correctamente estructurado generalmente los cumple. Si se cumplen todos los requisitos, entonces, como «otorgantes», los propietarios de un DST deben ser tratados como propietarios de una participación fraccionada indivisa en cada una de las propiedades subyacentes y, por lo tanto, elegibles para los intercambios 1031.
Claramente hay algunos inconvenientes en los DST que los hacen inadecuados para algunos intercambios de 1031.
Posibles inconvenientes para DSTs
Inversión Verdaderamente Pasiva.
El preempaquetado, la estructura de fideicomiso y las limitaciones de administración de propiedades hacen que un horario de verano sea una inversión verdaderamente pasiva con aportes muy limitados de los inversores.
Períodos de Retención a Largo Plazo.
Estas inversiones generalmente están diseñadas para períodos de retención a largo plazo, generalmente de 5 a 10 años; por lo tanto, un horario de verano no es adecuado para un inversor que solo quiere un lugar para «estacionar» temporalmente su dinero mientras espera que se realice otra inversión.
Rendimientos Potencialmente más bajos.
Los inversores individuales que han administrado sus propias propiedades también pueden estar acostumbrados a obtener ingresos anuales superiores al 6% -7% que ofrecen muchos DSTs.
Sin embargo, también hay algunas ventajas sobre las estructuras TIC que se utilizan para los intercambios 1031.
Beneficios de los Dst vs TICs
Sin Participación Directa del Banco.
Los bancos no participan directamente con los inversores, por lo que se pueden mejorar las estrategias de salida.
Opción Adicional.
DSTs puede proporcionar una opción adicional que de otro modo no estaría disponible durante el período de identificación de 45 días.
No 35-Límite para inversores.
La limitación a 35 inversores aplicable a las estructuras TIC tampoco se aplica a las inversiones DST.
Una bolsa 1031 puede ser una herramienta importante para el aplazamiento de impuestos, y DSTs puede ser otra herramienta en el arsenal de los inversores que desean aprovechar tales bolsas. Sin embargo, es importante estar armado con un poco de conocimiento de fondo y la ayuda de profesionales calificados.