a COVID-19 vérfürdőt okozott a Wall Streeten és bizonytalanságot más befektetési osztályokban, de évtizedek óta a Föld biztonságos menedéket nyújtott a tőke megőrzéséhez a gazdasági zavarok idején. A pandémiát követő gazdaságban a CPA-knak és a földbefektető ügyfeleiknek meg kell érteniük, hogy milyen adókedvezmény-lehetőségek állnak rendelkezésükre akvizícióik védelme érdekében.
- a PPE levonható, mondja IRS
- több könyvelő cég átfogja az irodaterület csökkentését: az AICPA felmérés
- az IRS kiterjeszti a munkanélküliségi adó kizárását több adófizetőre
Jason Walter és Clint Flowers, a National Land Realty alapítója/vezérigazgatója és partnere szerint az Adóvédelem és a földbefektetés kéz a kézben jár.
“ez azért van, mert számtalan adó menedéket lehetőségek közül lehet választani,” mondta Walter. Ide tartoznak a hasonló jellegű (1031. szakasz) cserék, a Delaware-i törvényes trösztök, az adóalap kimerülése, a bázis növelése, a nyugdíjszámlák és a megőrzési szolgalmak. Melyiket használják, minden a befektető igényeitől függ.”
1. Szakasz 1031 tőzsde és DSTs
az 1031 tőzsde (más néven hasonló jellegű tőzsde) magában foglalja egy eszköz cseréjét egy másik helyettesítő eszközre anélkül, hogy az első eszköz eladásából folyó adókötelezettség keletkezne. “A föld a befektetési ingatlanok egyik típusa, amelyet cserélni lehet” – mondta Walter. “Ez könnyen megvalósítható a hagyományos értékesítési és akvizíciós modelleken keresztül, de a Delaware-i törvényes trösztökön keresztül is, amelyek lehetővé teszik a befektetők számára, hogy egy bizonyos ingatlanban részesedjenek más befektetőkkel. A DST-be történő befektetés lehetővé teszi, hogy passzív befektető legyen, és diverzifikálja ingatlanportfólióját számos különböző típusú és számú ingatlan befektetésével.”
a DST-k népszerűek a lakóházak tulajdonjogában, Walter szerint. “A DST lehetővé teszi, hogy több ember fektessen be egy bizalomba: Például, 30 befektetők lehet befektetni egy millió dollárt minden vásárolni egy bérház.”
2. Az adóalap kimerülése
Aztán ott van az adóalap kimerülése által kínált útvonal, mondta Flowers: “például, ha a timberland-t hagyományosan jelzáloggal vagy készpénzzel vásárolja meg, és 4000 MBF (ezer deszkaláb) forgalomképes fával rendelkezik 1 millió dollár értékben a vásárlás napján, akkor ezt a 4000 MBF fát idővel 1 millió dolláros bevételre konvertálhatja egy vagy több faértékesítés révén, anélkül, hogy bármilyen adókövetkezmény vagy tőkenyereség következne be.”
“ez nem nyereség — ez csupán a tőke helyreállítása” – mondta Flowers. “A fát éppen folyékony formává alakították át. Minden ezt követő dollárt az alkalmazandó hosszú távú tőkenyereség-kamatláb alapján adóztatnának. Bizonyos tevékenységek hozzáadhatják a költségalapot, lehetővé téve a tulajdonos számára, hogy később újra kimerüljön, vagy tőkésítse a ráfordítás évében.”
3. Step-up in basis
ez a hagyományos step-up alapján, amikor a tulajdonos egy eszköz elmúlik. Az örökösök az eszközt a halál időpontjában érvényes valós piaci értékkel megegyező költségalapon kapják meg. “Például, ha egy befektető földet vásárol 5000 dollárért hektáronként, és elmúlik, amikor a jelenlegi valós piaci értéke 8000 dollár hektáronként, az örökösök 8000 dolláros költségalapon kapják meg hektáronként” – mondta Flowers. “Az ingatlan eladásakor nem járnak büntetéssel, kivéve, ha az eladásból származó nettó jövedelmük meghaladja a 8000 dollárt hektáronként, és csak a hektáronként 8000 dollár feletti összegre vonatkozna tőkenyereség-adó, amely hektáronként 3000 dollárt biztosít az adó menedékében.”
4. Nyugdíjszámlák
a Földet IRA-ban vagy 401(k) – ban is lehet tartani, Virágok szerint. “Az IRA esetében önirányított IRA-nak kell lennie. Az 401(k)s esetében nem fektethet be közvetlenül az 401(k) számlára, de át kell fordítania az 401(k) – t egy IRA-ba, majd fel kell használnia a bevételt a befektetés felé” – mondta.
az IRA menedék szigorúan csak a befektetési célokra használt földterületre korlátozódik, a Flowers szerint: “tehát ez nem a megfelelő választás azok számára, akik ellensúlyozni akarják a kabin vagy a ház fejlesztési költségeit.”
5. Conservation szolgalom
Conservation szolgalmi már a hírekben az utóbbi időben, mint az IRS arra törekedett, hogy megakadályozzák azok használatát visszaélésszerű szindikált adó menedéket ügyletek. A védelmi szolgalmak törvényes használatát azonban az IRS továbbra is elismeri.
“az IRS elismeri a törvényes védelmi szolgalmi levonások fontos szerepét a föld megőrzésének ösztönzésében a jövő generációi számára” -mondta az IRS az IR-2020-152-ben, 13.július 2020-án.
“a védelmi szolgalmak hasonlítanak egy tett korlátozására, de nagyobb léptékben” – mondta Flowers. “Ezzel a módszerrel a befektetők bizonyos jogokat adományoznak egy jótékonysági földbizalom javára. Ezek a jogok általában a felosztás fejlesztéséhez, a bányászathoz vagy a felszíni felhasználásokhoz kapcsolódnak, amelyek hátrányosan befolyásolhatják a tárgyi ingatlan vadvilágát vagy ökológiai előnyeit a nyilvánosság számára, beleértve a levegő minőségét, a vízminőséget stb. Minél több jogot adományoz, annál nagyobb az adó menedék. A természetvédelmi szolgalom révén az adományozó kiigazított bruttó jövedelmének 50-100 százaléka akár 16 évig is védhető.”
az adómenhely mellett a természetvédelmi szolgalmak lehetőséget kínálnak az adományozóknak arra is, hogy pozitív példát mutassanak közösségük számára. “És sokszor megtették volna ezeket a védelmi lépéseket annak érdekében, hogy a földet a lehető legjobban használják” – jegyezte meg Flowers.
természetesen, tekintettel a jelenlegi IRS-fókuszra, nagyon fontos, hogy a CPA-k megkülönböztessék a törvényes és visszaélésszerű védelmi szolgalmakat. Rickard Jorgensen, a CPAGold elnök-vezérigazgatója úgy látja, hogy a természetvédelmi szolgalmak a könyvelők és adóelőkészítők elleni műhiba-követelések következő hullámát jelentik. Ez történhet egy szindikált természetvédelmi szolgalmi promóterhez történő áttételi forrás formájában; agresszív levonás a magas nettó értékű egyén adóbevallásaiban vagy konzervatív levonás a HNW egyén adóbevallásaiban.
” javasoljuk, hogy a CPA cég meg kell tervezni, hogy tegyen lépéseket, hogy enyhítse a lehetőségét, hogy a követelés eredő visszaélésszerű szindikált védelmi szolgalmi ügyletek,” mondta.
Walter és Flowers egyetértettek: “nagyon részt veszünk az ipar integritásában” – mondta Flowers. “Ha ingatlant vásárol és kezel, és magasabb és jobb használati értékkel rendelkezik, adományozhat és szép adólevonást érhet el azért, ha valamit csinál, amit egyébként is megtenne, ez tökéletes — amire tervezték. De ha kizárólag azzal a szándékkal vásárol, hogy megtérüljön egy természetvédelmi szolgalom, ez valószínűleg megsérti a jótékonysági szándék szabályát.”