Utah lakóingatlanpiacának hasonló története volt az elmúlt években: a készlet csökkenése az árak növekedéséhez vezetett, valamint a többcsaládos szektor folyamatos növekedése. De Utah az előrejelzések szerint 2065-re megduplázza népességét. Ez a példátlan növekedés várhatóan még nagyobb hatással lesz a közösségek lakhatására—és a jövő tendenciái már ma megjelennek.
kihívást jelentő környezet
Jed Stewart, az EDGE Homes földvásárlási alelnöke szerint az egyik legnagyobb kihívás, amellyel az építők jelenleg szembesülnek, az a képesség, hogy igény szerint szállítsanak otthonokat. Ez közvetlenül kapcsolódik a nagy recesszió elhúzódó munkaerőhiányához, amikor sok építőmunkás elhagyta a pályát, és más szakmákban folytatta karrierjét.
és bár a leltár és a munkaerő hiánya nem új aggodalomra ad okot, Stewart azt mondja. Úgy véli azonban, hogy a következő néhány évben jobb lesz. “Azok közülünk, akik az iparban vagyunk, még mindig érezzük a 2008-as fájdalmat” – mondja. “Az emberek idegesek, hogy hozzáadják a személyzetet, és újra felépítik a vállalatokat, és újra növekednek, mert attól tartanak, hogy az egész újra összeomlik. Több éves szilárd növekedéssel ez a félelem elmúlik—egyébként is remélem.”
Ari Bruening, az Envision Utah operatív igazgatója szerint bár a munkaerőhiány jelenlegi kihívás, az Utahns még nagyobb kihívása a közeljövőben a földellátás hiánya.
“nem növekedhetünk csak úgy kifelé, mert hegyeknek, tavaknak és szövetségi területeknek ütközünk” – mondja. “A növekvő árak csak rosszabbodni fognak. Meg fogjuk teremteni a lehetőséget, hogy több ház legyen a meglévő völgyekben a Wasatch Front mentén, vagy végül megköveteljük, hogy növekedésünk a következő völgyben történjen? Azt hiszem, amit most látunk, az a jéghegy csúcsa. A földhiány sokáig problémát fog jelenteni, és úgy gondolom, hogy ez felveti a kérdést: megtaláljuk-e a korlátozott földterületek befogadásának módját vagy sem? Az emberek sokat fizetnek a munkahelyükhöz közeli lakhatásért,vagy kevesebbet fizetnek, és távolabb élnek?”
mivel a Föld egyre kevésbé elérhető, az építők egyre kisebb tételeket választanak, hogy az otthonok megfizethetőek legyenek, tette hozzá Stewart. “A földárak jelenleg 300 000 dollár körül vannak hektáronként, és 400 000 dollár feletti árra mehetnek. Hacsak nem csinálunk több családot, ez kiküszöböli a sok vásárlót” – mondja. “Üzleti modellünk évente mintegy 1200 egységet épít. Három évvel ezelőtt kizárólag családi építők voltunk, de ahogy a piac megváltozott és a föld drágább lett, többcsaládosokra kellett költöznünk, és társasházakat és városi házakat kellett építenünk, hogy olyan áron maradhassunk, amit az emberek megengedhetnek maguknak. A negyed hektáros tételek napjai, amelyeket mindenki akar, véget érnek, hacsak nincs jelentős költségvetése ahhoz, hogy nagyobb otthont engedjen meg magának.”
Dan Lofgren, a Cowboy Partners elnök-vezérigazgatója szerint a földhasználati tényezőt részben a költségek, részben az életmódbeli döntések határozzák meg, mivel az emberek egyre gyakrabban használják a tömegközlekedést.
” néha úgy gondolunk a Salt Lake-re, mint egy csodálatosan egyedi helyre, és sok szempontból ez igaz, de másfelől, ha megnézzük más közepes méretű városok életciklusát a nagyvárosokba, azok függőlegesebbé válnak a lakások konfigurációjában, és ez egyfajta kiszámítható, ahogy a metró területe növekszik. Semmi sem utal arra, hogy ez ne történne meg Utah-ban is.”
“nem növekedhetünk csak úgy kifelé, mert hegyeket, tavakat és szövetségi területeket érintünk. A növekvő árak csak rosszabbodni fognak. Meg fogjuk teremteni a lehetőséget, hogy több ház legyen a meglévő völgyekben a Wasatch Front mentén, vagy végül megköveteljük, hogy növekedésünk a következő völgyben történjen?”- Ari Bruening, Képzeld Utah
Bruening egyetért azzal, hogy az évezredek változó preferenciákat mutatnak az általuk preferált lakástermékben, ami néha a megfizethetőséghez kapcsolódik, de nem minden esetben.
“ez nem azt jelenti, hogy minden évezred egy lakásban akar élni, de többen városi életmódot akarnak, és nem kell gondoskodniuk az udvarról, mint az előző generációk” – mondja. “Ha megnézzük a Salt Lake City belvárosában épülő felső kategóriás apartmanokat, akkor ezek az emberek nem úgy döntenek, hogy szükség szerint laknak egy lakásban, hanem választás szerint.”
összességében miért számít a földhiány? Bruening szerint ez azért fontos, mert az olyan dolgok, mint a levegő minősége, szenvedni fognak, ha arra kényszerítik az embereket, hogy hosszabb távolságokat vezessenek munkába, és a munkavállalók kirekesztettnek érezhetik magukat, mert nem engedhetik meg maguknak, hogy azokban a közösségekben éljenek, ahol dolgoznak.
” az egyik ok, amiért gazdaságilag jól teljesítettünk az olyan helyekhez képest, mint Kalifornia, az az, hogy megfizethetőek voltunk az üzleti vállalkozás létrehozásához” – tette hozzá. “Nem akarjuk elveszíteni ezt a versenyelőnyt. Másrészt ez egy jó kihívás, mert egyre növekvő hely vagyunk, ahol az emberek akarnak lenni, és a gazdaságunk jól működik. Csak fel kell ismernünk a földellátás korlátait.”
soha nem látott növekedés
James Wood, a Utahi Egyetem Kem C. Gardner politikai Intézetének Ivory Boyer vezető munkatársa szerint a lakhatást elsősorban a háztartási formációk vezérlik, amelyeket szervezete 2065-ig képes kivetíteni.
“a növekedés az, amire számíthat” – mondja. “A négy Wasatch Front megye és Washington megye adja a növekedés nagy részét, körülbelül 80 százalékot a következő 40 évben. Abszolút számokat tekintve Utah megye lesz a legnagyobb növekedésű megye, ahol a háztartások száma körülbelül 370 000-rel növekszik. Technikailag 370 000 további lakóegységre lenne szüksége azoknak a háztartásoknak. Jelenleg Utah megyében 175 000 háztartás van. Munkájuk kivágott számukra, hogy a növekedési ráta 3,5 százalék. Évente körülbelül 6000 egységre van szükség.”
a növekedés nagyrészt Utah megyében fog megtörténni, mert még mindig van földterület Cedar Valley—ben, olyan területeken, mint az Eagle Mountain, míg a többi Wasatch Front megye-Salt Lake, Davis és Weber, mind a hegyek és a nagy Salt Lake korlátozzák. Wood arra is számít, hogy Tooele megye a növekedés hotspotjává válik, különösen az olyan nagy projektek után, mint a Salt Lake nemzetközi repülőtér bővítése és az Amazon fulfillment center.
“ami ezen a területen van, körülbelül 100 000 munkahely és egy olyan hely, mint Tooele megye, ami viszonylag olcsó” – mondja. “Hosszú távú fejlődési és növekedési ütemeket fog látni. Még a Box Elder megye is látni fog némi növekedést.”
a lakásárak Utahban gyorsabban nőnek, mint nemzeti szinten-tette hozzá Wood. Bár ezek az árak nem az egekbe szöknek, mint olyan városokban, mint Denver vagy Austin, gyorsan másznak.
“Utah metróterületein a lakásárak továbbra is gyorsabban növekednek, mint az ország, és több embert fog ösztönözni a nagyobb sűrűségű, megfizethető lakások felé” – mondja Wood. “Most, a lakóépületek első kilenc hónapjának számát tekintve, az Egyedülálló család 15 százalékkal növekszik, de a lakások 60 százalékkal, a lakások pedig 36 százalékkal nőnek. Igazi fellendülést látunk a lakásokban. Ez a megfizethetőség tükröződése. Az emberek tulajdonjogba akarnak kerülni, de nem engedhetik meg maguknak az egyedülálló családot, különösen, ha fiatal háztartás. Ez azt a tendenciát adja nekünk, hogy földrajzilag távolabb toljuk ki a lakástulajdont, ami aztán terjeszkedést hoz létre.”
a lakáskereslet vezető mutatója a munkahelyek növekedése, mondja Lofgren. “Arra számítunk, hogy továbbra is látni a kereslet a lakások, amíg van munkahely növekedés,” mondja. “A többcsaládos szektor a millenniumi lemaradás kedvezményezettje, vagyis az ezredfordulók nem vásárolnak otthonokat az élet korai szakaszában, mint szüleik vagy nagyszüleik. Hajlamosak egy kicsit tovább maradni a többcsaládban, de nem hiszem, hogy ez dichotikus váltás. Sokan még mindig szeretnének vásárolni egy családi ház egy bizonyos ponton.”
“a négy Wasatch Front megye és Washington megye adja a növekedés nagy részét, körülbelül 80 százalékot a következő 40 évben. Abszolút számokat tekintve Utah megye lesz a legnagyobb növekedésű megye, ahol a háztartások száma körülbelül 370 000-rel növekszik. … Jelenleg Utah megyében 175 000 háztartás van. Munkájuk kivágott számukra, hogy a növekedési ráta 3,5 százalék. Évente körülbelül 6000 egységre van szükség.”- James Wood, Kem C. Gardner Policy Institute
évtizedek az úton
tíz év múlva Stewart arra számít, hogy az ingatlanpiac még erőteljesebb lesz, mint most. “Több nemzeti építője lesz, akik már beléptek az Utah piacra, vagy azt tervezik, hogy belépnek az Utah piacra” – mondja. “Versenyképesebb lesz. Amikor visszatekintünk a 2006-os engedélyekre, a Wasatch Front elérte a 17 000-et. Ebben az évben körülbelül 11 000-et fogunk húzni. Annak ellenére, hogy most elfoglalt, még mindig 50 százalékkal vagyunk ott, ahol voltunk. Azt hiszem, 17.000 engedélyt támogathatnánk a vevői igényekkel, de ez csak az erőforrások korlátai.”
Stewart nem várható, hogy egy kis dip ház egy bizonyos ponton, mert az ingatlan ciklikus, de összességében azt mondja, Utah egy olyan hely, ahol az emberek akarnak lenni, és összehasonlítva a többi az Egyesült Államok nyugati részén, ez még mindig viszonylag megfizethető.
“az összes különböző terméktípus ugyanazon a környéken lesz” – mondja. “Azok a stigmák, amelyek valakivel szemben élnek egy városi házban, eltűntek. Olyan projekteket csináltunk, ahol házak, lakások és családi házak vannak, mindössze pár száz telken.”- Jed Stewart, EDGE Homes
Bruening azt mondja, hogy kondicionált eltolódás lesz az egycsaládos házakról több városi házra és öröklakásra, és az egycsaládos házak egyre kisebb telkeken lesznek. Egy másik érdekes helyzet Bruening elvárja, hogy játsszon a lakóingatlan a kiskereskedelmi piac, amely szintén változik, mert a népszerűsége az online vásárlás.
“sok olyan kiskereskedelmi területünk van, amelyek valószínűleg nem lesznek életképesek hosszú távon, és ezek jó helyek lehetnek a közeli lakások befogadására” – mondja. “Néhány Kiskereskedelem maradhat, majd ezek a területek élénk, vegyes felhasználású területté válnak, ahol az emberek otthonaikból sétálhatnak éttermekbe és üzletekbe.”
Stewart egyetért azzal, hogy a jövőben a Utah ingatlan vegyes használatú fejlesztés. “Az összes különböző terméktípus ugyanazon a környéken lesz” – mondja. “Azok a stigmák, amelyek valakivel szemben élnek egy városi házban, eltűntek. Olyan projekteket csináltunk, ahol házak, lakások és családi házak vannak, mindössze pár száz telken.”
míg a többcsaládos lakások a kereslet egyik zsebét jelentik, Lofgren szerint továbbra is nagyon robusztus keresleti zsebek lesznek elosztva a lakhatási lehetőségek spektrumában. Bruening egyetért, és azt mondja, hogy mindig lesz növekedés a szélén, amely több családi ház lesz, de ez a szél a következő völgyben lesz—legyen az Tooele megyében, Utah megyében vagy Box Elder megyében.
“mindig lesznek olyan emberek, akik megfizethetőséget keresnek, akik hajlandóak ezt a kompromisszumot hosszabb ingázásért cserébe” – mondja. “De fokozatosan kevesebbet fogunk látni ebből, és egyre inkább vágyunk a lakásokra, a városi házakra és a kis telkekre.”
Wood szerint a lakástulajdon, bár a kinézete végül megváltozhat, Utahban soha nem fog eltűnni.
“az Utahnok szeretik otthonukat” – mondja. “Mi vagyunk az egyetlen állam az országban, ahol a lakástulajdon aránya nem csökkent 60 százalék alá. Jelenleg a lakott lakások 69 százaléka lakástulajdonos.”
míg Wood szerint ez a szám idővel lecsökken, és a negyed – fél hektáros telken lévő ház építésének napjai elhalványult emlékek lesznek, az Utahns továbbra is részt akar venni a lakástulajdonban, mindaddig, amíg a ház megfizethető marad.
“ami miatt aggódnunk kell, az az, hogy mennyibe kerül annak a kétgyermekes fiatal családnak, aki megpróbál felköltözni a következő otthonába” – mondja Lofgren. “Óvatosnak kell lennünk, hogy ne rontsuk a megfizethetőséget a lakások hierarchiájában. Mindannyian ismerjük a San Francisco-i történetet—ahol az emberek nem élhetnek és dolgozhatnak ott. Földtömegünk nincs korlátozva úgy, ahogy ott van, de bizonyos szinten vannak ezek a természeti korlátok, és aggódnunk kell a szélesebb megfizethetőségi tényező miatt.”
- családi ház ára nőtt 8,1 százalékkal 2016-ban
- lakás bérleti növekszik ütemben 5-8 százalékkal évente
- átlagos telek mérete Salt Lake County 2007-ben 9,926 négyzetméter; 2016-ban ez volt 7,953 négyzetméter