szóval, azt szeretné, hogy megpróbálja eladni a házat magad, és mentse az ingatlan értékesítési jutalék? Ez a folyamat az úgynevezett “eladó a tulajdonos,” vagy FSBO (ejtsd: “fiz-bow”), és megy ez azt jelenti, hogy arról szól, hogy vegyenek részt egy jelentős dobás. Sok eladó sikeresen befejezheti az FSBO folyamatot probléma nélkül. Sok más eladók azt kívánják, hogy soha nem próbálták meg. Ennek az FSBO oldalnak nem az a célja, hogy meggyőzze Önt egyik vagy másik módon, hanem egyszerűen egy rövid útmutatót nyújt az FSBO folyamatáról az elejétől a végéig. Most a felelősség kizárására:
ez a weboldal nem célja, hogy átfogó magyarázatot adjon mindazokról, amelyekkel az FSBO eladásai során találkozhatunk vagy találkozhatunk. A definíció szerint minden ingatlan egyedi, és saját sajátos kérdésekkel kell foglalkoznia.
az ezen az oldalon található összes magyarázat az észak-karolinai törvényeken és szokásokon alapul, és bizonyos szokások és eljárások Észak-Karolinán belül megyénként eltérőek lehetnek.
ebben az összefoglalóban semmi sem alkalmazható vagy használható ingatlanértékesítésre Észak-Karolinán kívül.
ezen összefoglaló alkalmazásában feltételezzük, hogy lakóházat értékesítenek, de ugyanezek az alapelvek vonatkoznak az Észak-Karolinában található üres földterületekre, lakóházakra vagy más nem kereskedelmi célú ingatlanokra.
nem áll fenn ügyvéd-ügyfél kapcsolat cégünk és a webhely bármely látogatója között, amíg a látogató személyes kapcsolatot nem létesít a cég ügyvédjével és a cég ügyvédjével, valamint a látogató beleegyezik az ügyvéd-ügyfél kapcsolat létrehozásába. Bár Üdvözöljük a leendő ügyfelek e-mailjeit, az egyik ügyvédünknek küldött e-mail nem hoz létre ügyvéd-ügyfél kapcsolatot
FSBO 1.lépés: az ár beállítása
az első lépés az eladó ingatlan értékelése. Itt megpróbálod elkülöníteni az érzelmeidet az ingatlanról, és nézd meg az ingatlant, ahogy a vevő látja. Ezt sokkal nehezebb megtenni, mint amilyennek hangzik. A legtöbb ember úgy gondolja, hogy a házuk csodálatos és többet ér, mint valójában. Figyelembe kell vennie olyan tényezőket, mint például, hogy milyen hasonló ingatlanokat adtak el a környéken, mennyit adtak el az ingatlanok, és mennyi ideig voltak az eladott ingatlanok a piacon. Ingatlan szakemberek hívja ezt a folyamatot a ” piaci elemzés.”A piacelemzés általában egy ingyenes szolgáltatás, amelyet a helyi ingatlanszakemberek kínálnak a potenciális eladók számára. A remény és elvárás kapcsolódó piaci elemzés, hogy az eladók majd felsorolni az ingatlan eladó az ingatlan szakmai. Még nem késő elhagyni az FSBO-t, és felsorolni az ingatlant egy ingatlanszakértővel!
megpróbálhatja beállítani az ingatlan eladási árát azáltal, hogy piaci elemzéseket gyűjt különböző ingatlanszakemberektől, de ez eredendően tisztességtelennek és igazságtalannak tűnik számomra, hacsak nem mondja el elöl Az ingatlanszakembereknek, hogy mit csinál. Használhatja az online adóhivatal nyilvántartásait is, hogy megnézze, mit gondol az adóhivatal az Ön és a környező ingatlanok értékéről, legalábbis az utolsó megyei átértékeléstől kezdve. Az érték megállapításának másik módja egy professzionális lakossági értékbecslő felvétele,valamint egy engedéllyel rendelkező otthoni ellenőr által végzett “megelőző” házellenőrzés. Később az FSBO folyamatában láthatja, hogy az értékbecslők és az ellenőrök visszatérnek a képbe.
FSBO 2.lépés: reklám
miután beállította az eladási árat, most meg kell szereznie a szót az eladásáról. Ez az, ahol az ingatlan szakemberek valóban keresnek jutalékot. Ők birtokolják és működtetik a félelmetes többszörös listázási szolgáltatásokat (MLS). Az MLS funkciója az, hogy terjessze az ingatlan értékesítésének részleteit a környéken lévő összes ingatlanszakember között, hogy az ingatlanszakemberek széles köre megismerhesse ingatlanát, és megmutathassa az érdeklődő vásárlóknak. Ha van Internet-hozzáférése, van néhány díjköteles Szolgáltatás az FSBO eladók számára, amelyek bejuthatnak az ingatlanba a helyi MLS-be.
sok FSBO eladó megkerüli az MLS – t és az online hirdetést, és egyszerűen hagyományos közvetlen módszerekkel hirdet, például újság-és magazinhirdetéseket, és FSBO jelet helyez az udvarra
FSBO lépés 3: az ingatlan bemutatása és a kilátások értékelése
ez valószínűleg az FSBO folyamat legnehezebb lépése. Ha foglalkoztat egy ingatlan szakember, találkoznak a vásárlók, és mutassa meg nekik a házat. Az Ön feladata egyszerűen az, hogy a házat az ingatlan szakembere utasításai szerint tartsa, maradjon az útból, és hozza meg a végső döntést minden olyan szerződésről, amelyet az ingatlan szakember bemutathat. Amikor FSBO-ba mész, minden rajtad múlik. Itt van egy rövid lista néhány lehetséges dolgot nézni: (a) böngészők – van egy csomó ember van, aki csak azt, hogy böngészni, és nem áll szándékában megvenni a házat. Funkciójuk az, hogy pazarolják az idejét; b) dió esetek és bűnözők – vannak ragadozók is, akik áldozatokat keresnek; és (c) azok, akik nem engedhetik meg maguknak, hogy megvásárolja a házat – sok ember, különösen az első alkalommal homebuyers, akar vásárolni több házat, mint amennyit megengedhet magának.
ezek közül a problémák közül néhányat a józan ész óvintézkedéseivel csökkenthet:
csak találkozó bemutatók használata
végezzen előzetes telefonos interjút. Többek között határozza meg a leendő vevő szándékait. Tudjon meg többet a vásárlási erőforrásokról.
kap egy előminősítő levelet. Meg kell győződnie arról, hogy a leendő vásárlók jó hírű jelzáloghitelezővel dolgoztak, és hogy a hitelező írásbeli előminősítési levelet adott a leendő vásárlóknak, amelyben elmondta nekik, hogy mennyi kölcsönt engedhetnek meg maguknak, és milyen kölcsönt kell kapniuk. Az előminősítő levél nem garantálja a finanszírozást, mivel ez sok más tényezőtől függ, de jó kezdet.
soha ne legyen egyedül a leendő vevő
már a mobiltelefon praktikus során bemutató esetleges vészhelyzetek.
FSBO 4. LÉPÉS: Kötelező közzétételek
mielőtt szerződést kötne (FSBO 5.lépés, lent), három alapvető eladói közzététel szükséges az észak-karolinai értékesítéshez. Az első közzététel az észak-karolinai lakóingatlan-közzétételi nyilatkozat. Az észak-karolinai Általános alapszabály 47E. fejezete megköveteli, hogy minden eladó töltse ki ezt az űrlapot, és adja meg vevőinek. Az űrlap letölthető Adobe Acrobat formátumban az észak-karolinai Ingatlanbizottság weboldaláról
az észak-karolinai lakóingatlan-közzétételi nyilatkozat
az űrlap kitöltésekor ne feledje, hogy az “igen” válaszok azt jelentik, hogy tudatában van vagy problémát jelent, és részletes magyarázatot igényel, szükség esetén extra lapok használatával. Bármely” nem ” válasz azt jelenti, hogy nem ismeri a problémát. Bármely” nem képviselet “válasz azt jelenti, hogy nem igazol semmit, igen vagy nem, és hasonló a szerződésben szereplő” as-is ” nyilatkozathoz. Míg a” Nincs képviselet ” válasz a legbiztonságosabb az eladó számára, a vevő számára ez olyan lehet, mint a közmondásos vörös zászló integetése.
a második nyilvánosságra hozatal, amelyet az észak-karolinai Általános alapszabály 47E is megkövetel, a következő:
ásványi és olaj-és Gázjogok kötelező közzététele.
a harmadik nyilvánosságra hozatal a ház életkorától függ. Ha a ház 1978 előtt épült, az eladónak meg kell adnia a Vevőnek egy ólomfesték-közzétételi adatlapot/röpiratot és egy ólomfesték-közzétételi űrlapot. Az adatlap/brosúra és a közzétételi űrlap letölthető a szövetségi kormány weboldaláról
az ólomfesték-közzétételi brosúra
az ólomfesték-szerződés-közzétételi űrlap
FSBO 5.lépés: a szerződés megkötése
Miután az eladó és a vevő megállapodtak az Értékesítési Feltételekben, mindent, amit megtárgyaltak, írásban kell aláírni és mind az eladó, mind a vevő aláírja. Az ingatlan eladására vonatkozó szóbeli vagy “kézfogás” szerződések nem érvényesíthetők Észak-Karolinában, és egyetlen jelzáloghitelező sem nyújt hitelt a Vevőnek írásbeli szerződés nélkül.
1977 óta az észak-karolinai ingatlanszerződés megkötésének formanyomtatványa az észak-karolinai Ügyvédi Kamara 2. számú formája(más néven Észak-Karolinai ingatlanforgalmazók Szövetsége 2. számú formanyomtatvány). Az űrlap címe “vételi ajánlat és szerződés”, és teljesen kötelező érvényű szerződéssé válik, miután mind a vevő, mind az eladó aláírta. A szerződés formája szerzői jogvédelem alatt áll, mint az észak-karolinai ügyvédek és ingatlanszakemberek közös erőfeszítése,ezért nem érhető el az Interneten. Az FSBO eladó képes lehet az űrlap üres példányainak biztosítására egy észak-karolinai ügyvédtől vagy ingatlanügynöktől, de javaslatunk az, hogy az FSBO eladó kapcsolatot létesítsen egy észak-karolinai ingatlanügyvéddel. Az ügyvéd találkozhat az FSBO eladóval, hogy áttekintse a szerződési folyamatot, azzal, hogy teljes mértékben megértette, hogy az ügyvéd elkészíti a szerződés végleges változatát.
a szerződés megfogalmazását nem szabad félvállról venni, mivel sok ezer dollár forog kockán. Sokszor a Vevő és az eladó szóban tárgyalja az értékesítés feltételeit anélkül, hogy figyelembe venné az összes lehetséges kérdést, és kérje meg az ügyvédet, hogy ezeket a feltételeket hivatalos szerződésbe foglalja. A jobb gyakorlat az, hogy az eladók először találkoztak egy ügyvéddel, majd a Vevő és az eladó tárgyalásokat folytat a kérdések ellenőrzőlistájával, hogy megállapodjanak, majd az ügyvéd formalizálja a megállapodást írásbeli és aláírt szerződésbe.
itt van egy minta ellenőrzőlista a kérdések, amelyeket meg kell oldani, amikor kidolgozása egy észak-karolinai Ingatlan Lakossági adásvételi szerződés:
nevek: a vevők és eladók helyes nevei
személyes vagyontárgyak: milyen személyes vagyontárgyak maradnak a házban? A személyes tulajdon minden olyan dolog, amelyet nem rögzítenek a házhoz, és amelyet az eladó eltávolíthat és magával vihet.
vételár: a teljes vételár összege és az ár kifizetésének módja. Például, ha egy ház 200 000 dolláros teljes vételárral értékesít, az eladó 2000 dolláros letétet kérhet, a záráskor 198 000 dollár egyenleget kell fizetni.
Komoly Pénz Befizetés: Mennyi, és ki fogja megtartani?
átvilágítási díj: a legújabb, 2011 januárja óta használatban lévő szerződésforma olyan időszakot határoz meg, amely alatt a Vevő bármikor, indoklás nélkül felmondhatja a szerződést. Az” átvilágítási “díjat a Vevő fizeti az eladónak, hogy ezúttal” vásároljon”. Az eladó szempontjából az átvilágítási díjnak annál magasabbnak kell lennie, minél hosszabb az átvilágítási időszak.
finanszírozási függőségek: ezek korábban a szerződés formájában voltak. Most a vevő átvilágítási időkeretének részét képezik.
Zárási Költségek: Egyre gyakoribb, hogy a vevő arra kéri az eladót, hogy fizesse meg a kedvezményes pontokat, vagy a vevő zárási költségeinek egy meghatározott összegét, és írja be ezeket a kifizetéseket a szerződésbe. Az eladó beleegyezhet egy ilyen feltételbe, és a megállapodott összeg levonásra kerül az eladó bevételéből a záráskor. Néha az eladó elfogadja a számot, feltéve, hogy a vételárat olyan összegben növelik, amely elegendő ahhoz, hogy pótolja az adott összeg kifizetésének “veszteségét”. Ez elfogadható, feltéve, hogy az ingatlan legalább a megnövekedett vételár összegét értékeli.
ellenőrzési jogok: hacsak az ingatlant nem adják el “ahogy van”, a Vevő meg akarja győződni arról, hogy az ingatlan szerkezetileg szilárd és termeszektől mentes, mielőtt bezárja az ingatlant. A fenti FSBO 4. lépésben említett ingatlan-közzétételek nem garanciák vagy garanciák a vevő számára, és Észak-Karolina továbbra is terheli a vevőt, hogy ellenőrizze a házat, mielőtt a vevő megvásárolja. Korlátozott kivételektől eltekintve a használt ház vásárlása hasonló a használt autó vásárlásához-a Vevőnek teljes mértékben ellenőriznie kell, hogy mit vásárol a vevő, mert a bezárás után gyakorlatilag nincs valódi igény az eladóval szemben. Az észak-karolinai formanyomtatvány olyan rendelkezéseket tartalmazott, amelyek zárás előtt lehetővé tették a vevő számára bizonyos ellenőrzési jogokat. Az új szerződésforma ezeket, akárcsak a finanszírozást, az átvilágítási időszakba helyezi.
zárás: mikor zár be az ingatlan? Mikor kerül az ingatlan birtoklása a vevőre? Mennyi ideig kell a Vevőnek összeszednie a kölcsönt?
nincsenek íratlan megállapodások: egyéb különleges feltételek vagy megállapodások, amelyek nem tartoznak a szabványszerződés hatálya alá?
FSBO 6. lépés: a szerződéstől a lezárásig
miután a szerződést teljes mértékben megállapodták és megírták, azt legalább négy (4) partnerben kell reprodukálni – mindegyik a Vevő, az eladó, a vevő hitelezője és a komoly pénzbetétet tartó személy számára. A Vevőnek ezután a legjobbhiszeműen kell törekednie arra, hogy megfeleljen az összes feltételnek, például a finanszírozásnak és az ellenőrzéseknek. A jelzáloghitel folyamat eltarthat bárhol egy héttől hat hétig, attól függően, hogy az ingatlan és a hitelfelvevő, és lehetséges, hogy a Vevő nem lesz képes, hogy jogosultak legyenek a jelzáloghitel szükséges lezárni. A minősítést befolyásoló dolgok (de nem kizárólagosan) a hitelfelvevő tényleges hiteljelentése, az az érték, amelyet a hitelező által kiválasztott értékbecslő az ingatlanhoz rendel, és a rendelkezésre álló készpénz, amelyet a vevő rendelkezésére áll a vételár és a hitelösszeg közötti különbség kiegyenlítésére.
az átvilágítási időszak alatt a vevőnek minden finanszírozási, ellenőrzési és egyéb záró részletet ki kell dolgoznia, és a vevőnek és az eladónak meg kell oldania az átvilágításból eredő összes problémát. A szerződés aláírása és a záró dátum között valamikor befejeződik a jelzálog-minősítési folyamat. Ha a vevő jogosult a jelzáloghitelre, a Vevő, a hitelező és a vevő záró ügyvédje között záró dátum kerül meghatározásra.
az észak-karolinai Bezárásokat általában a Vevő által kiválasztott és a hitelező által jóváhagyott engedéllyel rendelkező ügyvéd irodájában tartják. Erről további információt a záró szolgáltatások oldalunkon talál. Az FSBO eladás során az eladó és a Vevő a zárónapon megjelenik a záró ügyvéd irodájában, és aláírja az összes záró dokumentumot. Az eladó felelős azért, hogy jótállási okiratot nyújtson a vevőnek, és kifizesse az észak-karolinai jövedéki bélyegzőket és minden egyéb költséget, amelyet az eladó szerződésben vállalt. A bezáráshoz az eladónak képesnek kell lennie arra, hogy a Vevőnek “forgalomképes címet” szállítson, ami azt jelenti, hogy a záró ügyvéd által végzett címkeresés azt mutatja, hogy az eladó egyértelmű címet adhat a Vevőnek “elfogadható terhekkel” (például korlátozó szövetségek, általános szolgalmak stb.). Ha a címkeresés azt mutatja, hogy az eladónak törletlen jelzálogja van, ítélet, be nem fizetett adó vagy más “elfogadhatatlan teher” az ingatlanon, akkor a záró ügyvéd megállapodásokat köt az eladóval, bezárással, kifizetni, kielégíteni vagy más módon eltávolítani az elfogadhatatlan terheket. Bizonyos elfogadható terhek, mint például a folyó évre vonatkozó adók, amelyek még nem fizetendők, vagy a lakástulajdonosok Szövetségének kötelező értékelései, a Vevő és az eladó között a záráskor arányosak lesznek, így az eladó kifizette az eladó részesedését a terhekből, és a vevő ezután vállalja a terhet az eladótól. Mindezeket a kifizetéseket és kiigazításokat a HUD-1 elszámolási nyilatkozat néven ismert dokumentum tükrözi. A HUD-1 részletezi a Vevő és az eladó összes költségét és jóváírását, és a Vevő által igényelt nettó pénzeszközökre és az eladónak fizetendő nettó pénzeszközökre vonatkozik, amikor a zárás befejeződött. Mind a vevő, mind az eladó aláírja és elfogadja a HUD-1-et.
Miután az összes dokumentumot aláírták, akkor a záró ügyvéd összegyűjti a záró pénzeszközöket a vevőtől. Az alapoknak banki átutalás formájában kell lenniük, hitelesített alapok, készpénz, vagy más “készpénz-egyenértékű” alapok, amint azt az észak-karolinai Good Funds Settlement Act előírja. Miután a záró ügyvéd meggyőződött arról, hogy rendelkezik a megfelelő összeggel és a záró alapok típusával, és hogy minden dokumentumot megfelelően aláírtak és hitelesítettek, a záró ügyvéd folytatja a cím frissítését és rögzíti a dokumentumokat a megyei okiratok nyilvántartásában (abban a megyében, ahol az ingatlan található). A záró ügyvéd nem osztja el a nettó értékesítési bevételt az eladónak, amíg mindez meg nem történik. Az FSBO eladónak feltétlenül meg kell kérdeznie a záró ügyvédet, amikor az eladó ésszerűen elvárhatja, hogy megkapja az eladó nettó bevételének ellenőrzését.
epilógus
most egy rövid és egyszerű sétát tettünk az FSBO sárga téglaúton. A tényleges futásteljesítmény változhat, ami azt jelenti, hogy az FSBO értékesítése könnyű és fájdalommentes vagy nehéz és összetett lehet. Sok szerencsét!