az ingatlan értékcsökkenése az ingatlan értékvesztése bármilyen ok miatt. Az elhatárolt értékcsökkenés a már bekövetkezett értékcsökkenés. Ez az értékvesztés megegyezik a fejlesztések új helyettesítési költsége és piaci értéke közötti különbséggel. Az értékcsökkenés oka lehet az épület fizikai kopása, az épület funkcionális problémái vagy az ingatlant érintő lokációs problémák. Az elhatárolt értékcsökkenés becslése után levonhatja azt az épület (ek) helyettesítési(vagy reprodukciós) költségéből egy ingatlanon. Az így kapott szám a fejlesztések értékcsökkenési költsége.
kedvezőtlen fizikai, funkcionális, és a lokációs hatások miatt ingatlan fejlesztések értékcsökkenését. Az értékcsökkenés három típusa létezik: fizikai romlás, funkcionális elavulás és külső elavulás. Az épület és berendezéseinek fizikai romlása magában foglalja a fizikai kopást, szétesést, bomlást vagy rothadást, vagy bármilyen fizikai károsodást, amelyet az elemek okoznak. Funkcionális elavulásaz épületben található hiányosságokra, szuper-hiányosságokra vagy egyszerűen nemkívánatos tulajdonságokra utal. A külső elavulás az ingatlanra ható külső kedvezőtlen körülményeknek tulajdonítható.
egy ingatlan szenvedhet a három típusú értékcsökkenés bármilyen kombinációjától, vagy egyáltalán nem szenvedhet értékcsökkenéstől. Azonban, hacsak vadonatúj, egy épület valószínűleg felmerült bizonyos fokú értékcsökkenés. Mint egy vadonatúj autó hajtott le a bemutatóterem padlóján, a szerkezet kezd elveszíteni értékét a pillanatban épül.
a fizikai romlás és a funkcionális elavulás további két alkategóriára oszlik: gyógyítható és gyógyíthatatlan értékcsökkenés.
a gyógyítható értékcsökkenés olyan értékvesztést jelent, amelyet gazdaságilag lehet korrigálni. Más szavakkal, a probléma megoldásának költsége kisebb, mint az értékvesztés, tehát a probléma megoldásának gazdasági értelme van.
a gyógyíthatatlan értékcsökkenés olyan értékcsökkenési tételekre vonatkozik, amelyeket vagy fizikailag lehetetlen gyógyítani, vagy túl drágák ahhoz, hogy érdemes legyen gyógyítani. Ha a probléma megoldásának költsége meghaladja a probléma által okozott értékvesztést, akkor nincs gazdasági értelme javítani.
fizikai romlás
a fizikai romlás az elemek életkorának és hatásának minden okából eredő értékvesztés. Ezt számos forrás okozza — kopás, szétesés, bomlás vagy rothadás, vagy az elemek fizikai károsodása.
ezeknek a különböző elemeknek a kopása az épületen az épületet érintő fizikai romlásért felelős. Például a szőnyegen járás végül elhasználódik. A fűtési és hűtési rendszerek is elhasználódnak. Néha természetesen előforduló elemek, mint például az ultraibolya napfény, a szél és a víz kopása egy ingatlanon. A viharok, a szélsőséges hőmérsékletek, a földrengések, a termeszek, az asztalos hangyák és az árvizek mind különböző mértékben befolyásolják a tulajdonságokat fizikailag. A tűz, a robbanás, a vandalizmus és az elhanyagolás szintén káros fizikai hatással vannak a tulajdonságokra.
azok a Tulajdonságelemek, amelyek gyógyítható fizikai romlást mutatnak, gazdaságosan javíthatók vagy cserélhetők. Ez magában foglalja a halasztott karbantartást és a könnyen javítható elemeket. A halasztott karbantartás olyan elemekre vonatkozik, amelyek karbantartásának hiánya miatt javításra szorulnak. Olyan elemek, mint a tető javítása vagy cseréje, festés, épületkarbantartás, padlóburkolat cseréje és kényszerített légfűtő cseréje, olyan elemek, amelyek tipikus példái a gyógyítható fizikai romlásnak.
a gyógyíthatatlan fizikai tárgyakat nem lehet gazdaságosan kicserélni vagy megjavítani. A gyógyíthatatlan fizikai romlás általában olyan szerkezeti elemeknél fordul elő, amelyek várhatóan az egész épület életében fennmaradnak. Az olyan szerkezeti elemeket, mint az alapok, a keret, a falak, a falazat és a légcsatorna, általában gyógyíthatatlannak tekintik. Amikor nyilvánvaló a gyógyíthatatlan fizikai romlás, gazdasági szempontból értelmesebb lehet az épület lebontása, mintsem megpróbálni megjavítani.
az értékelők gazdasági megfontolások alapján osztályozzák az alkatrészek fizikai romlását. Mivel a szerkezeti elemek ritkán értékcsökkennek hasonló ütemben, az értékelők a várható élettartamuk alapján osztályozzák őket — akár rövid, akár hosszú élettartamúnak. A rövid élettartamú elemek olyan alkatrészek, amelyeket várhatóan a fejlesztés gazdasági élettartama alatt cserélnek ki. A hosszú élettartamú elemek a fejlesztés összetevői, amelyek várhatóan mindaddig tartanak, amíg maga az épület. A festék, a padlóburkolatok és a szerelvények a rövid élettartamú elemek példái, míg az épület alapja egy hosszú élettartamú alkatrész példája.
funkcionális elavulás
a funkcionális elavulás olyan értékcsökkenés, amely a tárgy tulajdonságon belüli olyan elemnek vagy tulajdonságnak tulajdonítható, amely már nem hasznos vagy funkcionális. Ez a károsodott tulajdonság értékvesztést (értékcsökkenést) eredményez a teljes ingatlanra. A funkcionális elavulást részben a változó piaci követelmények okozzák, és számos különböző formában jelenhet meg, beleértve az elavult építészeti tervezést, az elrendezési problémákat, a modern létesítmények hiányát és a szuper-megfelelőséget.
Elavult Építészeti Tervezés. Történelmileg néhány érdekes építési stílusváltozás történt. Az 50 évvel ezelőtt épült ház akkoriban vonzó lehetett az emberek számára, de ma a stílus elavultnak és fárasztónak tekinthető. A díszes formázás és szobrászat, amelyet egykor kívánatosnak tartottak, ma már elavult lehet.
Elrendezési Problémák. Az értékelőknek fel kell ismerniük, hogy a társadalom ízlése és preferenciái idővel változnak. Egy időben a nappali teljesen elkülönült a konyhától, és a nagy szoba vagy a nyitott áramlás fogalma szokatlan koncepció volt. Nem is olyan régen, egy egy autó garázs tökéletesen megfelelő volt, mert a családok általában egy autóval rendelkeztek. Ma még mindig megtalálhatók az egyautós garázsokkal rendelkező régebbi otthonok, de gyakran kevesebbet árulnak, mint a kétautós garázsokkal rendelkező hasonló otthonok.
a Modern létesítmények hiánya. Az elavult funkciók és berendezések szintén példák a funkcionális elavulásra. Ma a számítógépek uralják életünk minden aspektusát, és az Internet itt marad. Minden számítógép és Internet nélkül épített ház funkcionálisan elavultnak tekinthető.
a modern létesítmények hiánya leggyakrabban gyógyítható, de a gyógyulás költségeit az ingatlan értékének előnyeivel kell mérni. A piacon értékelt modern létesítmények hozzáadásakor általában az értéknövelés ellensúlyozza a telepítés költségeit.
a mai piac bizonyos modern konyhákat és fürdőszobákat igényel az érték maximalizálása érdekében. Például az idősebb otthonokban gyakran nincs mosogatógép. A mosogatógép nélküli ház eladni fog, de kevesebbet fog eladni. Ha a telepítési költségek alacsonyabbak, mint amit a mosogatógép hozzájárul, akkor az elavulás gyógyítható. Ha több, akkor gyógyíthatatlan.
a légkondicionálást, mint modern kényelmet, a piac összefüggésében kell mérni. A sivatagban a légkondicionálás nélküli ház határozottan hátrányos helyzetben van. A strandon azonban a légkondicionálás nem olyan fontos.
Superadequacy. A superadequacy (vagy túljavítás) olyan tulajdonság, amely túl nagy vagy jobb minőségű, mint ami egy ingatlanhoz szükséges. A szolgáltatás hozzáadásának költsége meghaladja a Szolgáltatás által hozzáadott értéket. Példák superadequacies közé tartozik a 10.000 négyzetméteres otthon közepén egy traktus otthonok terjedő méretű 1200-1800 négyzetméter, a túlzott számú hálószoba, vagy 1 láb vastag, fa keretes külső falak.
külső elavulás
külső elavulás akkor következik be, amikor egy tulajdonságon kívüli hatások hátrányosan befolyásolják az adott tulajdonságot. Ezek a külső hatások lehetnek lokális vagy gazdasági jellegűek.
a lokális elavulást a tárgyi tulajdonság fizikai elhelyezkedése és a negatív hatáshoz való közelsége okozza. Az autópályák és repülőterek által keltett erős forgalmi zaj a hely elavulását okozhatja. Az ingatlanon kívüli forrásokból származó ismétlődő füst, por és káros szagok, mint például a tejüzem vagy a szennyvíztisztító telep, szintén kedvezőtlenül befolyásolják az ingatlan értékét.
gazdasági elavulás akkor következik be, amikor a helyi gazdaságban bekövetkező változások befolyásolják az alany ingatlan értékét. Egyes városok egy nagy iparágra vagy munkáltatóra támaszkodnak. Ha az iparág leáll, vagy a munkáltató valaha is mozog, pusztító hatással lehet az ingatlanértékekre.
kedvezőtlen övezeti rendeletek, környezetvédelmi korlátozások vagy más, a felhasználást korlátozó jogalkotási döntések külső elavulást is okozhatnak. Mivel ezek a tényezők kívülről származnak magának az ingatlannak, külső elavulásnak tekintik őket.
a külső elavulás gyakorlatilag minden esetben gyógyíthatatlan, mivel az ingatlant érintő kedvezőtlen állapot(ok) kívül esnek az alanyon, és kevés tulajdonos hajlandó vagy képes pénzt költeni olyan kedvezőtlen körülmények megváltoztatására, amelyek nem a saját ingatlanukon találhatók. Az olyan változásoknak, mint az autópálya vagy a közeli repülőtér áthelyezése, egyszerűen nincs gazdasági értelme, és jóval meghaladják a legtöbb ingatlantulajdonos pénzügyi lehetőségeit.
az elhatárolt értékcsökkenés kiszámításának módszerei
az elhatárolt értékcsökkenés kiszámításának módszerei közé tartozik a gyógyulási költség, a gazdasági életkor/élet módszer, a módosított életkor/élet módszer, a bontási módszer (vagy a megfigyelt állapot módszer), a piaci kitermelés értékesítési összehasonlító technikák alkalmazásával és a jövedelem kapitalizációs módszer.
ne feledje, hogy az elhatárolt értékcsökkenést csak a fejlesztésekre számítják ki, mert a földterület nem csökken. A földterületet piaci értékén veszik figyelembe a költségmegközelítésben. Mivel a föld értéke már piaci értéken van, a földérték további levonása kétszeresen büntetné az értéket hátrányosan befolyásoló bármely feltétel miatt.
cost to Cure Method
a cost to cure módszer a legalapvetőbb és legegyszerűbb módszer a felhalmozott értékcsökkenés kiszámításához. Ennek alapja a megfigyelt halasztott karbantartás és a jelenlegi építési költségek alkalmazása az értékelés időpontjában. Alapvető előfeltétele, hogy az elem cseréjéhez szükséges költség az elhatárolt értékcsökkenés miatt elveszett összeg.
ezzel a módszerrel viszonylag könnyű megbecsülni a fizikai romlást. Ha bizonyos elemek, például a padlóburkolatok elhasználódnak, ezen elemek javításának vagy cseréjének költségeinek becslése gyakran hiteles becslést ad a fizikai romlásról. Ha egy lépcsőt ki kell cserélni, az elhatárolt értékcsökkenés összege az ennek megvalósításának költsége. Ha a tetőt ki kell cserélni, akkor az elhatárolt értékcsökkenés összege annak költsége, beleértve a munkaerőt és az anyagokat is.
ezt a módszert használják a gyógyítható funkcionális elavulás kiszámításához. Általában, ha a funkcionális probléma új vagy újabb tulajdonsággal jár, akkor a funkcionális probléma gyógyításának költségeit használják becslésként. Egy régebbi ingatlan, a költség gyógyítani mínusz a fennmaradó érték a tétel helyett egy módja annak, hogy meghatározza a veszteség.
a módszer korlátai
ez az egyszerűsített módszer csak bármely tétel 100% – os értékcsökkenését teszi lehetővé. A költség gyógyítani módszer nem nagyon hasznos, ha foglalkozik a tételeket, amelyek részleges értékcsökkenés, mint egy tető, amely nem teljesen új, de még évek vannak hátra, mielőtt ki kell cserélni.
gazdasági életkor/élettartam módszer
az elhatárolt értékcsökkenés kiszámításának gazdasági életkor/élet módszere összehasonlítja a szerkezet tényleges életkorát a gazdasági életével. Más néven egyenes vonalú módszer vagy életkor / élet módszer, ezt a módszert leggyakrabban a lakossági értékbecslők használják. Ezzel a módszerrel egyenlő összegű elhatárolt értékcsökkenést tulajdonítanak a szerkezet gazdasági életének minden évéhez. A tényleges életkor becslése és hozzárendelése a struktúrához, és a fennmaradó gazdasági élet meghatározása.
az életkor/élet módszerben a fejlesztések tényleges életkorának a teljes gazdasági élettartamhoz viszonyított arányát meg kell szorozni a fejlesztések jelenlegi reprodukciós vagy pótlási költségével. Az így kapott szám a tárgyi ingatlan elhatárolt értékcsökkenése.
az elhatárolt értékcsökkenés e módszerrel történő kiszámításához használt egyenlet: elhatárolt értékcsökkenés = tényleges életkor osztva a gazdasági élettartam pótlási / reprodukciós költségével.
a tényleges életkor 15 év, és a gazdasági élet 70 év, annak ellenére, hogy a kronológiai életkor 50 év, a szerkezet lehet mondani, hogy a fennmaradó gazdasági élet 55 év. Ennek a szerkezetnek még hosszú, hasznos élettartama van.
ennek a módszernek a korlátai
bár a gazdasági életkor / élettartam módszer viszonylag egyszerűen kiszámítható, hajlamos elhomályosítani a teljes elhatárolt értékcsökkenési becslést, mivel az elhatárolt értékcsökkenés összes tételét összeadja. E módszer jelentős gyengesége, hogy a felhalmozott értékcsökkenés gyógyítható tételeit nem kezelik külön a felhalmozott értékcsökkenés gyógyíthatatlan tételeitől. Azt sem ismeri el, hogy egy épület bizonyos elemeinek hátralévő gazdasági élettartama rövidebb, mint a szerkezet teljes gazdasági élettartama. Ez a módszer figyelembe veszi a fizikai, funkcionális és lokális elavulást, de nem tesz különbséget a felhalmozott értékcsökkenés különféle típusai között.
módosított életkor/élettartam módszer
a módosított életkor/élettartam módszerben az elhatárolt értékcsökkenés gyógyítható fizikai és funkcionális tételeit azonosítják. Az összes ilyen tétel gyógyításának költsége levonásra kerül a fejlesztések reprodukciós vagy pótlási költségéből. Az életkor / élettartam módszerből levezetett arányt ezután megszorozzuk a fennmaradó költséggel, hogy az összes többi okból felhalmozott értékcsökkenés becslését kapjuk.
ennek a módszernek a korlátai
bár ez a módszer gyógyítható elemeket ismer fel, még mindig nem veszi figyelembe a többi épületelem fennmaradó gazdasági élettartamának különbségeit. Ez a módszer egy kicsit pontosabb, de ugyanazon a feltételezésen alapul, mint a gazdasági kor/élet módszer. Mindkét módszer feltételezi, hogy egyetlen életkor/élet Arány alkalmazható a fejlesztések minden összetevőjére.
bontási módszer
a bontási vagy megfigyelt állapot módszerben az értékbecslő külön-külön elemzi az elhatárolt értékcsökkenés minden típusát, méri mindegyik összegét, és összesíti az egyes becsléseket a teljes elhatárolt értékcsökkenés meghatározásához. Ezután a teljes elhatárolt értékcsökkenést levonják a reprodukciós vagy helyettesítési költségből.
ha az elhatárolt értékcsökkenést levonják a pótlási költségből, bizonyos típusú funkcionális elavulást, például az elavult berendezéseknek vagy anyagoknak tulajdonítható elavulást nem kell levonni, mivel a cserekor a jelenlegi berendezéseket és anyagokat használnák.
ahogy a neve is sugallja, az értékbecslő megfigyeli a szerkezet különböző alkotóelemeinek állapotát, és megfigyeli a romlás (vagy értékvesztés) százalékos arányát egy új, megfelelően tervezett struktúrához képest, amely nem szenved értékvesztéstől.
ily módon mérhető a fizikai romlás és a funkcionális elavulás, bár ennek a módszernek a sikere tapasztalatot és naprakész ismereteket igényel az aktuális építési költségekről.
piaci kitermelés értékesítési összehasonlítási technikákkal
az értékbecslők piaci kitermelést használnak értékesítési összehasonlítási technikákkal, például az értékesítés-viszonteladás elemzéssel, a párosított értékesítés elemzéssel és az extrakciós módszerrel az elhatárolt értékcsökkenés becsléséhez. Biztosnak kell lenniük abban, hogy az összes értékesítés eladási árai valóban jelzik a piacot. Eladó ösztönzők, például hitelkedvezmény pontok, előre fizetett háztulajdonos társulási díjai, árengedmények, eladó által fizetett zárási költségek, az eladásban szereplő személyes vagyon stb., általában hatással vannak az eladási árakra, és befolyásolhatják az eredményeket.
eladás-Viszonteladás elemzés
az eladás-viszonteladás elemzés során egy olyan ingatlant elemeznek, amely viszonylag rövid idő alatt értékesít és viszontelad. Azáltal, hogy olyan stabil piacon talált ingatlanokat, amelyeknek viszonylag rövid idő alatt két nyílt piaci, szokásos piaci értékesítése volt, az árkülönbség az adott ingatlan változásainak tulajdonítható.
párosított értékesítési elemzés
a párosított értékesítési elemzés során két hasonló tulajdonságot elemeznek, amelyek ugyanabban az időszakban ugyanazon a piacon értékesítenek. Ha az értékesítés nyílt piaci, szokásos piaci ügylet, az árkülönbség a két ingatlan közötti fizikai különbségeknek tulajdonítható. Ha ez a fizikai különbség azonosítható, akkor azonosítható az erre a különbségre adott piaci reakció.
kitermelés
a földérték kiszámításához használt azonos nevű módszerhez hasonlóan a kitermelés lehetővé teszi az értékbecslők számára, hogy meghatározzák a tárgyi ingatlan javításainak értékcsökkenési értékét azáltal, hogy megbecsülik a nemrégiben eladott összehasonlítandó anyagok új költségét, levonva ezen összehasonlítandó anyagok eladási árát, és levonva az ügyletben szereplő föld értékét.
az extrakció pontos módja a piac olvasásának, mivel a szokásos ügyletek feltárják a vásárlók által elismert elhatárolt értékcsökkenés összegét. Minél több mintát lehet kivonni a piacról, annál megbízhatóbbak az összegyűjtött adatok. Az elemzett összehasonlítható eladások között korrelációkat kell végezni a megfelelő százalékok elérése érdekében. Hasonló összehasonlítható értékesítéssel az elhatárolt értékcsökkenés százalékos aránya közvetlenül alkalmazható a tárgyi ingatlanra.
mivel egy értékbecslő egyszerűen ezzel a módszerrel olvassa a piacot, az elhatárolt értékcsökkenés minden forrása benne van — fizikai romlás, funkcionális elavulás és gazdasági elavulás. Ha az elhatárolt értékcsökkenés egyik forrásának elkülönítésére lenne szükség, az absztrakciós módszer további alkalmazása alkalmazható. Az értékbecslő más megfelelő módszerekkel becsülheti meg a két forrásnak tulajdonított elhatárolt értékcsökkenést, majd levonhatja az e forrásoknak tulajdonított elhatárolt értékcsökkenés összegét az elhatárolt értékcsökkenés teljes összegéből. A különbség az egy elszigetelt forráshoz tartozó elhatárolt értékcsökkenés lesz.
jövedelem tőkésítési módszer
az értékcsökkenést a jövedelemtermelő tulajdonságok esetében eltérően számítják ki. Ahelyett, hogy az értékcsökkenés dollárösszegeit összesítenék, majd ezt az összeget levonnák az új becsült költségből, az értékbecslők becslést fogalmaznak meg az értékcsökkenést okozó tétel(ek) nek tulajdonítható jövedelemkiesés alapján. Annak érdekében, hogy ez a technika működjön, a tárgynak jövedelemtermelő tulajdonságnak kell lennie.
a jövedelem tőkésítési módszer olyan, mint a piaci kitermelési módszer, mert hasonló jövedelemtermelő tulajdonságokat kell találni mind azonos befolyásoló hibákkal, mind anélkül. Miután ezeket a tulajdonságokat elkülönítették, elemezhető a hibák hatása annak meghatározására, hogy ez hogyan okozza az elhatárolt értékcsökkenést. Ez a módszer egy lépéssel tovább megy, bár, piaci alapú kapitalizációs ráta alkalmazásával erre a jövedelemre a teljes értékvesztés becsléséhez.