amikor az ingatlanbefektetésekről van szó, kevés dokumentum fontosabb, mint egy Pro Forma real estate lap. Ez az értékes dokumentum segít az ingatlanbefektetőknek felmérni a bérleti ingatlan jövedelmi potenciálját. Valójában a pontos Pro Forma lehet a meghatározó tényező a pozitív havi cash flow és a negatív cash flow között. Ebben a cikkben demisztifikáljuk a Pro Forma dokumentumokat, és felvázoljuk azok fontosságát a befektetési ingatlanok összehasonlításában.
mit jelent a Pro Forma az ingatlanban?
a Pro Forma fogalma a pénzügyek világából származik. Ez egy egyszerű módszer egy adott eszköz jelenlegi vagy tervezett pénzügyi eredményeinek becslésére. Hasonló módon a Pro Forma az ingatlanban az ingatlan cash flow-előrejelzéseként szolgál. A cash flow becslések mellett egy Pro Forma ingatlandokumentum a Vevőnek becslést ad a költségekről, valamint a beruházás várható megtérüléséről. Gondolj rá, mint egy kombinált eredménykimutatásra és egy ingatlan cash flow-kimutatására.
kapcsolódó: Az ingatlanbefektetési elemzés mély magja
az alapvető összetevők
a Pro Forma ingatlan dokumentumnak jól strukturáltnak kell lennie, és tartalmaznia kell a bevételekre és kiadásokra vonatkozó összes elemet. Ez magában foglalja mindent az alap bérleti jövedelemtől kezdve a befektetési ingatlanokkal kapcsolatos összes lehetséges költségig. Egyszerűen fogalmazva, a Pro Forma durva becslést ad a lehetséges bevételekről, valamint a várható levonásokról és kiigazításokról, amelyeket meg kell tennie. Az alábbiakban részletesebben részletezzük a Pro Forma ingatlan dokumentum alapvető elemeit
bevételi tételek
a Pro Forma ingatlan dokumentum első fele mindig bevételi tételekre van fenntartva. A legfontosabbak az alapbérleti jövedelem, az üresedés elvesztése, a koncessziók, a hitelveszteség és a költségtérítések.
- alap bérleti jövedelem: ez a bérleti jövedelem becslése a legegyszerűbb formájában. Ez a szám azt állítja, hogy a bérlők piaci árakat fizetnek.
- üresedés elvesztése: ez az egyik legmagasabb szám a Pro Forma ingatlan lap. Ez képviseli az elveszett jövedelmet, amely a bérlők között jelentkezik. Fontos megjegyezni, hogy ez a potenciális bevétel elvesztésének minősül, nem pedig költségnek.
- Engedmények: ez azokra az ösztönzőkre vonatkozik, amelyeket a földesurak adnak az új bérlőknek. Általánosságban elmondható, hogy ez általában néhány hónapos ingyenes bérleti díj formájában jelentkezik.
- Hitelveszteség: más néven rossz adósság. Ez a nem fizetett bérleti díj és más típusú bevételek előrejelzése. Ez általában a várható bruttó jövedelem 2% – a.
- költségtérítések: ez a bérlő által kezelt költségeket jelenti. Ez magában foglalhatja az ingatlanadókat, a biztosításokat és a közműveket. Ez a tétel a két fél közötti bérleti szerződés típusától függően változik.
a fentiek összege megadja a nettó bérleti díjat, amelyet az ingatlan generálhat. A teljes bevétel kiszámításához hozzá kell adnia a következő bevételi tételek közül néhányat:
- pályázati díjak
- takarítás és károkozás
- késedelmi díjak
- NSF díj
kapcsolódó: Ismerje meg, hogyan kell kiszámítani a Bérleti Ingatlan Cash Flow
költségtételek
a költség részén egy Pro Forma ingatlan dokumentum meglehetősen egyszerű. Ez tartalmazza a legtöbb Bérleti Ingatlan költségek, hogy ismeri. Ez magában foglalja a működési költségeket, az ingatlankezelési díjakat és az ingatlanadókat.
- működési költségek: ezek a költségek a bérleti ingatlan kezelésében rejlő költségek széles skálájából állnak. Ezek közül néhány magában foglalja a karbantartást és a javításokat, a közműveket és más különféle költségeket, például a szemetes ártalmatlanítását. A javítási és karbantartási költségek különösen jelentősek lehetnek. Még akkor is, ha egy jól karbantartott ingatlanba fektet be, a bérleti jövedelem egy részét el kell távolítani az esetleges javítások fedezése érdekében.
- ingatlankezelési díjak: az ingatlanbefektetők többsége alapkezelő társaságokat vesz fel. Ezek a vállalatok kezelik a bérleti díj beszedését, valamint a javítást és a karbantartást. A professzionális ingatlankezelés bérbeadásának költsége az ingatlan bérleti jövedelmének körülbelül 3-8% – a.
- Ingatlan-és ingatlanadók: Minden ingatlanra helyi és önkormányzati adók vonatkoznak. A legtöbb esetben ezek az adók az ingatlan teljes értékének kis százalékából állnak. Ezen túlmenően ezek az adók évente növekednek, mivel az ingatlan értéke felértékelődik.
kapcsolódó: a befektetők bérleti költségeinek átfogó listája
mire kell figyelni a Pro Forma ingatlan dokumentum elemzésekor
nem ritka, hogy olyan Pro Forma ingatlanlapra bukkan, amely nem tükrözi a befektetési ingatlan valóságát. Valójában egyes etikátlan eladók, ügynökök és brókerek kihasználhatják az alattomos taktikákat a vásárlók megtévesztésére. Itt van két piros zászló, amelyet minden kezdő ingatlanbefektetőnek tisztában kell lennie:
- hiányos Pro Forma: ez nagyon alapvetőnek tűnhet, de egyes ingatlanértékesítők egyszerűen úgy döntenek, hogy számos kritikus elemet kihagynak. Az ilyen típusú Pro Forma célközönsége kifinomult vagy kezdő befektetők. Erre példa egy Pro Forma, amely bemutatja a bérleti jövedelmet és a felértékelődést anélkül, hogy költségeket tartalmazna. Mondanom sem kell, hogy a pontos cash flow elemzés a költségek figyelembevétele nélkül nem megvalósítható.
- túlságosan összetett Pro Forma: a Pro Forma ingatlanlapnak egyszerűnek és könnyen elemezhetőnek kell lennie. Mégis sok eladó és ügynök összehangolt erőfeszítéseket tesz annak érdekében, hogy Pro formáit a lehető legösszetettebbé tegye. Ennek a taktikának az a célja, hogy összezavarja a vevőt, és elhomályosítsa a bevétel és a kiadás közötti határt.
győződjön meg róla, hogy nem a saját cash flow elemzés segítségével online ingatlan befektetési eszközök, mint a Mashvisor befektetési ingatlan kalkulátor. Ez az eszköz kényelmesen gyűjti a bérleti bevételekre és a költségbecslésekre vonatkozó adatokat, hogy pontosan kiszámítsa a befektetés megtérülését befektetési célú ingatlan vásárlásakor.
a különbség a Vevő Pro formája és az eladó Pro formája között
az ingatlan eladó célja más, mint az ingatlan vevő célja. Az eladó megpróbálja eladni az ingatlant a lehető legmagasabb áron, míg a vevő jövedelmező befektetési ingatlant keres. Ennek következtében az eladó által előállított Pro Forma mindig jelentős költségeket fog fedezni. Ez az oka annak, hogy a vásárlóknak saját Pro formával kell rendelkezniük. Pontos becslések és előrejelzések csak akkor lehetségesek, ha a dokumentum tartalmazza az összes költséget.
mint minden pénzügyi előrejelző eszköz esetében, a Pro Forma nem kínál hibabiztos betekintést a jövőbe. Valójában számos előre nem látható tényező megsavanyíthatja a papíron tökéletesnek tűnő befektetési ingatlant. Azt mondta, hogy egy pontos Pro Forma dokumentum lehet menni egy hosszú utat segít megtalálni a nyereséges befektetési célú ingatlan.