Delaware törvényes bízik az 1031 cserékben
egy másik cikkben írtunk arról, hogy az 1031 cserék Hogyan biztosítják az adófizetőknek az ingatlan átruházásakor esedékes adók elhalasztását. Azt is megvitattuk, hogy a közös struktúrák bérleti díja néha megkönnyítheti az 1031 cseréket. Itt, egy másik megközelítést tárgyalunk, a Delaware-i törvényes vagyonkezelők használata.
számos jelentős kihívás áll fenn a hasonló jellegű csere sikeres befejezéséhez az Internal Revenue Code 1031.szakasza szerint.
hasonló csere kihívások
- megfelelő helyettesítő ingatlan megtalálása
- az átvilágítás elvégzése az ingatlanon
- banki finanszírozás biztosítása az eredeti ingatlan tartozásának összegének pótlására
- az ingatlan azonosítása 45 napon belül
- a vásárlás sikeres lezárása 180 napon belül
- a kizárólagos tulajdonban lévő ingatlan valószínűleg továbbra is megköveteli a tulajdonostól, hogy gyakorlati ingatlantulajdonos legyen, mivel az ilyen esetekben az ingatlankezelés megkötése túl drága vagy praktikus lehet
- érdekeltségek a korlátolt felelősségű társaság vagy korlátolt felelősségű társaság nem jogosult az 1031 tőzsdei kezelésre
bizonyos körülmények között az ingatlannal rendelkező Delaware-i törvényes vagyonkezelő (DST) tényleges tulajdonosai az 1031.szakasz alkalmazásában az ilyen ingatlanban közvetlen érdekeltséggel rendelkeznek. Ez a meghatározás nagyon tényspecifikus lesz, de általában a következőket igényli:
a vagyonkezelőnek a kedvezményezett vagyonának védelmét kell szolgálnia, a kezelőnek nem szabad megváltoztatnia a vagyonkezelő befektetéseit.
ez a pont döntő fontosságú; a menedzsernek / vagyonkezelőnek nagyon korlátozott hatáskörrel kell rendelkeznie; az ingatlan kontextusában ez azt jelenti, hogy nem:
- új vagyontárgyak elidegenítése vagy megszerzése;
- lízingek újratárgyalása;
- új lízingek megkötése;
- adósságkötelezettségek újratárgyalása;
- Tőkebefektetések fogadása a befektetőktől;
- pénzátutalások befektetése; vagy
- hogy több, mint kisebb, nem strukturális módosításokat egy ingatlan, amely nem a törvény által előírt
mester lízing kell igaz lízing és nem finanszírozási formák
a bérbeadó kell, hogy egy minimális, feltétel nélküli “veszélyeztetett” befektetés az ingatlan, hogy továbbra is az egész lízing futamideje alatt. Az albérlők csoportjának egyetlen tagjának sem lehet lehetősége arra, hogy az alapul szolgáló ingatlant az akkori valós piaci értéknél alacsonyabb áron vásárolja meg. Az albérlők csoportjának egyetlen tagja sem nyújthat felvásárlási kölcsönöket vagy garanciákat. A bérbeadónak számítania kell arra, hogy nyereséget érjen el a tranzakcióból (kivéve az adólevonásokat és a jóváírásokat).
a tulajdonosokat úgy kell kezelni, mint a trust “adományozóit”
a tulajdonosok nem utalhatnak pénzt a trustnak más okokból, mint az abban lévő érdekeltségek megvásárlása.
a vagyonkezelőt a tényleges tulajdonosoktól elkülönült jogalanyként kell elismerni
a tényleges tulajdonosok hitelezői a DST-ben nem érvényesíthetnek követeléseket közvetlenül a DST birtokában lévő vagyonnal szemben; ezek a tulajdonosok ugyanolyan személyes felelősségkorlátozásokra jogosultak a DST cselekedeteiből, mint amelyek a vállalat részvényeseire vonatkoznak; a DST jogalanyként perelhető vagy perelhető, és befektetési célokra alakítható. Ezek a hatáskörök és kiváltságok arra késztették az IRS-t, hogy arra a következtetésre jusson, hogy a DST kódolási célokra elkülönül a tulajdonosaitól.
vannak más követelmények is, de a megfelelően felépített DST általában megfelel ezeknek. Ha minden követelmény teljesül, akkor, mint “támogatók”, a DST tulajdonosait úgy kell kezelni, hogy osztatlan részleges érdekeltséggel rendelkeznek az egyes mögöttes tulajdonságokban, és így jogosultak az 1031 cserékre.
a DST-knek egyértelműen vannak hátrányai, amelyek alkalmatlanná teszik őket néhány 1031 cserére.
potenciális hátrányai DSTs
valóban passzív befektetés.
az előcsomagolás, a bizalmi struktúra és a vagyonkezelési korlátozások a DST-t valóban passzív befektetéssé teszik, a befektetők nagyon korlátozott hozzájárulásával.
Hosszú Távú Tartási Időszakok.
ezeket a befektetéseket általában hosszú távú, általában 5-10 éves tartási időszakokra tervezték; a DST tehát nem alkalmas olyan befektető számára, aki csak azt akarja, hogy ideiglenesen “parkolja” a pénzét, miközben más befektetésre vár.
Potenciálisan Alacsonyabb Hozamok.
az egyéni befektetők, hogy sikerült a saját ingatlan is lehet használni, hogy jobb, mint a 6% -7% éves jövedelem, hogy sok DST kínálnak.
vannak azonban bizonyos előnyök a TIC struktúrákkal szemben, amelyeket egyébként az 1031 cserékhez használnak.
a DSTs előnyei vs. TICs
Nincs Közvetlen Banki Részvétel.
a bankok nem vesznek részt közvetlenül a befektetőkkel, így a kilépési stratégiák javíthatók.
További Lehetőség.
a DST-k olyan kiegészítő lehetőséget is biztosíthatnak, amely egyébként nem lenne elérhető a 45 napos azonosítási időszak alatt.
Nincs 35-Befektetői Limit.
a TIC struktúrákra vonatkozó 35 befektetőre vonatkozó korlátozás szintén nem vonatkozik a DST befektetésekre.
az 1031-es csere fontos eszköz lehet az adóhalasztáshoz, a DST-k pedig egy másik eszköz lehetnek a befektetők arzenáljában, akik ki akarják használni az ilyen cseréket. Fontos azonban, hogy némi háttérismerettel és képzett szakemberek segítségével felfegyverkezzünk.