nemrégiben megvitattuk a halálos cselekedetek átadását Texasban. Ha lemaradtál erről a blogbejegyzésről, kattints ide.
ma, akkor viszont a figyelmet, hogy a fokozott élet birtoklevelek, más néven “Lady Bird Deeds.”A Halálleveleken történő átadással ellentétben a Lady Bird Deeds (“LBD”) nem törvényes alkotás, Vagyis ezekre a dokumentumokra vonatkozóan nincsenek meghatározott törvényi Irányelvek. Ehelyett a Texasi ítélkezési gyakorlat szabályozza az LBD-k értelmezését, és valójában nagyon kevés eset van ebben a témában.
kép: pixel2013 from
mi az LBD? Az LBD olyan okirat, amely átadja az ember (a “adományozó”) érdeklődését egy másiknak (a “maradékembernek”), de életbirtokot tart fenn az adományozó javára. Ellentétben a hagyományos élet hagyatéki okirattal, az LBD megtartott életbirtok-érdeke nemcsak az ingatlan elfoglalásának és használatának jogát foglalja magában, hanem magában foglalja az ingatlan eladásának képességét is, közvetíteni, bérlet, vagy jelzáloggal terhelje az ingatlant a maradók beleegyezése nélkül. Az adományozó nem köteles engedélyt szerezni a maradékoktól ezen intézkedések megtételére, és nem köteles elszámolni velük az adományozó által kapott jövedelmet. Ez a legfontosabb különbség a life estate okirat és az LBD között.
ki tud végrehajtani egy LBD-t? Bárki, aki szerződéses kapacitással rendelkezik, LBD-t hajthat végre. A halálos okirat átruházásával ellentétben a meghatalmazás alapján eljáró ügynök végrehajthat egy LBD – t. Ez a legfontosabb különbség az LBD-k és a halállevelek átadása között.
mit vihet át egy LBD? Bármilyen ingatlan Texasban lehet átruházni LBD.
mit kell tartalmaznia az LBD-nek? Az LBD egyszerűen egy okirat, amely magában foglalja a maradványok megjelölését és az életbirtok fenntartását, valamint az adományozó fokozott jogait. Lehet általános jótállási okirat, különleges jótállási okirat vagy jótállás nélküli okirat formájában. Mint minden okiratnál, az okiratban szerepeltetendő ingatlanleírásnak meg kell egyeznie azzal az okirattal, amely eredetileg az ingatlant az átruházónak adta. Például az értékelési körzet ingatlanleírása nem elegendő vagy nem megfelelő a szükséges követelmények teljesítéséhez.
mit kell tenni egy LBD-vel? Mint minden más okiratot, az LBD – t is az adományozónak kell végrehajtania, és azt a megyében, ahol az ingatlan található, nyilvántartásba kell venni.
visszavonható-e az LBD? Igen. Az LBD támogatójának joga van visszavonni az LBD-t visszavonási okmány benyújtásával vagy egy későbbi ütköző LBD benyújtásával. Továbbá, az LBD lehetővé teszi az adományozó számára, hogy megőrizze az összes ellenőrzést, beleértve az ingatlan eladásának jogát, ajándék vagy más módon történő átruházása. Így az adományozó élete során eladhatja, ajándékozhatja vagy átruházhatja az ingatlant, ami az LBD törlését eredményezné.
milyen egyéb jogokat érint az LBD?
- az LBD nem érinti az engedélyező azon jogát, hogy az ingatlant tanyaként igényelje.
- az LBD nem érinti az adományozó számára biztosított ingatlanadó-mentességeket (azaz a 65 évesnél idősebb mentességet).
- az LBD potenciálisan kiválthatja az “eladás/átruházás esedékességét” záradékot egy jelzálogban vagy más kölcsönben. Bár a kedvezményezettre átruházott kamat csekély, és visszavonható, a jelzálog-vagy egyéb hiteldokumentum az LBD végrehajtását és az átruházást elegendőnek tekintheti az eladás esedékességére vonatkozó záradék kiváltásához. Ez különbözik a halálos okiraton történő átruházás esetétől, mert ott a tényleges átruházás csak a halálig következik be, míg itt, a fennmaradó kamatot az LBD végrehajtásakor adják meg. Ez kulcsfontosságú szempont lehet, amelyet figyelembe kell venni annak meghatározásakor, hogy LBD-t vagy átutalást kell-e használni a halálos okiraton.
- az LBD általában nem teszi ki az ingatlant a fennmaradó hitelező követeléseinek. A maradékot nem érdekli az ingatlan, amíg az adományozó életben van. Továbbá, ha a fennmaradó hitelező lépéseket kíván tenni az ingatlannal kapcsolatban, az adományozó egyszerűen visszavonhatja az LBD-t.
- mivel az ingatlan továbbra is az adományozó birtokának része, az ingatlan az adományozó halálakor fokozott alapkiigazítást kap. Ez a tőkenyereség-adó szempontjából fontos, ha az ingatlant valaha eladják.
- mivel az LBD nem befejezett ajándék, a remaindermen megjelölése nem tekinthető adóköteles eseménynek az ajándékozási adók szempontjából.
- az LBD adományozó fenntartja a jogot, hogy vegye vissza az ingatlan, egy LBD nem tekinthető átadás céljából a Medicaid transzfer büntetés.
- az LBD végrehajtásával a kérdéses ingatlan Már nem tekinthető az adományozó hagyatéki hagyaték részének, ami azt jelenti, hogy az LBD hatálya alá tartozó ingatlannak legalább a jelenlegi törvények szerint el kell kerülnie a Medicaid hagyatéki helyreállítását.
milyen lépéseket kell tennie a maradéknak az adományozó halálakor? Az LBD lehetővé teszi az ingatlan átadását a hagyatéki eljáráson kívül. Az adományozó halálakor az ingatlan címe a megadott maradékban marad, anélkül, hogy átmenne a hagyatéki folyamaton. Általában a remainderman nyilatkozatot vagy más dokumentumot nyújt be, amely értesíti, hogy az adományozó elhunyt, és hogy a tulajdonjog teljes mértékben a remaindermanre ruházódott.
melyek az LBDs előnyei? Az LBD legfontosabb előnye és célja, amelyre létrehozták őket, az volt, hogy segítse a Medicaid tervezését. Amint azt fentebb megjegyeztük, az LBD végrehajtása és benyújtása nem tekinthető átadásnak Medicaid célokra. Ez azt jelenti, hogy a Medicaid átutalási büntetést nem indítják el. Továbbá, mivel az LBD-n áthaladó ingatlan nem tekinthető az elhunyt hagyatéki hagyaték részének, nem tartozik a Medicaid hagyaték-helyreállítás hatálya alá, legalábbis a jelenlegi törvények szerint. Ezenkívül az LBD használata lehetővé teszi az ingatlan átadását a hagyatéki folyamaton kívül.
milyen hátrányai vannak az LBD-knek? Az LBD egyik legnagyobb hátránya egyszerűen a Texasi törvény hiánya az ilyen típusú tettekkel kapcsolatban. A halálos okiratok átruházásával ellentétben nincs törvény az LBD-k használatára, és nagyon kevés ítélkezési gyakorlat is. Az LBD használatára nincs egységes formanyomtatvány vagy törvényi útmutató. Továbbá, mivel az ilyen típusú okiratokra nincs törvényi engedély, a bírósági határozat bármikor jelentősen megváltoztathatja az LBD-k jogi státusát. Ezenkívül, amint azt fentebb megjegyeztük, az LBD potenciálisan kiválthatja a jelzálog eladásának/átruházásának esedékességét, ami minden bizonnyal nem kívánt következményeket okozhat az adományozó számára.