når det kommer til ejendomsinvesteringer, er få dokumenter vigtigere end et pro Forma ejendomsark. Dette værdifulde dokument hjælper ejendomsinvestorer med at vurdere en Lejeboligs indkomstpotentiale. Faktisk kan en nøjagtig Proforma være den afgørende faktor mellem positiv Månedlig pengestrøm og negativ pengestrøm. I denne artikel vil vi afmystificere Pro Forma-dokumenter og skitsere deres betydning med hensyn til sammenligning af investeringsejendomme.
Hvad betyder Pro Forma i fast ejendom?
begrebet Proforma kommer fra finansverdenen. Det betegner en simpel metode til estimering af de nuværende eller forventede økonomiske resultater af et bestemt aktiv. På lignende måde tjener Pro Forma i fast ejendom som en ejendoms pengestrømsprojektion. Udover likviditetsoverslag giver et proforma ejendomsdokument køberen et skøn over udgifter samt det forventede investeringsafkast. Tænk på det som en kombineret resultatopgørelse og pengestrømsopgørelse for en ejendom.
relateret: Den dybe kerne i en Ejendomsinvesteringsanalyse
de væsentlige komponenter
et proforma ejendomsdokument skal være velstruktureret og skal indeholde alle de elementer, der vedrører indtægter og udgifter. Dette omfatter alt fra basen lejeindtægter til alle de potentielle omkostninger, der er forbundet med investeringsejendomme. Kort sagt, en proforma giver dig et groft skøn over de potentielle indtægter samt de forventede fradrag og justeringer, du skal foretage. Nedenfor er en mere detaljeret oversigt over de væsentlige poster i et Pro Forma-ejendomsdokument
indtægtsposter
første halvdel af pro Forma-ejendomsdokumentet er altid forbeholdt indtægtsposter. De vigtigste er base lejeindtægter, tab af ledig stilling, indrømmelser, kredittab og udgifter refusioner.
- Basisleje indkomst: dette er et skøn over lejeindtægter i sin enkleste form. Dette tal antyder, at lejere betaler markedsrenter.
- Ledighedstab: dette er et af de højeste tal på et pro Forma-ejendomsark. Det repræsenterer den tabte indkomst, der opstår mellem lejere. Det er vigtigt at bemærke, at dette er klassificeret som et tab af potentielle indtægter snarere end en udgift.
- indrømmelser: dette henviser til de incitamenter, som udlejere giver til nye lejere. Generelt har dette en tendens til at være i form af et par måneders gratis leje.
- kredittab: også kendt som dårlig gæld. Dette er en fremskrivning af ikke-betalt husleje og andre former for indtægter. Det er normalt omkring 2% af den forventede bruttoindkomst.
- udgiftsrefusioner: dette repræsenterer de udgifter, som lejeren håndterer. Dette kan omfatte ejendomsskatter, forsikring og forsyningsselskaber. Denne vare vil variere afhængigt af typen af lejekontrakt mellem de to parter.
summen af ovenstående giver dig den nettoleje, som ejendommen kan generere. For at beregne den samlede indkomst skal du tilføje nogle af følgende indtægtsposter:
- ansøgningsgebyrer
- rengøring og skader
- sene gebyrer
- NSF charge
relateret: Lær hvordan du beregner Lejeboligens pengestrøm
udgiftsposter
udgiftsafsnittet i et Pro Forma ejendomsdokument er ret ligetil. Det indeholder de fleste af de leje ejendom udgifter, som du er bekendt med. Dette inkluderer driftsudgifter, ejendomsadministrationsgebyrer og ejendomsskatter.
- driftsomkostninger: disse udgifter består af en bred vifte af omkostninger, der er forbundet med at styre en lejebolig. Nogle af disse inkluderer vedligeholdelse og reparationer, forsyningsselskaber og andre forskellige udgifter såsom bortskaffelse af affald. Reparations-og vedligeholdelsesudgifter kan især være ret betydelige. Selv hvis du investerer i en velholdt ejendom, skal en del af lejeindtægterne fjernes for at dække eventuelle reparationer.
- Ejendomsadministrationsgebyrer: størstedelen af ejendomsinvestorer ansætter administrationsselskaber. Disse virksomheder håndterer opkrævning af husleje samt reparation og vedligeholdelse. Omkostningerne ved at ansætte professionel ejendomsadministration er omkring 3% til 8% af ejendommens lejeindtægter.
- fast ejendom og ejendomsskatter: Alle typer af ejendomme er underlagt lokale og offentlige skatter. I de fleste tilfælde består disse skatter af en lille procentdel af ejendommens samlede værdi. Derudover har disse skatter tendens til at stige hvert år, da ejendommens værdi værdsætter.
relateret: En omfattende liste over udgifter til lejeboliger for investorer
Hvad skal man passe på, når man analyserer et Pro Forma-Ejendomsdokument
det er ikke ualmindeligt at støde på et pro Forma-ejendomsark, der ikke afspejler investeringsejendommens virkelighed. Faktisk kan nogle uetiske sælgere, agenter og mæglere gøre brug af underhanded taktik for at vildlede købere. Her er to røde flag, som enhver nybegynder ejendomsinvestor skal være opmærksom på:
- en ufuldstændig Proforma: dette kan virke meget grundlæggende, men nogle ejendomssælgere vælger simpelthen at udelade en række kritiske elementer. Målgruppen for denne type Proforma er usofistikerede eller uerfarne investorer. Et eksempel på dette er en proforma, der viser lejeindtægter og påskønnelse uden at medtage udgifter. Det er overflødigt at sige, at det ikke er muligt at foretage en nøjagtig pengestrømsanalyse uden at indregne udgifter.
- en alt for kompleks Proforma: et proforma ejendomsark skal være enkelt og let at analysere. Alligevel gør mange sælgere og agenter en samordnet indsats for at gøre deres proformas så komplekse som muligt. Formålet med denne taktik er at forvirre køberen og sløre linjen mellem indtægter og udgifter.
sørg for at lave din egen pengestrømsanalyse ved hjælp af online ejendomsinvesteringsværktøjer som Mashvisors Investeringsejendomsberegner. Dette værktøj samler bekvemt data om lejeindtægter og udgiftsoverslag for at sikre, at du nøjagtigt beregner investeringsafkastet, når du køber en investeringsejendom.
forskellen mellem en købers proforma og en sælgers Proforma
målet med ejendomssælgeren er anderledes end ejendomskøberens. Sælgeren forsøger at sælge ejendommen til den højest mulige pris, mens køberen er på udkig efter en lukrativ investeringsejendom. Som følge heraf vil den Proforma, som sælgeren producerer, altid dække over nogle betydelige udgifter. Dette er grunden til, at købere skal have deres egen Proforma. Nøjagtige skøn og fremskrivninger er kun mulige, hvis dokumentet indeholder alle udgifter.
som det er tilfældet med ethvert finansielt projektionsværktøj, tilbyder en proforma ikke et fejlsikkert kig ind i fremtiden. Faktisk kan flere uforudsete faktorer SURE en investeringsejendom, der ser perfekt ud på papir. Når det er sagt, kan et nøjagtigt proforma-dokument gå langt i at hjælpe dig med at finde en rentabel investeringsejendom.