foi uma prática bastante comum para um comprador de casa fazer uma oferta sobre uma casa antes de adquirir a aprovação de empréstimo, conhecido como um plano de contingência de empréstimo. Muitos imóveis exigem prova de pré-aprovação hipoteca antes de fazer uma oferta em uma casa—alguns podem nem mesmo trabalhar com você, a menos que você faça. Uma contingência de empréstimo hoje é muitas vezes um pouco complicado.
a razão para os desafios envolve o tipo de contingências de empréstimo que são mais prevalentes. Por exemplo, em muitos lugares em todo o país, um comprador doméstico pode olhar para vários tipos de contingências de empréstimo e incorporar uma ou mais dessas contingências na oferta de compra.As contingências podem fazer parte da sua devida diligência e, se não forem cumpridas por qualquer das partes, podem ser Eventos de cancelamento de contratos. Como comprador, é importante entender estes elementos da compra de casa, e como eles funcionam. Os dois tipos gerais são contingências financeiras e contingências de avaliação.Apenas os compradores de habitação que estão a obter financiamento tendem a fazer depender o contrato de compra da obtenção de um empréstimo. Os compradores do dinheiro não solicitam um contingency do empréstimo porque não há nenhum empréstimo. O contrato pode estar subordinado à obtenção pelo comprador:
- Um empréstimo de FHA, que tem seu próprio conjunto de requisitos
- UM empréstimo VA, que é garantido pelo Veterano de Administração
- Um empréstimo convencional, que normalmente é vendida no mercado secundário
- Um empréstimo a partir de uma união de crédito em que o tomador é um membro
- o financiamento Privado, o que é às vezes chamado de hard-empréstimo de dinheiro
- A casa de avaliação
Dependendo do tipo de empréstimo, o credor pode exigir determinadas condições de propriedade ou reparos para fazer o empréstimo. Se os vendedores e compradores não conseguirem chegar a acordo sobre as condições de reparação ou empréstimo, o comprador não receberá o empréstimo, e a transação será anulada.
a obtenção de um empréstimo faz geralmente parte da diligência devida do comprador.
Geralmente, o comprador tem um certo período de tempo no contrato de compra para obter o financiamento. Em alguns casos, o contrato pode dar ao comprador uma escolha entre um certo número de dias antes da contingência do empréstimo terá de ser satisfeito ou para manter a contingência do empréstimo no lugar até o fechamento.A maioria dos vendedores espera que um comprador precise de obter financiamento. Os vendedores são normalmente um tanto razoável e vai permitir um certo período de tempo para passar para o comprador para obter o financiamento e remover a contingência do empréstimo. No entanto, nem todos os vendedores vão querer esperar até o dia de encerramento para descobrir se o comprador é realmente capaz de fechar garantia.
não é inteiramente justo para um vendedor que um comprador peça um período de encerramento de 30 dias sem um compromisso firme de fechar. Por outro lado, se um vendedor remove uma contingência de empréstimo antes de fechar, um comprador pode ficar muito nervoso.
Longos períodos de fechamento garantir que os vendedores nervosos, como parece que um comprador pode não ter os meios para comprar ou fazer uma oferta.
um comprador pode se perguntar o que aconteceria se o mutuante decidiu rejeitar o empréstimo por uma razão imprevista. Ou, se o comprador tivesse removido a contingência do empréstimo, eles poderiam estar à mercê do vendedor, e seu depósito de dinheiro sério poderia estar em risco. Poucos compradores estão dispostos a arriscar perder o seu depósito.
pré-aprovação
muitos compradores obter e apresentar uma carta pré-aprovação antes de fazer uma oferta. É a carta de pré-aprovação que o vendedor às vezes se baseia como prova da solvabilidade do comprador e capacidade de qualificar para um empréstimo. No entanto, depois que o arquivo é empacotado para a tomada firme, outros problemas podem aparecer que irão empatar o processo.
pré-aprovações simplesmente afirmam que um comprador basicamente tem o rendimento para suportar um pagamento de hipoteca, sem considerar quaisquer outros fatores.
a pré-aprovação não é uma garantia de aprovação de empréstimo. Pesquisas de títulos são realizadas, bem como verificações de crédito e renda. Julgamentos desconhecidos contra a propriedade podem aparecer nos registros públicos, ou um comprador pode ter um blip no relatório de crédito que tinha escapado através das rachaduras.
contingência de avaliação
não esqueça o segundo tipo de contingência de empréstimo—a avaliação. A contingência da avaliação é frequentemente separada da contingência do empréstimo. Uma contingência de avaliação significa que a casa deve avaliar ao preço de compra.Se a avaliação for inferior ao preço de compra, o comprador pode cancelar desde que o comprador tenha uma contingência de avaliação no contrato de compra. Se o vendedor concordar em Baixar o preço para atender a avaliação, espera-se então que o comprador remova a contingência da avaliação.
segunda avaliação
mas o que acontece se no encerramento do subscritor decidir, à última hora, pedir uma segunda Avaliação e essa segunda opinião de valor se revelar um valor inferior? Se o comprador liberou a contingência da avaliação, não há nenhuma contingência da avaliação esquerda.
se o contingency do empréstimo ainda não foi liberado, o contrato de compra pode ainda estar subordinado à capacidade do comprador para obter o empréstimo.
estas são preocupações a serem abordadas com o seu agente imobiliário antes de fazer uma oferta para comprar uma casa. Alguns compradores são confortáveis removendo uma contingência do empréstimo quando um mutuante assegura o comprador o arquivo está pronto para o financiamento. No entanto, se o mutuante tem preocupações, pode não ser uma boa idéia para remover a contingência do empréstimo. As contingências do empréstimo também falam com um vendedor.Alguns pensamentos finais
a desvantagem de contingências de empréstimo é se a sua oferta está entre várias ofertas, os outros compradores podem estar dispostos a remover uma contingência de empréstimo ou encurtar o período. Nesta circunstância, se você insistir em manter a contingência do empréstimo intacto todo o caminho para o encerramento, sua oferta pode não ser aceita.Se você se agarrar às suas contingências, o vendedor pode pensar que você tem um problema que pode causar dificuldades no fechamento, ou acreditar que você é muito difícil de fechar.Em situações difíceis como estas, alguns homebuyers poderiam pedir ao seu emprestador para aprovar o arquivo através de subscrição antes de fazer uma oferta para comprar uma casa. A aprovação por subscrição elimina o medo da incerteza e reforça a oferta.