1031 børser
vi har skrevet i en anden artikel om, hvordan 1031 børser giver skatteyderne mulighed for at udskyde skatter på grund af overdragelsen af en ejendom. Vi har også diskuteret, hvordan lejemål i fælles strukturer undertiden kan lette 1031 udvekslinger. Her, vi diskuterer en anden tilgang, brugen af lovpligtige trusts.
der findes flere væsentlige udfordringer for at gennemføre en lignende udveksling i henhold til afsnit 1031 i Internal Revenue Code.
lignende Udvekslingsudfordringer
- find passende erstatningsejendom
- udførelse af due diligence på ejendommen
- sikring af bankfinansiering til erstatning af gældsbeløbet på den oprindelige ejendom
- identificering af ejendommen inden for 45 dage
- succesfuld lukning af købet inden for 180 dage
- en Eneejerskabsejendom vil sandsynligvis stadig kræve, at ejeren er en praktisk ejendomsejer, da det i sådanne tilfælde kan være for dyrt eller upraktisk
- interesser i en limited partnership eller limited liability company kvalificerer sig ikke til 1031 udvekslingsbehandling
under visse omstændigheder vil reelle ejere af en lovpligtig trust (DST), der ejer fast ejendom, blive behandlet som at eje en direkte interesse i sådan fast ejendom med henblik på afsnit 1031. Denne bestemmelse vil være meget faktaspecifik, men kræver generelt følgende:
tilliden skal være til beskyttelse af modtagerens ejendom uden magt for lederen til at variere tillidens investeringer.
dette punkt er afgørende; lederen / trustee skal have meget begrænsede beføjelser; i ejendomssammenhæng betyder det, at det ikke kan:
- afhænde eller erhverve ny ejendom;
- genforhandle lejemål;
- indgå nye lejemål;
- genforhandle gældsforpligtelser;
- Modtag kapitalbidrag fra investorer;
- Invester kontantoverførsler; eller
- Foretag mere end mindre, ikke-strukturelle ændringer af en ejendom, der ikke er påkrævet ved lov
Master leasingkontrakter skal være ægte leasingkontrakter og ikke finansieringsformer
udlejeren skal foretage en minimum, ubetinget “i fare” investering i den ejendom, der forbliver i hele lejeperioden. Intet medlem af gruppen af underlejere kan have mulighed for at købe den underliggende ejendom til mindre end dens daværende dagsværdi. Intet medlem af gruppen af underlejere kan yde erhvervelseslån eller garantier. Udlejeren skal forvente at tjene penge på transaktionen (bortset fra skattefradrag og kreditter).
ejerne skal behandles som “koncessionsgivere” af trusten
ejere kan ikke overføre kontanter til trusten af andre grunde end for et køb af en interesse deri.
tilliden skal indregnes som en enhed, der er adskilt fra de reelle ejere
kreditorer af reelle ejere i en DST kan ikke hævde krav direkte mod DST ‘ s ejendom; disse ejere har ret til de samme personlige ansvarsbegrænsninger fra DST ‘ s handlinger som gælder for et selskabs aktionærer; en DST kan sagsøge eller sagsøges som en enhed og kan dannes til investeringsformål. Disse beføjelser og privilegier har fået IRS til at konkludere, at en DST er en enhed, der er adskilt fra dens ejere til Kodeformål.
der er andre krav, men en korrekt struktureret DST opfylder generelt dem. Hvis alle kravene er opfyldt, skal ejere af en DST som” tilskud ” behandles som at eje en udelt fraktioneret interesse i hver af de underliggende ejendomme og dermed være berettiget til 1031 udvekslinger.
der er helt klart nogle ulemper ved DSTs, der gør dem uegnede til nogle 1031 udvekslinger.
potentielle ulemper ved DSTs
virkelig passiv investering.
begrænsningerne for emballering, tillidsstruktur og ejendomsadministration gør en DST til en virkelig passiv investering med meget begrænset input fra investorer.
Langsigtede Beholdningsperioder.
disse investeringer er normalt designet til langsigtede holdingsperioder, normalt 5-10 år; en DST er således ikke egnet til en investor, der bare ønsker et sted at midlertidigt “parkere” sine penge, mens han venter på, at en anden investering kommer sammen.
Potentielt Lavere Afkast.
individuelle investorer, der har forvaltet deres egne ejendomme, kan også bruges til bedre end den 6% -7% årlige indkomst, som mange DST ‘ er tilbyder.
der er dog også nogle fordele i forhold til TIC-strukturer, der ellers bruges til 1031-udvekslinger.
fordele ved DSTs vs. TICs
Ingen Direkte Bankinddragelse.
banker er ikke involveret direkte med investorerne, så udgangsstrategier kan forbedres.
Yderligere Mulighed.
DSTs kan give en ekstra mulighed, der ellers ikke ville være tilgængelig i løbet af 45-dages identifikationsperioden.
Ingen 35-Investor Grænse.
begrænsningen til 35 investorer, der gælder for TIC-strukturer, gælder heller ikke for DST-investeringer.
en 1031-udveksling kan være et vigtigt redskab til udsættelse af skat, og DSTs kan være et andet værktøj i arsenalen for investorer, der ønsker at drage fordel af sådanne udvekslinger. Det er dog vigtigt at være bevæbnet med en vis baggrundsviden og hjælp fra dygtige fagfolk.