at købe et ejerlejlighed—bedre kendt som en condo—kan have mange fordele i forhold til et traditionelt enfamiliehus: mange låntagere, især første gangs boligkøbere, drager mod at købe en condo, fordi priserne generelt er meget mindre end dem for et enfamiliehus. Og fordi priserne ofte er lavere, så er kravene til udbetaling, hvilket gør dem mere tilgængelige.
men antager ikke, at du kan få et lån til enhver lejlighed, du vil købe. Da ejerlejligheder er individuelt ejede enheder i en samfundsejet bygning, er der naturligvis nogle overvejelser, der adskiller dem i en långivers opfattelse.
Hvad gør Condos anderledes
med condos har hver ejer fuld kontrol over det indre af hendes individuelle boligenhed. Men de fælles områder, såsom værfter, korridorer og rekreative faciliteter, ejes og administreres i fællesskab af condo association.
når långivere overveje, om at udstede et lån til en ejerlejlighed, deres afsætningsgaranti proces tager hensyn til den finansielle sundhed og stabilitet af ejerlejlighed projektet som helhed. Det betyder, at de ser på belægningen af hele bygningen såvel som den økonomiske sundhed i condo association, herunder hvor stor en andel af ejere, der er kriminelle i deres betalinger, og hvor længe.
på grund af disse variabler kvalificerer ikke alle ejerlejlighedsprojekter sig til et lån.
typer af Condo lån
din tilsigtede brug af condo kan påvirke, hvilken slags finansiering du får. Om din condo vil være din primære bopæl, sommerhus eller investeringsejendom vil afgøre, hvor meget du skal lægge ned. Second homes og investeringsejendomme vil kræve dyrere ned betalinger, måske 10% eller 20% (eller mere) af købsprisen.
når du har etableret den type boligfinansiering, du har brug for, er der forskellige former for lån til at hjælpe dig med dit køb:
- Federal Housing Authority (FHA) lån
- Veterans Administration (VA) lån
- US Department of Agriculture (USDA) lån
- konventionelt lån
i modsætning til et enfamilielån skal et condo-lån redegøre for sammenkoblingsvariabler, så der er forskellige regler for låntagning til en condo.
FHA regler for en Condo lån
mange første gang boligkøbere er interesseret i FHA lån, fordi de tilbyder ned betalinger så lavt som 3.5% og kredit krav er løsere. FHA-regler for en lejlighed er imidlertid strengere end for et enfamiliehus.
her er et par af kravene til et FHA condo lån:
- FHA godkendt Condo liste: HUD kræver condo At være opført på sin FHA godkendt ejerlejlighed liste. Hvis lejligheden ikke er på listen, skal låntageren søge konventionel finansiering.
- godkendelse af en enhed: I nogle tilfælde vil FHA godkende visse realkreditlån, selvom komplekset som helhed ikke er godkendt, forudsat at ikke mere end 2 enheder i et kompleks på mindre end 10 er FHA-forsikrede, og ikke mere end 10% er FHA-forsikrede i komplekser på mere end 10 enheder.
- hovedbolig: hjemmet skal være din hovedbolig—ikke et andet hjem eller Feriehus.
- procentdel af FHA-lån: mindst 80% af alle FHA-lån i komplekset skal være ejerbesat. Hvis for mange FHA-forsikrede enheder omdannes til huslejer, godkender FHA ikke lånet.
- procentdel af Ejerbesatte enheder: mindst 50% af enhederne i komplekset skal være ejerbesatte.
- koncentration af FHA-forsikring: højst 50% af enhederne i et kompleks kan være FHA-forsikret.
- kommercielt rum: højst 35% af bygningen eller komplekset kan være kommercielt/ikke-boligområde.
- færdiggørelse af byggeriet: projektet skal være afsluttet i mindst et år uden tilføjelser eller faser i afventning. Dette betyder, at deres ales i komplekset sandsynligvis vil blive købt kontant eller ved ikke-FHA-typer finansiering.
Vær opmærksom på, at reglerne for et condo-lån ikke kun varierer mellem FHA-lån og konventionelle lån, men også hver långivers investor kan have sit eget regelsæt (kaldet overlejringer). Bare fordi FHA siger, at du kan få ET condo-lån, betyder det ikke, at den långiver, du har valgt, vil acceptere at finansiere et sådant lån. Omhyggeligt dyrlæge din långiver, før du går videre med godkendelsesprocessen.
generelle Condo lån regler
hvis du ikke kan få en FHA lån til din condo, kan du stadig søge om konventionel finansiering. Uanset om du får FHA eller konventionel finansiering, nogle condo lån regler er de samme:
- HOA-misligholdelser: i komplekser, hvor værdier er faldet over hele linjen, er afgifter generelt kriminelle for dem, der har kort salgsstatus, eller som er bankejede. Procentvise minimumsbeløb gælder, og generelt skal mindst 85% af husejerforeningsafgifterne betales til tiden.
- afventer lovgivning: långivere ønsker ikke at se verserende lovgivning i et lejlighedskompleks, fordi retssager kan være dyre og tidskrævende at løse.
- restriktive pagter: En restriktiv pagt er et sæt regler, der fastlægger, hvilke handlinger ejendomskøberen skal tage eller afholde sig fra. Mange banker vil kun låne penge, hvis købet overføres “i gebyr simpelt”, hvilket betyder uden begrænsninger eller krav mod ejendommen.
- passende forsikringsdækning: komplekset skal opretholde passende forsikring såsom fare -, ansvars-og oversvømmelsesforsikring.
da ejerlejligheder er en del af en multi-enhed bestræbelse, långivere se dem som mere risikable end enfamiliehuse. Det er derfor, ud over at have brug for en stabil indkomst og anstændig kredit for dig selv som låntager, skal dit valgte condo-projekt også være i god økonomisk sundhed.