så vil du prøve at sælge dit hus selv og spare på ejendomssalgskommissionen? Denne proces er kendt som” til salg af ejer “eller FSBO (udtalt” fysisk bue”), og at gå efter det betyder, at du er ved at engagere dig i et vigtigt terningkast. Mange sælgere kan med succes afslutte FSBO-processen uden problemer. Mange andre sælgere vil ønske, at de aldrig havde forsøgt det. Formålet med denne FSBO-side er ikke at overbevise dig på den ene eller den anden måde, men blot at give en kort guide til FSBO-processen fra start til slut. Nu til ansvarsfraskrivelserne:
denne side er ikke beregnet til at være en omfattende forklaring på alt, hvad der kan eller vil blive stødt på i et FSBO-salg. Ved sin meget definition er hver fast ejendom unik og vil have sine egne særlige problemer at håndtere.
alle forklaringer på denne side er baseret på North Carolina lov og sædvane, og visse skikke og procedurer kan variere fra amt til amt inden for North Carolina.
intet i dette sammendrag bør anvendes eller anvendes til salg af ejendomme uden for North Carolina.
med henblik på dette sammendrag antager vi, at et bolighus sælges, men nogle af de samme grundlæggende principper bør gælde for ledig jord, boligudlejningshuse eller anden ikke-kommerciel fast ejendom beliggende i North Carolina.
ingen advokat-klient forhold eksisterer mellem vores firma og nogen besøgende på denne hjemmeside, indtil en besøgende etablerer personlig kontakt med en firma advokat og firmaet advokat og den besøgende begge er enige om at etablere en advokat-klient forhold. Selvom vi glæder os over e-mail fra potentielle kunder, skaber afsendelse af en e-mail til en af vores advokater ikke et advokat-klientforhold
FSBO trin 1: Indstilling af prisen
det første skridt er at evaluere ejendommen til salg. Her forsøger du at adskille dine følelser om ejendommen og se på ejendommen som en køber ville se det. Dette er meget sværere at gøre, end det lyder. De fleste mennesker synes, at deres hus er vidunderligt og mere værd end det virkelig er. Du er nødt til at overveje faktorer som hvilken slags lignende egenskaber har solgt i dit nabolag, hvor meget de ejendomme, der sælges for, og hvor længe de ejendomme, der sælges var på markedet. Fast ejendom fagfolk kalder denne proces en ” markedsanalyse.”En markedsanalyse er normalt en gratis service, der tilbydes af lokale Ejendomsfolk til potentielle sælgere. Håbet og forventningen forbundet med en markedsanalyse er, at sælgerne derefter vil liste ejendommen til salg hos ejendomsmægleren. Det er ikke for sent at opgive FSBO og liste ejendommen med en ejendomsmægler!
du kan prøve at fastsætte en salgspris for din ejendom ved at indsamle markedsanalyser fra forskellige Ejendomsfolk, men dette virker iboende uærligt og uretfærdigt for mig, medmindre du fortæller ejendomsprofessionelle foran, hvad du laver. Du kan også bruge online skattekontorets poster til at se, hvad skattekontoret mener, at dine og de omkringliggende ejendomme er værd, mindst fra den sidste amtsevaluering. En anden måde at etablere værdi er at ansætte en professionel bolig taksator og også overveje at have en “forebyggende” hus inspektion udført af en licenseret hjem inspektør. Du vil se senere i FSBO-processen, hvor bedømmere og inspektører kommer tilbage i billedet.
FSBO trin 2: annoncering
Når du har indstillet salgsprisen, skal du nu få ordet om dit salg. Det er her fast ejendom fagfolk virkelig tjene deres provision. De ejer og kører formidable multiple listing services (MLS). Funktionen af MLS er at sprede ordet af din ejendom salg detaljer blandt alle fast ejendom fagfolk i dit område, således at en bred vifte af fast ejendom fagfolk kan derefter finde ud af om din ejendom og vise det til interesserede købere. Hvis du har Internetadgang, er der nogle gebyrbetalte tjenester tilgængelige for FSBO-sælgere, som kan få din ejendom til din lokale MLS.
mange FSBO-sælgere omgår MLS og onlineannoncering og annoncerer simpelthen ved hjælp af traditionelle direkte metoder, såsom avis-og magasinannoncer og sætter et FSBO-tegn i gården
FSBO trin 3: viser ejendommen og evaluerer udsigter
dette er sandsynligvis det sværeste trin i FSBO-processen. Når du ansætter en fast ejendom professionel, De mødes med køberne og vise huset til dem. Dit job er simpelthen at holde huset præsentabelt som anvist af din ejendomsmægler, holde sig ude af vejen og træffe den endelige beslutning om enhver kontrakt, der kan præsenteres af din ejendomsmægler. Når du går FSBO, er alt op til dig. Her er en kort liste over nogle potentielle ting at se efter: (A) bro.sere – der er en masse mennesker derude, der bare ønsker at gennemse og har ingen intentioner om at købe dit hus. Deres funktion er at spilde din tid; (b) nødsager og kriminelle – der er også rovdyr derude på udkig efter ofre; og (C) dem, der ikke har råd til at købe dit hus – mange mennesker, især første gang boligkøbere, ønsker at købe mere hus, end de har råd til.
du kan skære ned på nogle af disse problemer ved at tage nogle fornuftige forholdsregler:
Brug kun udnævnelsesvisninger
udfør en forudgående telefonsamtale. Bestem blandt andet den potentielle købers intentioner. Find ud af om købsressourcerne.
få et prækvalifikationsbrev. Du bør tilfredsstille dig selv, at dine potentielle købere har arbejdet med en velrenommeret pant långiver, og at långiveren har givet de potentielle købere med en skriftlig prækvalifikation brev fortæller dem, hvor meget lån de har råd til, og hvilken slags lån de skal kunne få. Prækvalifikationsbrevet er ikke en garanti for finansiering, da det afhænger af mange andre faktorer, men det er en god start.
aldrig være alene med en potentiel køber
har din mobiltelefon handy under en fremvisning for mulige nødsituationer.
FSBO TRIN 4: Påkrævede oplysninger
før du indgår en kontrakt (FSBO trin 5, nedenfor), er der tre grundlæggende sælgeroplysninger, der kræves til salg i North Carolina. Den første offentliggørelse er North Carolina Residential Property Disclosure Statement. North Carolina generelle vedtægter Kapitel 47E kræver, at alle sælgere udfylder denne formular og giver den til deres købere. Formularen kan hentes i Adobe Acrobat-format fra hjemmesiden for North Carolina Real Estate Commission
North Carolina Residential Property Disclosure Statement
når du udfylder denne formular, skal du huske, at ethvert “Ja” – svar betyder, at du er opmærksom på eller et problem, og kræver en detaljeret forklaring ved hjælp af ekstra ark, hvis det er nødvendigt. Ethvert” nej ” svar betyder, at du ikke er opmærksom på noget problem. Ethvert” ingen repræsentation ” – svar betyder, at du ikke certificerer noget, ja eller nej, og ligner en “as-is” – erklæring i en kontrakt. Mens et” Ingen repræsentation ” – svar er sikreste for en sælger, kan det for en køber være som at vifte med det ordsprogede røde flag.
den anden offentliggørelse, også krævet af North Carolina generelle vedtægter 47E, er:
mineral-og olie-og Gasrettigheder obligatorisk offentliggørelse.
den tredje offentliggørelse afhænger af husets alder. Hvis huset blev bygget før 1978, er sælgeren også forpligtet til at give køberen et faktaark/pjece til blymaling og en blanket til afsløring af blymaling. Faktabladet / pjece og oplysningsformularen kan hentes fra den føderale regerings hjemmeside
lead Paint Disclosure pjece
lead Paint Contract Disclosure Form
FSBO trin 5: indgåelse af kontrakten
når sælger og køber har aftalt salgsbetingelserne, skal alt, hvad der blev forhandlet, skrives og underskrives af både sælger og køber. Verbale eller” håndtryk ” kontrakter om salg af fast ejendom er ikke håndhæves i North Carolina, og ingen pant långiver vil gøre et lån til en køber uden en skriftlig kontrakt.
siden 1977 har standardformularen til indgåelse af en North Carolina ejendomskontrakt været North Carolina Bar Association Form No. 2 (også kendt som North Carolina Association of Realtors Standard Form No. 2). Formularen har titlen” tilbud om køb og kontrakt”, og det bliver en fuldt bindende kontrakt, når den er underskrevet af både køber og sælger. Kontraktformularen er ophavsretligt beskyttet som en fælles indsats mellem North Carolina advokater og fast ejendom fagfolk, og er derfor ikke tilgængelig for internet hente. En FSBO-sælger kan muligvis sikre blanke kopier af formularen fra en advokat eller ejendomsmægler i North Carolina, men vores anbefaling er, at en FSBO-sælger etablerer et forhold til en advokat i North Carolina. Advokaten kan mødes med FSBO-sælgeren for at gennemgå kontraktprocessen, idet det forstås fuldt ud, at advokaten udarbejder den endelige version af kontrakten.
udarbejdelsen af en kontrakt må ikke tages let, da mange tusinder af dollars vil stå på spil. Mange gange har køber og sælger mundtligt forhandlet vilkårene for salget uden at overveje alle de mulige problemer, og bede en advokat om at sætte disse vilkår i en formel kontrakt. Den bedre praksis er, at sælgere først har mødt en advokat, derefter udfører køber og sælger deres forhandlinger ved hjælp af en tjekliste over spørgsmål, der skal aftales, og få advokaten til at formalisere aftalen til en skriftlig og underskrevet kontrakt.
her er en prøve tjekliste over spørgsmål, der skal løses ved udarbejdelsen af en North Carolina fast ejendom bolig salgskontrakt:
Navne: korrekte navne på købere og sælgere
personlige ejendele: hvilke personlige ejendele skal bo hos huset? Personlig ejendom er defineret som noget, der ikke er fastgjort til huset, og som en sælger kan fjerne og tage med ham.
købspris: mængden af den samlede købspris, og hvordan denne pris skal betales. For eksempel, hvis et hus sælger til en samlet købspris på $200.000, kan sælgeren bede om et depositum på $2.000, hvor saldoen på $198.000 skal betales ved lukning.
Earnest Penge Depositum: Hvor meget, og hvem skal holde det?
Due Diligence Fee: den nyeste kontraktformular, der er i brug siden januar 2011, fastlægger en periode, hvor køberen kan opsige kontrakten til enhver tid og uden at give en grund. “Due diligence” – gebyret betales af køberen til sælgeren for at “købe” denne gang. Fra en sælgers perspektiv skal due diligence-gebyret være højere, jo længere due diligence-perioden skal være.
finansieringsbehov: disse plejede at være i kontraktformularen. Nu, de er en del af købers due diligence tidsramme.
Lukningsomkostninger: Det bliver mere og mere almindeligt, at en køber beder sælgeren om at betale for rabatpoint eller for et bestemt fast beløb af købers lukningsomkostninger og skrive disse betalinger i kontrakten. Sælgeren kan acceptere en sådan betingelse, og det aftalte beløb trækkes fra sælgers provenu ved lukning. Nogle gange accepterer sælgeren et tal, forudsat at købsprisen øges i et beløb, der er tilstrækkeligt til at kompensere for “tabet” ved at betale for dette beløb. Dette er acceptabelt, forudsat at ejendommen vurderer mindst størrelsen af den øgede købspris.
Inspektionsrettigheder: medmindre ejendommen sælges “som den er”, vil køberen sørge for, at ejendommen er strukturelt sund og fri for termitter, inden den lukkes på ejendommen. De oplysninger om fast ejendom, der er nævnt i FSBO trin 4 ovenfor, er ikke garantier eller garantier til køberen, og North Carolina lægger stadig byrden på køberen ved at tjekke et hus, før køberen køber det. Med begrænsede undtagelser svarer køb af et brugt hus til at købe en brugt bil-køberen skal fuldt ud tjekke, hvad køberen køber, fordi når lukningen sker, er der næsten ingen reel anvendelse mod sælgeren. North Carolina-formularkontrakten indeholdt tidligere bestemmelser, der tillod køberen visse inspektionsrettigheder inden lukning. Den nye kontraktformular sætter disse, ligesom finansiering, i due diligence-perioden.
lukning: hvornår lukker ejendommen? Hvornår overgår ejendomsretten til køber? Hvor lang tid har køberen brug for at få sit lån sammen?
Ingen uskrevne aftaler: andre særlige betingelser eller aftaler, der ikke er omfattet af standardkontrakten?
FSBO trin 6: fra kontrakt til lukning
når kontrakten er fuldt aftalt og skrevet op, skal den gengives i mindst fire (4) modparter – en hver for køber, sælger, købers långiver og den person, der har det alvorlige pengeindskud. Køberen er derefter forpligtet til at bruge sin bedste tro indsats for at opfylde alle betingelserne, såsom finansiering og inspektioner. Realkreditlånsprocessen kan tage alt fra en uge til seks uger, afhængigt af ejendommen og låntageren, og det er muligt, at køberen ikke vil være i stand til at kvalificere sig til det realkreditlån, der er nødvendigt for at lukke. Ting, der påvirker kvalifikationen, er (men er ikke begrænset til) låntagerens faktiske kreditrapport, den værdi, som en taksator valgt af långiveren tildeler ejendommen, og de tilgængelige kontanter, som en køber har til rådighed for at udgøre forskellen mellem købsprisen og lånebeløbet.
i løbet af due diligence-perioden skal køberen få al finansiering, inspektioner og andre afsluttende detaljer udarbejdet, og køberen og sælgeren bliver nødt til at løse alle problemer, der opstår som følge af denne due diligence. På et tidspunkt mellem kontraktunderskrivelsen og slutdatoen vil pantkvalifikationsprocessen blive afsluttet. Hvis køberen kvalificerer sig til realkreditlånet, en slutdato indstilles mellem køber, långiver og købers afsluttende advokat.
lukninger i North Carolina afholdes generelt på kontoret for en licenseret advokat valgt af køberen og godkendt af långiveren. Se vores side med Lukningstjenester for mere information om dette. I et FSBO-salg, sælgeren og køberen vises på kontoret for den afsluttende advokat på slutdatoen og underskriver alle de afsluttende dokumenter. Sælgeren er ansvarlig for at levere en garantiakt til køberen og betale for North Carolina punktafgiftsstempler og andre udgifter, som sælgeren har aftalt ved kontrakt at betale. For at lukke skal sælgeren også være i stand til at levere til køberen “omsættelig titel”, hvilket betyder, at en titelsøgning udført af den afsluttende advokat afslører, at sælgeren kan levere klar titel til køberen med “acceptable belægninger” (såsom restriktive pagter, generelle servitutter osv.). Hvis titelsøgningen viser, at sælgeren har et ikke-annulleret pant, dom, ubetalt skat eller andre “uacceptable heftelser” på ejendommen, så vil den afsluttende advokat aftale med sælgeren, gennem Lukning, at betale sig, tilfredsstille eller på anden måde fjerne uacceptable heftelser. Visse acceptable belægninger, som skatter for det indeværende år, som endnu ikke skal betales, eller obligatoriske vurderinger for en husejerforening, vil blive forholdsmæssigt mellem køber og sælger ved lukning, så sælger har betalt sælgers andel af besværet, og køber påtager sig derefter besværet fra sælgeren. Alle disse udbetalinger og justeringer vil blive afspejlet på et dokument kendt som HUD-1 Settlement Statement. HUD – 1 specificerer alle købers og sælgers udgifter og kreditter og kommer ned til de nettofonde, der kræves af køber, og de nettofonde, der skal betales til sælger, når lukningen er afsluttet. Både køber og sælger underskriver og accepterer HUD-1.
når alle dokumenterne er underskrevet, indsamler den afsluttende advokat de afsluttende midler fra køberen. Midlerne skal være i form af en bankoverførsel, certificerede midler, kontanter, eller andre “kontantækvivalente” midler som krævet i North Carolina Good Funds Settlement Act. Når den afsluttende advokat er overbevist om, at han har det korrekte beløb og typen af lukkemidler, og at alle dokumenter er korrekt underskrevet og notariseret, fortsætter den afsluttende advokat med at opdatere titel og registrere dokumenterne i Amtsregistret (i det amt, hvor ejendommen er beliggende). Den afsluttende advokat distribuerer ikke nettosalgsprovenuet til sælgeren, før alt dette er gjort. FSBO-sælgeren skal være sikker på at spørge den afsluttende advokat, når sælgeren med rimelighed kan forvente at modtage sælgers nettoprovenuch.
epilog
vi har nu taget en kort og forenklet gåtur ned ad FSBO gul mursten vej. Din faktiske kilometertal kan variere, hvilket vil sige, at FSBO-salg kan være let og smertefrit eller vanskeligt og komplekst. Held og lykke!