NĚKTERÉ PROBLÉMY, TÝKAJÍCÍ se zástavních práv TĚCH, kteří PŘIJEDOU NA PROJEKTU BLÍZKO DOKONČENÍ
Od: Robert S. Tanner, Esq. a Larry R. Leiby, Esq.
Vaše Stavební Advokátní Kancelář TM
Chrání vaše stavební zástavního práva je jedním z nejlepších kolekce nástrojů, které dodavatelé a dodavatelé mohou použít. Postupy a načasování však mohou být komplikované. Přehled procesu zástavního práva a načasování stavby naleznete zde. Doporučuje se úzká spolupráce s certifikovaným stavebním právníkem.
včasné oznámení vlastníkovi („NTO“) je absolutní požadavek, aby subdodavatel, subdodavatel nebo dodavatel materiálu měli zástavní práva (pokud se nejedná o subdodavatele). Zákonný režim může být problematický pro sub nebo dodavatele, který začíná pracovat ke konci práce. Z obavy, bude načasování službách NTO, když majitel dělá konečné platby, a zda majitel je konečné platby podle dodavatele závěrečnou platbu prohlášení. Tento koncept je diskutován v případě Superfos Construction (USA), Inc. v. Hajoca Corporation, 712 So. 2d 1228 (Fla. 2d DCA 1998).
Hajoca byl vlastníkem projektu („vlastník“) a Superfos byl subdodavatelem („Sub“). Projekt byl dokončen. 1. července 1996 majitel provedl konečnou platbu generálnímu dodavateli. Poté, co byla provedena konečná platba, 10. července 1996, Sub sloužil svému NTO“. Sub nto byl doručen do 45 dnů od zahájení práce. Sub nahrál zástavní právo a poté ho žaloval, aby ho vymáhal. Majitel se bránil, argumentovat, že NTO bylo předčasné, protože to bylo doručeno poté, co majitel provedl konečnou platbu.
Florida Stanovy, oddíl 713.06(2)(a) stanoví v příslušné části, že NTO:
musí být doručena před zahájením, nebo ne později než 45 dnů po zahájení, aby poskytl jeho nebo její práce, služby či materiály, ale v každém případě, před datem majitele vyplacení závěrečné platby, poté, co dodavatel předloží čestné prohlášení podle pododstavce (3)(d)1.
majitel provedl konečnou platbu generálnímu dodavateli, aniž by nejprve obdržel čestné prohlášení dodavatele o konečné platbě. Tím pádem, pod výše citovaným statutárním jazykem, Sub NTO byl včas. Další, další ustanovení statutu stanoví důsledky pro vlastníka, který vyplácí konečné platby dříve, než obdrží generální dodavatel závěrečnou platbu prohlášení:
Když konečná platba se stala v důsledku dodavatel a majitel nedokáže zadržet, jak je požadováno v bodu 5. , majetek vylepšený podléhá plné výši všech platných zástavních práv, o nichž má majitel oznámení v době, kdy dodavatel poskytne své čestné prohlášení.
bohužel soudní soud koupil argumenty vlastníka a vydal rozsudek proti Sub. Naštěstí se Sub odvolal a vyhrál. Odvolací soud uvedl: „provedením konečné platby bez získání čestného prohlášení dodavatele se podrobil nároku jakéhokoli subdodavatele , který, jako, podal oznámení majiteli do čtyřiceti pěti dnů od zahájení prací.“Bylo tedy zjištěno, že Sub má vymahatelné stavební zástavní právo.
I když sub nebo dodavatele včas podává oznámení na majitele před závěrečnou platbu řádně vyplacena, a to nejméně dva další potenciální problémy existují pro sub nebo dodavatele výchozí na práci, která je téměř dokončena. Za prvé, subdodavatelé a dodavatelé zřídka vědí, kdy generální dodavatel poskytne majiteli čestné prohlášení o konečné platbě. Čím blíže k dokončení projektu, tím větší je pravděpodobnost, že čestné prohlášení bylo nebo brzy bude poskytnuto. Je tedy moudré sloužit vašemu NTO co nejdříve.
za Druhé, blíže k dokončení projektu, obecně méně finančních prostředků zůstane nezaplacená na majitele smlouva s generálním dodavatelem. Pokud vlastník splní své povinnosti podle zástavního zákona, je jeho odpovědnost za zástavní práva omezena na částku smlouvy s generálním dodavatelem sníženou řádnými platbami. A tak, i když se na poslední chvíli subdodavatelem nebo dodavatelem včasné slouží NTO, jeho zástavní právo na práci, materiály a služby nepřesáhne částku majitel má neplacené generálního dodavatele v době NTO je podává. V důsledku toho nemusí zástavní právo sub nebo dodavatele poskytovat plnou jistotu za dlužné peníze,ale může být omezeno na základě částky, která zůstala nezaplacena podle smlouvy prime.