ALCUNI PROBLEMI RIGUARDANTI I PRIVILEGI DI COLORO CHE ARRIVANO SUL PROGETTO VICINO AL COMPLETAMENTO
Di: Robert S. Tanner, Esq. e Larry R. Leiby, Esq.
Il tuo studio legale di costruzione TM
Proteggere i tuoi diritti di pegno di costruzione è uno dei migliori strumenti di raccolta che appaltatori e fornitori possono utilizzare. Ma le procedure e i tempi possono essere complicati. Una panoramica del processo di pegno di costruzione e la tempistica può essere trovato qui. Si consiglia di lavorare a stretto contatto con un avvocato di costruzione certificato.
Una notifica tempestiva al Proprietario (“NTO”) è un requisito assoluto per un subappaltatore, subappaltatore o fornitore di materiali di avere diritti di pegno (a meno che non siano un miglioratore di suddivisione). Lo schema di legge può essere problematico per un sub o fornitore che inizia a lavorare verso la fine del lavoro. Di preoccupazione saranno i tempi di servizio della NTO, quando il proprietario effettua il pagamento finale, e se il pagamento finale del proprietario è effettuato ai sensi della dichiarazione giurata pagamento finale di un contraente. Questo concetto è discusso nel caso Superfos Construction (U. S.), Inc. v. Hajoca Corporation, 712 So. 2d 1228 (Fla. 2d DCA 1998).
Hajoca era il proprietario del progetto (“Proprietario”) e Superfos era un subappaltatore (“Sub”). Il progetto è stato completato. Il 1 ° luglio 1996, il proprietario ha effettuato il pagamento finale al contraente generale. Dopo che il pagamento finale è stato effettuato, il 10 luglio 1996, Sub servito il suo NTO”. NTO di Sub è stato servito entro 45 giorni di quando ha iniziato il lavoro. Sub registrato un pegno e poi citato in giudizio per far rispettare. Il proprietario ha difeso, sostenendo che l’NTO era inopportuno perché è stato servito dopo che il proprietario aveva effettuato il pagamento finale.
Florida Statuti, sezione 713.06(2)(a) stati in parte rilevante di un NTO:
devono essere serviti prima di iniziare, non più tardi di 45 giorni dopo l’inizio, per arredare il suo lavoro, servizi o materiali, ma, in ogni caso, prima della data di partenza per l’erogazione del pagamento finale, dopo che il contraente ha fornito la dichiarazione giurata ai sensi del comma (3)(d)1.
Il proprietario aveva effettuato il pagamento finale al contraente generale senza prima ricevere la dichiarazione giurata di pagamento finale del contraente. Quindi, sotto il linguaggio statutario sopra citato, l’NTO di Sub era tempestivo. Inoltre, un’altra disposizione dello statuto precisa le conseguenze per un proprietario che eroga il pagamento finale prima di ricevere la dichiarazione giurata di pagamento finale del contraente generale:
Quando il pagamento finale è diventato dovuto al contraente e il proprietario non trattiene come richiesto dal comma 5. , la proprietà migliorata sarà soggetta all’intero ammontare di tutti i gravami validi di cui il proprietario ha avviso al momento il contraente fornisce il suo affidavit.
Sfortunatamente, il tribunale ha acquistato gli argomenti del proprietario ed è entrato in giudizio contro il Sub. Fortunatamente, Sub appello e ha vinto. La corte d’appello ha dichiarato: “Effettuando il pagamento finale senza ottenere la dichiarazione giurata di un appaltatore, si è sottoposta alla richiesta di qualsiasi subappaltatore che, come , ha presentato un avviso al proprietario entro quarantacinque giorni dall’inizio dei lavori.”Così, è stato stabilito che Sub aveva un vincolo di costruzione esecutiva.
Anche se un sub o fornitore serve tempestivamente un avviso al proprietario prima che il pagamento finale sia correttamente erogato, esistono almeno due potenziali problemi aggiuntivi per il sub o fornitore che inizia un lavoro quasi completato. In primo luogo, subappaltatori e fornitori raramente sanno quando il contraente generale fornisce la sua dichiarazione giurata di pagamento finale al proprietario. Il più vicino al completamento del progetto, maggiore è la probabilità che la dichiarazione giurata è stato, o sarà presto, fornito. Quindi, è saggio servire il tuo NTO il prima possibile.
In secondo luogo, il più vicino al completamento del progetto, in genere meno fondi rimarranno non pagati sul contratto del proprietario con l’appaltatore generale. Quando un proprietario adempie ai suoi obblighi ai sensi della legge sui privilegi, la sua responsabilità per i privilegi di costruzione è limitata all’importo del contratto con l’appaltatore generale ridotto da pagamenti adeguati. Pertanto, anche se il subappaltatore o fornitore che arriva in ritardo serve tempestivamente un NTO, il suo pegno per manodopera, materiali e servizi non supererà l’importo che il proprietario non ha pagato al contraente generale al momento in cui l’NTO viene servito. Di conseguenza, il vincolo del sub o del fornitore può non fornire la piena garanzia per le somme dovute, ma può essere limitato in base all’importo lasciato non pagato in base al contratto principale.