några frågor om panträtter av dem som anländer på projektet nära slutförande
av: Robert S. Tanner, Esq. och Larry R. Leiby, Esq.
din Bygg Advokatbyrå TM
skydda din konstruktion lien rättigheter är en av de bästa insamlingsverktyg som entreprenörer och leverantörer kan använda. Men förfarandena och tidpunkten kan vara komplicerade. En översikt över byggprocessen och tidpunkten finns här. Ett nära samarbete med en styrelse certifierad konstruktion advokat rekommenderas.
ett meddelande i rätt tid till ägaren (”NTO”) är ett absolut krav för en underleverantör, underleverantör eller materialleverantör att ha panträtter (såvida de inte är en underavdelningsförbättrare). Det lagstadgade systemet kan vara problematiskt för en underleverantör eller leverantör som börjar arbeta mot slutet av jobbet. Av oro kommer att vara tidpunkten för delgivning av NTO, när ägaren gör slutbetalning, och om ägarens slutbetalning sker i enlighet med en entreprenörs slutbetalning affidavit. Detta koncept diskuteras i fallet Superfos Construction (U. S.), Inc. v. Hajoca Corporation, 712 så. 2d 1228 (Fla. 2d DCA 1998).
Hajoca var projektägare (”ägare”) och Superfos var underleverantör (”Sub”). Projektet slutfördes. Den 1 juli 1996 gjorde ägaren slutbetalning till huvudentreprenören. Efter den slutliga betalningen gjordes den 10 juli 1996 sub tjänade sin NTO”. Subs NTO serverades inom 45 dagar efter det att det började arbeta. Sub spelade in en lien och stämde sedan för att genomdriva den. Ägaren försvarade och hävdade att NTO var för tidigt eftersom det serverades efter att ägaren hade gjort slutbetalning.
Florida stadgar, avsnitt 713.06(2)(a) anger i relevant del att en NTO:
måste delges innan den påbörjas, eller senast 45 dagar efter påbörjandet, för att tillhandahålla sitt arbete, tjänster eller material, men i vilket fall som helst före dagen för ägarens utbetalning av slutbetalningen efter att entreprenören har lämnat förklaringen enligt stycke (3)(d)1.
ägaren hade gjort slutbetalning till huvudentreprenören utan att först få entreprenörens slutbetalningsbevis. Således, under det ovan citerade lagstadgade språket, subs NTO var i rätt tid. Vidare anges i en annan bestämmelse i stadgan konsekvenserna för en ägare som betalar ut slutbetalning innan han mottar huvudentreprenörens slutbetalningsbevis:
när slutbetalningen har förfallit till entreprenören och ägaren underlåter att hålla inne enligt punkt 5. , den förbättrade fastigheten ska vara föremål för hela beloppet av alla giltiga panträtter som ägaren har meddelande vid den tidpunkt då entreprenören lämnar sin förklaring.
tyvärr köpte domstolen ägarens argument och gick in i dom mot suben. Lyckligtvis appellerade Sub och vann. Appellationsdomstolen sade: ”Genom att göra slutbetalning utan att erhålla en entreprenörs affidavit, underkastade sig påståendet från någon underleverantör som, som , lämnade in ett meddelande till ägaren inom fyrtiofem dagar efter påbörjandet av arbetet.”Således bestämdes det att Sub hade en verkställbar konstruktion lien.
även om en underleverantör i rätt tid meddelar ägaren innan slutbetalningen betalas ut korrekt, finns det minst två ytterligare potentiella problem för underleverantören som börjar på ett jobb som nästan är avslutat. För det första vet underleverantörer och leverantörer sällan när den allmänna entreprenören ger sin slutliga betalningsförklaring till ägaren. Ju närmare projektets slutförande, desto större är sannolikheten för att affidaviten har eller snart kommer att tillhandahållas. Så det är klokt att tjäna din NTO så snart som möjligt.
för det andra, ju närmare projektets slutförande, kommer i allmänhet mindre medel att förbli obetalda på ägarens kontrakt med huvudentreprenören. När en ägare uppfyller sina skyldigheter enligt lien-lagen, är dess ansvar för byggnadsrätter begränsat till kontraktets belopp med den allmänna entreprenören minskat med korrekta betalningar. Således, även om den sena ankommande underleverantören eller leverantören i rätt tid tjänar en NTO, kommer dess panträtt för arbetskraft, material och tjänster inte att överstiga det belopp som ägaren har obetalt till huvudentreprenören vid den tidpunkt då NTO serveras. Som en följd av detta kan under-eller leverantörens panträtt inte ge full säkerhet för de pengar som är skyldiga, men kan begränsas baserat på det belopp som lämnas obetalt enligt prime-kontraktet.