EINIGE PROBLEME IN Bezug AUF PFANDRECHTE VON DENJENIGEN, DIE KURZ VOR ABSCHLUSS DES PROJEKTS ANKOMMEN
Von: Robert S. Tanner, Esq. und Larry R. Leiby, Esq.
Ihre Bauanwaltskanzlei TM
Der Schutz Ihrer Baupfandrechte ist eines der besten Inkassowerkzeuge, die Bauunternehmer und Lieferanten verwenden können. Aber die Verfahren und das Timing können kompliziert sein. Eine Übersicht über das Baupfandrecht und den Zeitpunkt finden Sie hier. Die enge Zusammenarbeit mit einem Board Certified Construction Lawyer wird empfohlen.
Eine rechtzeitige schriftliche Mitteilung an den Eigentümer („NTO“) ist eine absolute Voraussetzung für einen Subunternehmer, Subunternehmer oder Materiallieferanten, um Pfandrechte zu haben (es sei denn, sie sind ein Unterteilungsverbesserer). Das gesetzliche System kann für einen Subunternehmer oder Lieferanten problematisch sein, der gegen Ende des Auftrags mit der Arbeit beginnt. Von Belang ist der Zeitpunkt der Zustellung der NTO, wann der Eigentümer die endgültige Zahlung leistet und ob die endgültige Zahlung des Eigentümers gemäß der eidesstattlichen Erklärung eines Auftragnehmers erfolgt. Dieses Konzept wird im Fall Superfos Construction (U.S.), Inc. v. Hajoca Corporation, 712 So. 2d 1228 (Fla. 2d DCA 1998).
Hajoca war der Projekteigentümer („Eigentümer“) und Superfos war ein Subunternehmer („Subunternehmer“). Das Projekt wurde abgeschlossen. Am 1. Juli 1996 leistete der Eigentümer die letzte Zahlung an den Generalunternehmer. Nach dieser letzten Zahlung am 10.Juli 1996 diente Sub seiner NTO „. Subs NTO wurde innerhalb von 45 Tagen nach Beginn der Arbeit bedient. Sub nahm ein Pfandrecht auf und verklagte es dann, um es durchzusetzen. Der Eigentümer verteidigte sich und argumentierte, dass die NTO vorzeitig war, weil sie zugestellt wurde, nachdem der Eigentümer die endgültige Zahlung geleistet hatte.
Florida Statutes, Abschnitt 713.06 (2) (a) besagt in relevantem Teil, dass ein NTO:
muss vor Beginn oder spätestens 45 Tage nach Beginn zugestellt werden, um seine Arbeit, Dienstleistungen oder Materialien bereitzustellen, in jedem Fall jedoch vor dem Datum der Auszahlung der endgültigen Zahlung durch den Eigentümer, nachdem der Auftragnehmer die eidesstattliche Erklärung gemäß Unterabsatz (3) (d) 1 vorgelegt hat.
Der Eigentümer hatte die endgültige Zahlung an den Generalunternehmer geleistet, ohne zuvor die endgültige eidesstattliche Erklärung des Auftragnehmers erhalten zu haben. Daher war die NTO von Sub gemäß der oben zitierten gesetzlichen Sprache zeitgemäß. Darüber hinaus legt eine andere Bestimmung des Statuts die Konsequenzen für einen Eigentümer fest, der die endgültige Zahlung auszahlt, bevor er die endgültige eidesstattliche Erklärung des Generalunternehmers erhält:
Wenn die endgültige Zahlung an den Auftragnehmer fällig geworden ist und der Eigentümer die in Unterabsatz 5 geforderte Einbehaltung nicht einhält. , das Eigentum, das verbessert wird, unterliegt dem vollen Betrag aller gültigen Pfandrechte, von denen der Eigentümer zum Zeitpunkt der Abgabe seiner eidesstattlichen Erklärung durch den Auftragnehmer Kenntnis hat.
Leider kaufte das Gericht die Argumente des Eigentümers und urteilte gegen das U-Boot. Zum Glück hat Sub Berufung eingelegt und gewonnen. Das Berufungsgericht sagte: „Durch die endgültige Zahlung ohne eidesstattliche Erklärung eines Auftragnehmers, unterzog sich der Anspruch eines Subunternehmers, der, wie , innerhalb von fünfundvierzig Tagen nach Arbeitsbeginn eine Mitteilung an den Eigentümer einreichte.“ So wurde festgestellt, dass Sub ein vollstreckbares Baupfandrecht hatte.
Obwohl ein Subunternehmer oder Lieferant dem Eigentümer rechtzeitig eine Benachrichtigung zukommen lässt, bevor die endgültige Zahlung ordnungsgemäß ausgezahlt wird, bestehen mindestens zwei zusätzliche potenzielle Probleme für den Subunternehmer oder Lieferanten, der mit einem fast abgeschlossenen Auftrag beginnt. Erstens wissen Subunternehmer und Lieferanten selten, wann der Generalunternehmer seine eidesstattliche Erklärung zur endgültigen Zahlung an den Eigentümer abgibt. Je näher der Projektabschluss rückt, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass die eidesstattliche Erklärung vorliegt oder bald vorgelegt wird. Daher ist es ratsam, Ihre NTO so schnell wie möglich zu bedienen.
Zweitens: Je näher der Projektabschluss rückt, desto weniger Mittel bleiben im Allgemeinen für den Vertrag des Eigentümers mit dem Generalunternehmer unbezahlt. Wenn ein Eigentümer seinen Verpflichtungen aus dem Pfandrecht nachkommt, ist seine Haftung für Baupfandrechte auf den Betrag des Vertrages mit dem Generalunternehmer beschränkt, der durch ordnungsgemäße Zahlungen verringert wird. Selbst wenn der spät ankommende Subunternehmer oder Lieferant eine NTO rechtzeitig bedient, übersteigt sein Pfandrecht für Arbeit, Material und Dienstleistungen nicht den Betrag, den der Eigentümer zum Zeitpunkt der Zustellung der NTO an den Generalunternehmer unbezahlt hat. Infolgedessen bietet das Pfandrecht des Unterlieferanten oder Lieferanten möglicherweise keine vollständige Sicherheit für die geschuldeten Gelder, kann jedoch auf der Grundlage des im Rahmen des Hauptvertrags unbezahlten Betrags begrenzt werden.