SOME ISSUES relating LIENS BY THOSE ARRIVING ON the PROJECT nearing nearing COMPLETION
By: Robert S. Tanner, Esq. ja Larry R. Leiby, Esq.
rakennusalan asianajotoimistonne TM
rakennusalan panttioikeuksien suojaaminen on parhaita työkaluja, joita urakoitsijat ja tavarantoimittajat voivat käyttää. Mutta, menettelyt ja ajoitus voi olla monimutkainen. Yleiskuva rakentamisen panttioikeus prosessi ja ajoitus löytyy täältä. Tiiviissä yhteistyössä hallituksen sertifioitu rakennusjuristi on suositeltavaa.
ajoissa annettu ilmoitus omistajalle (”NTO”) on ehdoton edellytys sille, että alihankkijalla, alihankkijalla tai materiaalitoimittajalla on panttioikeudet (elleivät ne ole osa-alueen parantaja). Lakisääteinen järjestelmä voi olla ongelmallinen alihankkijalle tai tavarantoimittajalle, joka aloittaa työt työn loppupuolella. Huolta aiheuttaa NTO: n palvelusajankohta, kun omistaja suorittaa loppumaksun ja se, suoritetaanko omistajan loppumaksu toimeksisaajan loppumaksua koskevan todistuksen perusteella. Tätä käsitettä käsitellään tapauksessa Superfos Construction (U. S.), Inc. v. Hajoca Corporation, 712 So. 2d 1228 (Fla. 2d DCA 1998).
Hajoca oli projektin omistaja (”Owner”) ja Superfos oli alihankkija (”Sub”). Hanke saatiin päätökseen. Heinäkuuta 1996 omistaja suoritti loppumaksun pääurakoitsijalle. Kun viimeinen maksu oli suoritettu, 10. heinäkuuta 1996 Sub palveli NTO”: taan. Subin NTO: ta palveltiin 45 päivän kuluessa siitä, kun se aloitti työnsä. Sub kirjasi panttioikeuden ja haastoi sen oikeuteen. Omistaja puolustautui väittäen, että NTO oli sopimaton, koska se oli toimitettu sen jälkeen, kun omistaja oli suorittanut viimeisen maksun.
Floridan perussäännön pykälän 713.06(2)(A) mukaan NTO:
on annettava tiedoksi ennen työn, palvelujen tai materiaalien toimittamisen aloittamista tai viimeistään 45 päivän kuluttua siitä, kun omistaja on maksanut loppumaksun sen jälkeen, kun toimeksisaaja on toimittanut todistuksen momentin (3)(d)1 mukaisesti.
omistaja oli suorittanut loppumaksun pääurakoitsijalle saamatta ensin urakoitsijan loppumaksun todistusta. Näin Sub: n NTO oli edellä lainatun lakikielen mukaan ajankohtainen. Lisäksi perussäännön toisessa määräyksessä täsmennetään seuraukset omistajalle, joka maksaa loppumaksun ennen kuin saa pääurakoitsijan loppumaksua koskevan todistuksen:
, kun loppumaksu on tullut toimeksisaajalle maksettavaksi eikä omistaja peri sitä 5 kohdan mukaisesti. parannettuun kiinteistöön sovelletaan kaikkia voimassa olevia panttioikeuksia, joista omistaja on ilmoittanut toimeksisaajan antaessa todistuksensa.
valitettavasti oikeusistuin osti omistajan perustelut ja antoi tuomion subia vastaan. Onneksi Sub valitti ja voitti. Muutoksenhakutuomioistuin sanoi: ”suorittamalla loppumaksun hankkimatta urakoitsijan todistusta, alistui jokaisen alihankkijan vaatimukseen, joka ikään kuin jätti ilmoituksen omistajalle neljänkymmenen viiden päivän kuluessa työn aloittamisesta.”Näin selvisi, että Subilla oli täytäntöönpanokelpoinen rakennuslakipakko.”
vaikka alihankkija tai tavarantoimittaja toimittaa ajoissa ilmoituksen omistajalle ennen kuin loppumaksu on maksettu asianmukaisesti, alihankkijalla tai tavarantoimittajalla on ainakin kaksi mahdollista lisäongelmaa, jotka liittyvät lähes päätökseen saatettuun työhön. Ensinnäkin alihankkijat ja tavarantoimittajat tietävät harvoin, milloin pääurakoitsija antaa loppumaksua koskevan todistuksensa omistajalle. Mitä lähempänä hankkeen valmistumista, sitä suurempi todennäköisyys on, että valaehtoinen todistus on annettu tai annetaan pian. On siis viisasta palvella NTO: ta mahdollisimman pian.
toiseksi, mitä lähempänä hankkeen valmistumista, yleensä vähemmän varoja jää maksamatta omistajasopimuksesta pääurakoitsijan kanssa. Kun omistaja täyttää panttioikeuslain mukaiset velvoitteensa, sen vastuu rakennuslakien maksamisesta rajoittuu siihen määrään, joka on tehty pääurakoitsijan kanssa tehdystä sopimuksesta, josta on vähennetty asianmukaiset maksut. Näin ollen vaikka myöhässä saapuva alihankkija tai toimittaja palvelisi ajoissa NTO: ta, sen panttioikeus työvoimaa, materiaaleja ja palveluja varten ei ylitä määrää, jonka omistaja on maksanut pääurakoitsijalle NTO: n palveluhetkellä. Näin ollen alihankkijan tai tavarantoimittajan panttioikeus ei voi antaa täyttä vakuutta maksettaville varoille, mutta sitä voidaan rajoittaa sen määrän perusteella, joka jää maksamatta pääsopimuksen nojalla.