QUELQUES PROBLÈMES CONCERNANT LES PRIVILÈGES DE CEUX QUI ARRIVENT SUR LE PROJET EN VOIE D’ACHÈVEMENT
Par: Robert S. Tanner, Esq. et Larry R. Leiby, Esq.
Votre cabinet d’avocats en construction TM
La protection de vos droits de privilège en matière de construction est l’un des meilleurs outils de collecte que les entrepreneurs et les fournisseurs peuvent utiliser. Mais, les procédures et le calendrier peuvent être compliqués. Un aperçu du processus de privilège de construction et du calendrier peut être trouvé ici. Il est conseillé de travailler en étroite collaboration avec un avocat en construction certifié par le conseil.
Un avis signifié en temps opportun au propriétaire ( » NTO ») est une exigence absolue pour un sous-traitant, un sous-sous-traitant ou un fournisseur de matériaux d’avoir des droits de privilège (à moins qu’il ne s’agisse d’un améliorateur de lotissement). Le régime légal peut être problématique pour un sous-traitant ou un fournisseur qui commence à travailler vers la fin du travail. Le moment de la signification de l’ONT, le moment où le propriétaire effectue le paiement final, et la question de savoir si le paiement final du propriétaire est effectué conformément à l’affidavit de paiement final d’un entrepreneur seront des sujets de préoccupation. Ce concept est discuté dans l’affaire Superfos Construction (U.S.), Inc. v. Hajoca Corporation, 712 So. 2d 1228 (Fla. 2e DCA 1998).
Hajoca était le maître d’ouvrage (le » Propriétaire « ) et Superfos était un sous-traitant (le » Sous-traitant « ). Le projet a été achevé. Le 1er juillet 1996, le propriétaire a effectué le paiement final à l’entrepreneur général. Après que ce paiement final a été effectué, le 10 juillet 1996, Sub a servi son OTN « . Le NTO du sous-marin a été signifié dans les 45 jours suivant le début des travaux. Sub a enregistré un privilège et a ensuite poursuivi pour le faire respecter. Le propriétaire s’est défendu, faisant valoir que l’ONT était inopportune parce qu’elle avait été signifiée après que le propriétaire avait effectué le paiement final.
L’article 713.06(2)a) des Lois de la Floride stipule dans la partie pertinente qu’un ONT:
doit être signifié avant le début, ou au plus tard 45 jours après le début, pour fournir sa main-d’œuvre, ses services ou ses matériaux, mais, en tout état de cause, avant la date du déboursement du paiement final par le propriétaire après que l’entrepreneur a fourni l’affidavit en vertu du sous-alinéa (3) d)1.
Le propriétaire avait effectué le paiement final à l’entrepreneur général sans avoir reçu au préalable l’affidavit de paiement final de l’entrepreneur. Ainsi, en vertu du libellé de la loi susmentionné, l’ONT du sous-ministre était opportune. De plus, une autre disposition de la loi énonce les conséquences pour un propriétaire qui verse le paiement final avant de recevoir l’affidavit de paiement final de l’entrepreneur général:
Lorsque le paiement final est devenu dû à l’entrepreneur et que le propriétaire ne retient pas comme l’exige le paragraphe 5. , le bien amélioré sera assujetti au montant total de tous les privilèges valides dont le propriétaire a connaissance au moment où l’entrepreneur remet son affidavit.
Malheureusement, le tribunal de première instance a acheté les arguments du propriétaire et a rendu un jugement contre le Sous-marin. Heureusement, Sub a fait appel et a gagné. La cour d’appel a déclaré: « En effectuant le paiement final sans obtenir l’affidavit d’un entrepreneur, s’est soumise à la réclamation de tout sous-traitant qui, comme, a déposé un avis au propriétaire dans les quarante-cinq jours suivant le début des travaux. »Ainsi, il a été déterminé que Sub avait un privilège de construction exécutoire.
Même si un sous-traitant ou un fournisseur envoie en temps opportun un avis au propriétaire avant que le paiement final ne soit correctement déboursé, il existe au moins deux problèmes potentiels supplémentaires pour le sous-traitant ou le fournisseur qui commence un travail qui est presque terminé. Premièrement, les sous-traitants et les fournisseurs savent rarement quand l’entrepreneur général remet son affidavit de paiement final au propriétaire. Plus le projet est proche de l’achèvement, plus il est probable que l’affidavit ait été ou sera bientôt fourni. Il est donc sage de servir votre NTO dès que possible.
Deuxièmement, plus le projet est proche de l’achèvement, moins les fonds resteront impayés sur le contrat du propriétaire avec l’entrepreneur général. Lorsqu’un propriétaire respecte ses obligations en vertu de la loi sur les privilèges, sa responsabilité pour les privilèges de construction est limitée au montant du contrat avec l’entrepreneur général réduit des paiements appropriés. Ainsi, même si le sous-traitant ou le fournisseur arrivant en retard sert en temps opportun un ONT, son privilège pour la main-d’œuvre, les matériaux et les services ne dépassera pas le montant que le propriétaire a impayé à l’entrepreneur général au moment de la signification de l’ONT. En conséquence, le privilège du sous-traitant ou du fournisseur peut ne pas fournir une garantie complète pour les sommes dues, mais peut être limité en fonction du montant restant impayé en vertu du contrat principal.