Recentemente uno dei nostri clienti è stato messo in un punto difficile da un ispettore. L’ispettore stava facendo il suo lavoro, cercando di mantenere la casa il più sicuro possibile e dopo ulteriori discussioni concordato con noi che il progetto che avevamo elaborato con il cliente era per l’IRC e gli emendamenti locali.
Il dibattito si è incentrato su un evento comune nelle camere da letto realizzate in soffitte a falde 12/12 che sono state convertite in secondo piano. Cosa fare con quel piccolo triangolo di spazio 5 ‘ o giù di lì dal bordo della parete esterna? Alcuni clienti bloccano questo fuori mentre altri come la sensazione aperta di lasciarlo esposto. L’ispettore ha affermato che doveva essere bloccato, quindi abbiamo fatto la ricerca sul codice e abbiamo scoperto che non doveva essere bloccato, e ancora più importante ha convinto diplomaticamente l’ispettore a lasciare che il nostro cliente andasse avanti con la sua preferenza conforme al codice.
L’ispettore citando le sezioni IRC sottostanti ha diretto il nostro cliente a installare pareti (dove il soffitto inclinato era alto meno di 5′.)
Il nostro cliente aveva fatto un bel po ‘ di lavoro per rimuovere quelle pareti ingegnerizzando e rinforzando il tetto in modo che non fossero più necessarie per la struttura del tetto. L’obiettivo era quello di dargli un piano più aperto a quel livello.
Come risultato di questo obiettivo abbiamo chiarito la nostra interpretazione dell’IRC con l’ispettore per assicurarci che quelle pareti fossero assolutamente richieste dai codici adottati dalla giurisdizione e riassunto i codici di riferimento per rendere la loro analisi il più semplice possibile.
Sulla base della nostra interpretazione delle sezioni che hanno citato abbiamo completamente concordato che queste parti della stanza non contribuiranno alla superficie minima abitabile del codice di 70sf.
Fortunatamente anche senza le aree inferiori a 5 ‘di altezza queste camere erano oltre 80sf in area in soli 7’ porzioni alte della stanza. Secondo 305.1 ancora più spazio aggiuntivo potrebbe essere aggiunto alle camere se fosse necessario, che non era.
Poiché questa zona non è necessaria per soddisfare i minimi, l’area extra sarebbe, secondo la nostra interpretazione, porzioni della stanza che non sono abitabili. Possono quindi essere utilizzati per lo stoccaggio ecc. secondo la definizione IRC di abitabile elencata di seguito. Guardando 304.4 possiamo dedurre dalla frase “Porzioni di una stanza con un soffitto inclinato che misura meno di 5 piedi” che queste “porzioni di una stanza” sono consentite ma semplicemente non contate verso il minimo.
Abbiamo anche trovato un’immagine online estratta dal Commento in un’altra presentazione di giurisdizioni che supporta questa linea di pensiero e l’abbiamo inclusa di seguito.
Sezioni di codice dell’IRC 2009:
R304.4 Effetto altezza sull’area della stanza. Le parti di un locale con un soffitto inclinato di meno di 5 piedi (1524 mm) o di un soffitto coperto di meno di 7 piedi (2134 mm) dal pavimento finito al soffitto finito non sono considerate come un contributo alla superficie abitabile minima richiesta per tale locale.
R304. 2 Altre stanze. Altre camere abitabili devono avere una superficie non inferiore a 70 piedi quadrati (6,5 m2) .
R305. 1 Altezza minima. Lo spazio abitabile, i corridoi, i bagni, i servizi igienici, le lavanderie e le porzioni di scantinati contenenti questi spazi devono avere un’altezza del soffitto non inferiore a 7 piedi (2134 mm).
Eccezioni:
1. Per le stanze con soffitti inclinati, almeno il 50% della superficie richiesta della stanza deve avere un’altezza del soffitto di almeno 7 piedi (2134 mm) e nessuna porzione della superficie richiesta può avere un’altezza del soffitto inferiore a 5 piedi (1524 mm).
DEFINIZIONI:
SPAZIO ABITABILE. Uno spazio in un edificio per vivere, dormire, mangiare o cucinare. I bagni, i locali igienici, gli armadi,i corridoi, i locali di stoccaggio o di utilità e aree simili non sono considerati spazi abitabili.
