NOEN SPØRSMÅL OM HEFTELSER AV DE SOM KOMMER PÅ PROSJEKTET NÆR FERDIGSTILLELSE
Av: Robert S. Tanner, Esq. Og Larry R. Leiby, Esq.
Din Konstruksjon Advokatfirma TM
Beskytte din konstruksjon lien rettigheter er en av de beste samling verktøy som entreprenører og leverandører kan bruke. Men, prosedyrer og timing kan være komplisert. En oversikt over bygging lien prosessen og timing kan bli funnet her. Arbeide tett med et styre sertifisert konstruksjon advokat anbefales.
en betimelig servert Varsel Til Eier («NTO») er et absolutt krav for en underleverandør, underleverandør eller materialleverandør å ha lien rettigheter(med mindre de er en underavdeling improver). Den lovbestemte ordningen kan være problematisk for en underleverandør som starter arbeidet mot slutten av jobben. Av bekymring vil være tidspunktet for service AV NTO, når eieren gjør endelig betaling, og om eierens endelige betaling er gjort i henhold til en entreprenør endelige betaling erklæring. Dette konseptet er omtalt I saken Superfos Construction (U. s.), Inc. v. Hajoca Corporation, 712 Så. 2d 1228 (Fla. 2d DCA 1998).
Hajoca var prosjekteier («Eier») og Superfos var underleverandør («Sub»). Prosjektet ble fullført. Den 1. juli 1996 gjorde Eieren endelig betaling til hovedentreprenøren. Etter at endelig betaling ble gjort, 10. juli 1996, Sub servert SIN NTO». Subs NTO ble servert innen 45 dager etter at det startet arbeidet. Sub registrert en lien og deretter saksøkt for å håndheve det. Eieren forsvarte og hevdet AT NTO var tidlig fordi Den ble servert etter At Eieren hadde gjort endelig betaling.
Florida Statutes, seksjon 713.06 (2) (a) sier i relevant del at EN NTO:
må serveres før påbegynnelsen, eller ikke senere enn 45 dager etter påbegynnelsen, for å gi sitt arbeid, tjenester eller materialer, men under alle omstendigheter før datoen for eierens utbetaling av den endelige betalingen etter at entreprenøren har levert bekreftelsen under punkt (3) (d) 1.
Eier hadde gjort endelig betaling til hovedentreprenøren uten først å motta entreprenørens endelige betaling erklæring. Således, under det ovennevnte lovbestemte språket, Var Subs NTO rettidig. Videre staver en annen bestemmelse i vedtektene ut konsekvensene for en eier som utbetaler endelig betaling før du mottar hovedentreprenørens endelige betalingsbekreftelse:
når endelig betaling har blitt på grunn av entreprenøren og eieren unnlater å holde tilbake som kreves av punkt 5. , eiendommen forbedret skal være underlagt hele beløpet av alle gyldige heftelser som eieren har varsel på det tidspunktet entreprenøren furnishes hans eller hennes erklæring.
Dessverre, rettssaken retten kjøpte Eierens argumenter og gikk dom mot Sub. Heldigvis, Sub anket og vant. Lagmannsretten sa: «ved å gjøre endelig betaling uten å få en entreprenør erklæring, underkastet seg kravet fra enhver underleverandør som, som, innlevert en melding til eier innen førtifem dager etter oppstart av arbeid.»Dermed ble det bestemt At Sub hadde en rettskraftig konstruksjon lien .
Selv om en underleverandør i rett tid sender en melding til eieren før endelig betaling er riktig utbetalt, eksisterer det minst to potensielle problemer for underleverandøren som starter på en jobb som er nesten fullført. For det første vet underleverandører og leverandører sjelden når hovedentreprenøren gir sin endelige betalingsbekreftelse til eieren. Jo nærmere prosjektgjennomføring, jo større er sannsynligheten for at erklæring har vært, eller snart vil bli, gitt. Så, det er lurt å tjene DIN NTO så snart som mulig.
For det andre, jo nærmere prosjektgjennomføring, vil generelt mindre midler forbli ubetalt på eierens kontrakt med hovedentreprenøren. Når en eier oppfyller sine forpliktelser i henhold til lien lov, da sitt ansvar for bygging heftelser er begrenset til mengden av kontrakten med hovedentreprenør redusert med riktige betalinger. Dermed, selv om sen-ankommer underleverandør eller leverandør betimelig serverer EN NTO, sin lien for arbeidskraft, materialer, og tjenester vil ikke overstige beløpet eieren har ubetalt til hovedentreprenør på det tidspunktet NTO serveres. Som en konsekvens kan under-eller leverandørens lien ikke gi full sikkerhet for de skyldige pengene, men kan begrenses basert på beløpet som ikke er betalt under hovedkontrakten.