SOME ISSUES concerning LIENS BY THOSE ARRIVING ON the PROJECT NEAR refined
By: Robert S. Tanner, Esq. en Larry R. Leiby, Esq.
uw advocatenkantoor in de bouw TM
het beschermen van uw rechten van retentierecht in de bouw is een van de beste collectietools die aannemers en leveranciers kunnen gebruiken. Maar de procedures en timing kunnen ingewikkeld zijn. Een overzicht van het bouwlienproces en de timing vindt u hier. Nauw samenwerken met een board certified construction lawyer wordt geadviseerd.
een tijdige kennisgeving aan de eigenaar (“NTO”) is een absolute vereiste voor een subcontractant, subcontractant of materiaalleverancier om retentierechten te hebben (tenzij deze een verkavelingsverbeteraar zijn). De wettelijke regeling kan problematisch zijn voor een sub of leverancier die tegen het einde van de baan begint te werken. Van belang is de timing van de dienstverlening van de NTO, wanneer de eigenaar de eindbetaling doet, en of de eindbetaling van de eigenaar wordt gedaan op grond van een verklaring van een aannemer de eindbetaling. Dit concept wordt besproken in de zaak Superfos Construction (U. S.), Inc. v. Hajoca Corporation, 712 So. 2d 1228 (Fla. 2d DCA 1998).Hajoca was de projecteigenaar (“eigenaar”) en Superfos was een onderaannemer (“Sub”). Het project was voltooid. Op 1 juli 1996 deed de eigenaar de laatste betaling aan de algemene aannemer. Na deze laatste betaling, op 10 juli 1996, Sub diende haar NTO”. De NTO van Sub werd binnen 45 dagen na het begin van zijn werkzaamheden bediend. De onderzeeër nam een pandrecht op en klaagde hem aan om het af te dwingen. Eigenaar verdedigde, met het argument dat de NTO te vroeg was omdat het werd geserveerd nadat eigenaar de laatste betaling had gedaan.In artikel 713.06, lid 2, onder a), van de statuten van Florida is bepaald dat een NTO:
moet worden betekend vóór of uiterlijk 45 dagen na de aanvang van de levering van zijn arbeid, diensten of materialen, maar in ieder geval vóór de datum waarop de eigenaar de eindbetaling heeft uitgekeerd nadat de aannemer de verklaring heeft afgelegd overeenkomstig lid 3, onder d) 1.
eigenaar had de eindbetaling aan de algemene aannemer gedaan zonder eerst de verklaring van de opdrachtgever over de eindbetaling te hebben ontvangen. Dus, onder de hierboven genoemde wettelijke taal, Sub ‘ s NTO was tijdig. Voorts worden in een andere bepaling van het Statuut de gevolgen uiteengezet voor een eigenaar die de eindbetaling betaalt voordat hij het attest van de eindbetaling van de algemene aannemer ontvangt:
wanneer de eindbetaling verschuldigd is geworden aan de aannemer en de eigenaar nalaat de betaling in te houden zoals vereist in lid 5. , is de verbeterde woning onderworpen aan het volledige bedrag van alle geldige pandrechten waarvan de eigenaar op de hoogte is op het moment dat de aannemer zijn of haar beëdigde verklaring aflegt.
helaas kocht de rechtbank de argumenten van de eigenaar en ging een vonnis tegen de Sub. Gelukkig ging Sub in beroep en won. Het Hof van beroep zei: “door het maken van de laatste betaling zonder het verkrijgen van een aannemer verklaring, onderworpen zich aan de vordering van een onderaannemer die, zoals , een kennisgeving aan de eigenaar binnen vijfenveertig dagen na het begin van het werk.”Zo werd vastgesteld dat Sub een afdwingbaar pandrecht had.
hoewel een sub-of leverancier de eigenaar tijdig op de hoogte stelt voordat de laatste betaling naar behoren is uitbetaald, bestaan er ten minste twee extra potentiële problemen voor de sub-of leverancier die begint met een bijna voltooide baan. In de eerste plaats weten onderaannemers en leveranciers zelden wanneer de Algemene opdrachtnemer zijn eindbetalingsverklaring aan de eigenaar verstrekt. Hoe dichter bij de voltooiing van het project, hoe groter de kans dat de beëdigde verklaring is, of binnenkort zal worden verstrekt. Het is dus verstandig om je NTO zo snel mogelijk te bedienen.
ten tweede, hoe dichter bij de voltooiing van het project, zullen in het algemeen minder middelen onbetaald blijven op contract van de eigenaar met de algemene aannemer. Wanneer een eigenaar voldoet aan zijn verplichtingen uit hoofde van de wet op het pandrecht, dan is zijn aansprakelijkheid voor het pandrecht voor de bouw beperkt tot het bedrag van de overeenkomst met de Algemene opdrachtnemer verminderd door behoorlijke betalingen. Dus, zelfs als de laat aankomende onderaannemer of leverancier tijdig een NTO bedient, zal zijn pandrecht voor arbeid, materialen en diensten niet hoger zijn dan het bedrag dat de eigenaar onbetaald heeft aan de algemene aannemer op het moment dat de NTO wordt bediend. Bijgevolg kan het pandrecht van de sub of leverancier geen volledige zekerheid bieden voor de verschuldigde gelden, maar kan het worden beperkt op basis van het bedrag dat krachtens het prime contract niet is betaald.