niektóre kwestie dotyczące zastawów przez osoby przybywające na projekt w pobliżu zakończenia
autor: Robert S. Tanner, Esq. i Larry R. Leiby, Esq.
Twoja Kancelaria budowlana TM
ochrona praw do zastawu budowlanego jest jednym z najlepszych narzędzi windykacyjnych, z których mogą korzystać wykonawcy i dostawcy. Ale procedury i terminy mogą być skomplikowane. Przegląd procesu zastawu budowlanego i terminów można znaleźć tutaj. Zaleca się ścisłą współpracę z certyfikowanym prawnikiem budowlanym.
terminowe powiadomienie właściciela („NTO”) jest bezwzględnym wymogiem dla podwykonawcy, podwykonawcy lub dostawcy materiałów, aby mieć prawa zastawu (chyba że są one ulepszaczem podziału). System ustawowy może być problematyczny dla sub lub dostawcy, który rozpoczyna pracę pod koniec pracy. Niepokojący będzie czas obsługi NTO, kiedy właściciel dokonuje ostatecznej płatności i czy ostateczna płatność właściciela jest dokonywana zgodnie z oświadczeniem o ostatecznej płatności wykonawcy. Koncepcja ta jest omawiana w przypadku Superfos Construction (U. S.), Inc. v. Hajoca Corporation, 712 So. 2d 1228 (Fla. 2d DCA 1998).
Hajoca był właścicielem projektu („Owner”), a Superfos podwykonawcą („Sub”). Projekt został zakończony. 1 lipca 1996 roku właściciel dokonał ostatecznej zapłaty na rzecz generalnego wykonawcy. Po dokonaniu ostatecznej płatności, 10 lipca 1996 roku, Sub służył w NTO”. NTO okrętu zostało doręczone w ciągu 45 dni od rozpoczęcia pracy. Sub zarejestrował zastaw, a następnie pozwał, aby go egzekwować. Właściciel bronił się, argumentując, że NTO było przedwczesne, ponieważ zostało doręczone po dokonaniu przez właściciela ostatecznej płatności.
Statut Florydy, sekcja 713.06 (2)(a) stwierdza w odpowiedniej części, że NTO:
musi być doręczony przed rozpoczęciem lub nie później niż 45 dni po rozpoczęciu, aby dostarczyć swoją pracę, usługi lub materiały, ale w każdym przypadku przed datą wypłaty przez właściciela ostatecznej płatności po tym, jak wykonawca dostarczył oświadczenie zgodnie z akapitem (3)(d)1.
właściciel dokonał ostatecznej płatności na rzecz generalnego wykonawcy bez uprzedniego otrzymania oświadczenia Wykonawcy o ostatecznej płatności. W związku z tym, zgodnie z przytoczonym powyżej językiem ustawowym, NTO Sub było terminowe. Ponadto inny przepis statutu określa konsekwencje dla właściciela, który wypłaca ostateczną płatność przed otrzymaniem Oświadczenia Generalnego Wykonawcy o ostatecznej płatności:
, gdy ostateczna płatność stała się należna wykonawcy, a właściciel nie wstrzymał się zgodnie z wymogami pkt 5. , nieruchomość ulepszona podlega pełnej kwocie wszystkich ważnych zastawów, o których właściciel ma obowiązek powiadomić w momencie dostarczenia przez wykonawcę Oświadczenia.
niestety sąd kupił argumenty właściciela i wydał wyrok przeciwko Sub. Na szczęście Sub odwołał się i wygrał. Sąd Apelacyjny powiedział: „dokonując ostatecznej płatności bez uzyskania Oświadczenia wykonawcy, poddał się roszczeniu każdego podwykonawcy, który, jak, złożył zawiadomienie do właściciela w ciągu czterdziestu pięciu dni od rozpoczęcia pracy.”W ten sposób ustalono, że okręt podwodny miał wykonalny zastaw budowlany.
nawet jeśli podwykonawca lub dostawca terminowo doręcza właścicielowi powiadomienie przed prawidłową wypłatą końcowej płatności, istnieją co najmniej dwa dodatkowe potencjalne problemy dla podwykonawcy lub dostawcy rozpoczynającego pracę, która jest prawie ukończona. Po pierwsze, podwykonawcy i dostawcy rzadko wiedzą, kiedy Generalny wykonawca przekazuje właścicielowi ostateczną płatność. Im bliżej zakończenia projektu, tym większe prawdopodobieństwo, że oświadczenie zostało lub wkrótce zostanie dostarczone. Tak więc mądrze jest służyć NTO tak szybko, jak to możliwe.
po drugie, im bliżej zakończenia projektu, generalnie mniej środków pozostanie niezapłaconych na umowie właściciela z generalnym wykonawcą. Gdy właściciel wywiązuje się ze swoich zobowiązań wynikających z prawa zastawu, jego odpowiedzialność za zastaw budowlany jest ograniczona do kwoty umowy z generalnym wykonawcą pomniejszonej o należne płatności. Tak więc, nawet jeśli spóźniony podwykonawca lub dostawca terminowo obsługuje NTO, jego zastaw na robociznę, materiały i usługi nie przekroczy kwoty, którą właściciel niezapłacił generalnemu wykonawcy w momencie doręczenia NTO. W konsekwencji zastaw sub lub dostawcy może nie zapewniać pełnego zabezpieczenia należnych środków pieniężnych, ale może być ograniczony w zależności od kwoty niezapłaconej w ramach prime contract.