SOME ISSUES REGARDING LIENS BY THOSE ARRIVING ON the PROJECT NEAR COMPLETION
By: Robert S. Tanner, Esq. E Larry R. Leiby, Esq.A protecção dos seus direitos de garantia de construção é uma das melhores ferramentas de recolha que os contratantes e fornecedores podem utilizar. Mas os procedimentos e o tempo podem ser complicados. Uma visão geral do processo de garantia de construção e timing pode ser encontrada aqui. É aconselhável trabalhar em estreita colaboração com um advogado de construção certificado pela Direcção.
uma notificação atempada ao proprietário (“Oto”) é um requisito absoluto para que um subcontratante, sub-subcontratante ou fornecedor de material tenha direitos de garantia (a menos que seja um corrector de compartimentação). O regime legal pode ser problemático para um sub ou fornecedor que começa a trabalhar no final do trabalho. É preocupante o momento do serviço da ont, quando o proprietário faz o pagamento final, e se o pagamento final do proprietário é feito de acordo com a declaração de pagamento final de um contratante. Este conceito é discutido no caso Superfos Construction (U. S.), Inc. v. Hajoca Corporation, 712 So. 2d 1228 (Fla. 2d DCA 1998).
Hajoca foi o proprietário do projeto (“proprietário”) e Superfos foi um subcontratante (“Sub”). O projeto foi concluído. Em 1 de julho de 1996, o proprietário fez o pagamento final ao contratante geral. Depois que o pagamento final foi feito, em 10 de julho de 1996, Sub serviu seu NTO”. Sub’s NTO was served within 45 days of when it started work. O Sub gravou um penhor e processou-o para o fazer cumprir. O proprietário defendeu, argumentando que o NTO foi intempestivo porque foi servido após o proprietário ter feito o pagamento final.
Estatutos da Flórida, seção 713.06(2)(a) os estados, na parte aplicável, que um NTO:
deve ser servido antes do início, ou, o mais tardar 45 dias após o início, para equipar a sua ou de sua mão de obra, serviços ou materiais, mas, em qualquer caso, antes da data do proprietário de desembolso do pagamento final após o contratante forneceu o atestado de acordo com a alínea (3)(d)1.
o proprietário tinha feito o pagamento final ao contratante geral sem primeiro receber a declaração de pagamento final do CONTRATANTE. Assim, na língua oficial acima citada, o ont da Sub era oportuno. Além disso, outra disposição do estatuto, explicita as consequências de um proprietário que desembolsa final de pagamento antes de receber o contratante do pagamento final da declaração:
Quando o pagamento final tornou-se, devido à contratante e o proprietário falha de reter, como exigido pelo parágrafo 5. , a propriedade melhorada fica sujeita ao montante total de todas as garantias válidas de que o proprietário tenha conhecimento no momento em que o CONTRATANTE prestar a sua declaração.
Infelizmente, o Tribunal Judicial comprou os argumentos do Proprietário e entrou em julgamento contra o submarino. Felizmente, Sub recorreu e ganhou. O Tribunal de apelação disse: “ao fazer o pagamento final sem obter a declaração de um contratante, submeteu-se à reivindicação de qualquer subcontratante que, como , apresentou um aviso ao proprietário no prazo de quarenta e cinco dias após o início do trabalho.”Assim, foi determinado que Sub tinha uma garantia de construção executável.Embora um sub ou fornecedor preste atempadamente um aviso ao proprietário antes de o pagamento final ser devidamente desembolsado, existem pelo menos dois problemas potenciais adicionais para o sub ou fornecedor que inicia um trabalho que está quase concluído. Em primeiro lugar, os subcontratantes e os fornecedores raramente sabem quando é que o contratante geral presta a sua declaração de pagamento final ao proprietário. Quanto mais perto da conclusão do projeto, maior a probabilidade de que a declaração tenha sido, ou em breve será, fornecida. Então, é sábio servir o seu NTO o mais rápido possível.Em segundo lugar, quanto mais perto da conclusão do projecto, menos fundos permanecerão por pagar no Contrato do proprietário com o empreiteiro geral. Quando um proprietário cumpre as suas obrigações nos termos da lei do penhor, a sua responsabilidade pelas garantias de construção é limitada ao montante do contrato com o contratante geral reduzido por pagamentos adequados. Assim, mesmo que o subcontratante ou fornecedor que chega tardiamente sirva atempadamente um ont, a sua garantia para mão-de-obra, materiais e serviços não excederá o montante que o proprietário não pagou ao contratante geral no momento em que o o ONT é servido. Consequentemente, a garantia do sub ou do fornecedor não pode constituir uma garantia total para os montantes devidos, mas pode ser limitada com base no montante não pago ao abrigo do contrato principal.