unele probleme privind drepturile de retenție de către cei care sosesc pe proiect aproape de finalizare
de: Robert S. Tanner, Esq. și Larry R. Leiby, Esq.
firma dvs. de avocatură în construcții TM
protejarea drepturilor dvs. de garanție în construcții este unul dintre cele mai bune instrumente de colectare pe care contractanții și furnizorii le pot utiliza. Dar, procedurile și calendarul pot fi complicate. O prezentare generală a procesului de gaj de construcție și calendarul pot fi găsite aici. Se recomandă colaborarea strânsă cu un avocat certificat în construcții.
o notificare transmisă în timp util proprietarului („NTO”) este o cerință absolută pentru ca un subcontractant, subcontractant sau furnizor de materiale să aibă drepturi de gaj (cu excepția cazului în care sunt un ameliorator de subdiviziune). Schema statutară poate fi problematică pentru un sub sau furnizor care începe să lucreze spre sfârșitul locului de muncă. De îngrijorare va fi momentul de serviciu al NTO, atunci când proprietarul face plata finală, și dacă plata finală a proprietarului se face în conformitate cu declarația de plată finală a unui contractant. Acest concept este discutat în cazul Superfos Construction (S. U. A.), Inc. V. Hajoca Corporation, 712 asa de. 2d 1228 (Fla. 2D DCA 1998).
Hajoca a fost proprietarul proiectului („proprietar”), iar Superfos a fost subcontractant („Sub”). Proiectul a fost finalizat. La 1 iulie 1996, proprietarul a efectuat plata finală către antreprenorul general. După efectuarea plății finale, la 10 iulie 1996, Sub și-a servit NTO”. NTO-ul Sub a fost servit în termen de 45 de zile de la începerea lucrului. Sub a înregistrat un gaj și apoi a dat în judecată să-l pună în aplicare. Proprietarul s-a apărat, argumentând că NTO a fost prematur, deoarece a fost servit după ce proprietarul a efectuat plata finală.
Florida Statutes, secțiunea 713.06(2)(a) prevede în partea relevantă că un NTO:
trebuie să fie notificat sau comunicat înainte de a începe, sau nu mai târziu de 45 de zile de la începerea, să furnizeze lui sau ei de muncă, servicii, sau materiale, dar, în orice caz, înainte de data de plata proprietarului de plata finală după contractantul a furnizat declarația conform subparagraful (3)(d)1.
proprietarul a efectuat plata finală către antreprenorul general fără a primi mai întâi Declarația de plată finală a contractantului. Astfel, în conformitate cu limbajul statutar citat mai sus, NTO-ul Sub a fost oportun. În plus, o altă dispoziție a statutului precizează consecințele pentru un proprietar care plătește plata finală înainte de a primi Declarația de plată finală a antreprenorului general:
atunci când plata finală a devenit datorată contractantului și proprietarul nu reține în conformitate cu paragraful 5. , proprietatea îmbunătățită va fi supusă întregii sume a tuturor garanțiilor valabile despre care proprietarul are o notificare în momentul în care Contractantul își furnizează declarația pe propria răspundere.
din păcate, instanța de judecată a cumpărat argumentele proprietarului și a intrat în judecată împotriva Sub. Din fericire, Sub a făcut apel și a câștigat. Curtea de apel a declarat: „prin efectuarea plății finale fără a obține declarația unui contractant, s-a supus cererii oricărui subcontractant care, cum ar fi , a depus o notificare proprietarului în termen de patruzeci și cinci de zile de la începerea lucrului.”Astfel, s-a stabilit că Sub avea un drept de construcție executoriu.
chiar dacă un sub sau un furnizor transmite în timp util o notificare proprietarului înainte ca plata finală să fie plătită în mod corespunzător, există cel puțin două probleme potențiale suplimentare pentru sub sau furnizor care începe un loc de muncă aproape finalizat. În primul rând, subcontractanții și furnizorii rareori știu când antreprenorul general furnizează proprietarului declarația finală de plată. Cu cât este mai aproape de finalizarea proiectului, cu atât este mai mare probabilitatea ca declarația pe propria răspundere să fi fost sau va fi furnizată în curând. Deci, este înțelept să vă serviți NTO-ul cât mai curând posibil.
în al doilea rând, mai aproape de finalizarea proiectului, în general, mai puține fonduri vor rămâne neplătite pe contractul proprietarului cu antreprenorul general. Atunci când un proprietar își respectă obligațiile care îi revin în temeiul Legii privind garanțiile, atunci răspunderea sa pentru garanțiile de construcție este limitată la valoarea contractului cu antreprenorul general redusă prin plăți corespunzătoare. Astfel, chiar dacă subcontractantul sau furnizorul care sosesc cu întârziere servește în timp util un NTO, garanția sa pentru muncă, materiale și servicii nu va depăși suma pe care proprietarul a neplătit-o antreprenorului general în momentul în care NTO este servit. În consecință, este posibil ca gajul sub sau al furnizorului să nu ofere o garanție completă pentru sumele datorate, dar poate fi limitat pe baza sumei rămase neplătite în temeiul contractului principal.