det var engang en ret almindelig praksis for en boligkøber at afgive et tilbud på et hus, før han erhvervede lånegodkendelse, kendt som et lån beredskab. Mange mæglere kræver bevis for pant forhåndsgodkendelse før du foretager et tilbud på et hjem-nogle kan ikke engang arbejde med dig, medmindre du gør. Et lån beredskab i dag er ofte en smule tricky.
årsagen til udfordringerne involverer den type lånebeholdninger, der er mest udbredte. For eksempel, i mange steder i hele landet, et hjem køber kan se på flere typer af lån uforudsete udgifter og indarbejde en eller flere af disse uforudsete udgifter i Købstilbuddet.
Beredskaber kan være en del af din due diligence, og hvis ikke udført af en af parterne kan være kontrakt-annullering begivenheder. Som køber er det vigtigt at forstå disse elementer i boligkøb, og hvordan de fungerer. De to generelle typer er finansielle beredskaber og vurdering uforudsete udgifter.
finansielle uforudsete
kun boligkøbere, der opnår finansiering, har tendens til at gøre købskontrakten betinget af at få et lån. Kontantkøbere anmoder ikke om et låneberedskab, fordi der ikke er noget lån. Kontrakten kan være betinget af, at køberen opnår:
- et FHA-lån, der har sit eget sæt krav
- et VA-lån, der er garanteret af veteranens Administration
- et konventionelt lån, der typisk sælges på det sekundære marked
- et lån fra en kreditforening, hvor låntageren er medlem
- privat finansiering, som undertiden kaldes et hårdt penge-lån
- hjemmet vurdering
afhængigt af typen af lån, långiver kan kræve visse ejendom betingelser eller reparationer til at gøre lånet. Hvis sælgere og købere ikke kan blive enige om reparations-eller långiverbetingelserne, modtager køberen ikke lånet, og transaktionen annulleres.
at få et lån er generelt en del af en købers due diligence.
generelt har køberen en vis tidsperiode i købekontrakten for at opnå finansieringen. I nogle tilfælde kan kontrakten give køberen et valg mellem et bestemt antal dage før lånet uforudsete skal være opfyldt eller at holde lånet uforudsete på plads indtil lukning.
betinget af lånefinansiering
de fleste sælgere forventer, at en køber skal opnå finansiering. Sælgere er typisk noget rimelig og vil tillade en vis periode til at passere for køberen at opnå finansiering og fjerne lånet uforudsete. Dog vil ikke alle sælger ønsker at vente til dagen for lukning for at finde ud af, om køberen er faktisk i stand til at lukke spærret.
det er ikke helt fair over for en sælger, at en køber beder om en 30-dages lukkeperiode uden en fast forpligtelse til at lukke. På den anden side, hvis en sælger fjerner et lån beredskab inden lukning, kan en køber blive meget nervøs.
lange lukkeperioder gør sælgere nervøse, da det ser ud til, at en køber muligvis ikke har midlerne til at købe eller afgive et tilbud.
en køber kan undre sig over, hvad der ville ske, hvis långiveren besluttede at afvise lånet af en uforudsete grund. Eller, hvis køberen havde fjernet lånet uforudsete, de kunne være på sælgers nåde, og deres alvor penge depositum kunne være i fare. Få købere er villige til at tage en gamble på at miste deres indbetaling.
forhåndsgodkendelse
mange købere får og fremlægger et forhåndsgodkendelsesbrev, inden de afgiver et tilbud. Det er det forhåndsgodkendelsesbrev, som sælgeren undertiden er afhængig af som bevis for købers kreditværdighed og evne til at kvalificere sig til et lån. Men efter at filen er pakket til forsikring, kan andre problemer dukke op, der vil stoppe processen.
forhåndsgodkendelser angiver simpelthen, at en køber dybest set har indkomsten til at støtte en pantebetaling uden at overveje andre faktorer.
forhåndsgodkendelse er ikke en garanti for lånegodkendelse. Titel søgninger udføres, samt kredit og indkomst kontrol. Ukendte domme mod ejendommen kan vises i de offentlige registre, eller en køber kan have et blip på kreditrapporten, der var gledet gennem revnerne.
vurdering uforudsete
må ikke overse den anden type lån uforudsete—vurdering. Vurderingen uforudsete er ofte adskilt fra lånet uforudsete. En vurdering uforudsete betyder hjemmet skal vurdere til købsprisen.
hvis vurderingen er mindre end købsprisen, kan køberen annullere, forudsat at køberen har en vurderingssituation i købekontrakten. Hvis sælgeren accepterer at sænke prisen for at imødekomme vurderingen, forventes køberen derefter at fjerne vurderingens beredskab.
anden vurdering
men hvad sker der, hvis forsikringstageren ved afslutningen beslutter i den ellevte time at bestille en anden vurdering, og den anden værdiopfattelse viser sig at være en lavere værdi? Hvis køberen har frigivet vurderingen beredskab, der er ingen vurdering beredskab tilbage.
hvis låneberedskabet endnu ikke er frigivet, kan købekontrakten stadig være betinget af købers evne til at få lånet.
disse er bekymringer skal løses med din ejendomsmægler forud for at gøre et tilbud om at købe et hjem. Nogle købere er komfortable med at fjerne et låneberedskab, når en långiver forsikrer køberen, at filen er klar til finansiering. Men hvis långiver har bekymringer, kan det ikke være en god ide at fjerne lånet uforudsete. Lån uforudsete også tale med en sælger.
nogle endelige tanker
ulempen ved låneberedskaber er, hvis dit tilbud er blandt flere tilbud, kan de andre købere være villige til at fjerne et låneberedskab eller forkorte perioden. I denne situation, hvis du insisterer på at holde lånet beredskab intakt hele vejen til lukning, kan dit tilbud ikke accepteres.
hvis du holder fast i dine uforudsete forhold, tror sælgeren måske, at du har et problem, der kan forårsage vanskeligheder ved lukning, eller mener, at du er for vanskelig at lukke med.
i hårde situationer som disse kunne nogle boligkøbere bede deres långiver om at godkende filen gennem forsikring, før de laver et tilbud om at købe et hjem. Tegningsgodkendelse fjerner frygt for usikkerhed og styrker tilbuddet.