ALGUNOS PROBLEMAS RELACIONADOS CON LOS EMBARGOS DE AQUELLOS QUE LLEGAN AL PROYECTO A PUNTO DE COMPLETARSE
Por: Robert S. Tanner, Esq. y Larry R. Leiby, Esq.
Su Bufete de Abogados de Construcción TM
Proteger sus derechos de gravamen de construcción es una de las mejores herramientas de recolección que los contratistas y proveedores pueden usar. Sin embargo, los procedimientos y el calendario pueden ser complicados. Puede encontrar una descripción general del proceso de gravamen de construcción y el calendario aquí. Se aconseja trabajar en estrecha colaboración con un abogado de construcción certificado por la junta.
Un aviso entregado oportunamente al Propietario («NTO») es un requisito absoluto para que un subcontratista, sub subcontratista o proveedor de materiales tenga derechos de retención (a menos que sea un mejorador de subdivisiones). El esquema legal puede ser problemático para un sub o proveedor que comienza a trabajar hacia el final del trabajo. Será motivo de preocupación el momento de entrega de la NTO, cuándo el propietario hace el pago final y si el pago final del propietario se realiza de conformidad con la declaración jurada de pago final de un contratista. Este concepto se discute en el caso Superfos Construction (U. S.), Inc. v. Hajoca Corporation, 712 So. 2d 1228 (Fla. 2d DCA 1998).
Hajoca era el propietario del proyecto («Propietario») y Superfos era un subcontratista («Sub»). El proyecto se completó. El 1 de julio de 1996, el Propietario hizo el pago final al contratista general. Después de que se hiciera el pago final, el 10 de julio de 1996, Sub sirvió a su NTO». La NTO de Sub se entregó en un plazo de 45 días a partir de la fecha en que comenzó a funcionar. Sub registró un gravamen y luego lo demandó para que se cumpliera. El propietario se defendió, argumentando que el NTO fue inoportuno porque se entregó después de que el Propietario hubiera hecho el pago final.
La sección 713.06(2)(a) de los Estatutos de Florida establece en la parte pertinente que una NTO:
debe entregarse antes de comenzar, o a más tardar 45 días después de comenzar, para proporcionar su mano de obra, servicios o materiales, pero, en cualquier caso, antes de la fecha del desembolso del pago final por parte del propietario después de que el contratista haya proporcionado la declaración jurada bajo el subpárrafo (3)(d)1.
El propietario había hecho el pago final al contratista general sin recibir primero la declaración jurada de pago final del contratista. Por lo tanto, con arreglo al texto legal antes citado, la ONT de Sub era oportuna. Además, otra disposición de la ley establece las consecuencias para un propietario que abona el pago final antes de recibir la declaración jurada de pago final del contratista general:
Cuando el pago final se ha hecho adeudado al contratista y el propietario no retiene como se requiere en el apartado 5. , la propiedad mejorada estará sujeta al monto total de todos los gravámenes válidos de los que el propietario tenga aviso en el momento en que el contratista proporcione su declaración jurada.
Desafortunadamente, el tribunal de primera instancia compró los argumentos del Propietario y dictó sentencia contra el Submarino. Afortunadamente, Sub apeló y ganó. El tribunal de apelación dijo: «Al hacer el pago final sin obtener una declaración jurada del contratista, se sometió a la reclamación de cualquier subcontratista que, por ejemplo , presentó un aviso al propietario dentro de los cuarenta y cinco días posteriores al inicio del trabajo.»Por lo tanto, se determinó que Sub tenía un gravamen de construcción ejecutable.
A pesar de que un sub o proveedor entrega oportunamente un aviso al propietario antes de que el pago final se desembolse adecuadamente, existen al menos dos problemas potenciales adicionales para el sub o proveedor que comienza un trabajo que está casi terminado. En primer lugar, los subcontratistas y proveedores rara vez saben cuándo el contratista general entrega su declaración jurada de pago final al propietario. Cuanto más cerca esté la finalización del proyecto, mayor será la probabilidad de que la declaración jurada haya sido, o pronto será, proporcionada. Por lo tanto, es aconsejable servir a su OTN lo antes posible.
En segundo lugar, cuanto más se acerque la finalización del proyecto, generalmente quedarán menos fondos impagados en el contrato del propietario con el contratista general. Cuando un propietario cumple con sus obligaciones bajo la ley de gravámenes, entonces su responsabilidad por los gravámenes de construcción se limita a la cantidad del contrato con el contratista general reducida por los pagos adecuados. Por lo tanto, incluso si el subcontratista o proveedor que llega tarde entrega a tiempo una OTN, su derecho de retención por mano de obra, materiales y servicios no excederá la cantidad que el propietario no le haya pagado al contratista general en el momento en que se entrega la OTN. Como consecuencia, el gravamen del sub o proveedor puede no proporcionar una garantía total por el dinero adeudado, pero puede limitarse en función de la cantidad que no se haya pagado en virtud del contrato principal.