néhány kérdés a projekthez közel érkezők ZÁLOGJOGÁVAL kapcsolatban
írta: Robert S. Tanner, Esq. és Larry R. Leiby, Úr.
az Ön építési ügyvédi irodája TM
az Ön építési zálogjogának védelme az egyik legjobb gyűjtőeszköz, amelyet a vállalkozók és beszállítók használhatnak. De az eljárások és az időzítés bonyolult lehet. Az építési zálogjog folyamatának és időzítésének áttekintése itt található. Javasoljuk, hogy szorosan együttműködjön egy igazgatósági tanúsítvánnyal rendelkező építési ügyvéddel.
az időben kézbesített értesítés a tulajdonosnak (“NTO”) abszolút követelmény az alvállalkozó, alvállalkozó vagy Anyagszállító számára, hogy zálogjoggal rendelkezzen (kivéve, ha ezek felosztási javítók). A törvényi rendszer problémás lehet egy al-vagy beszállító számára, aki a munka vége felé kezdi meg a munkát. Aggodalomra ad okot az NTO kézbesítésének időzítése, amikor a tulajdonos teljesíti a végső kifizetést, és hogy a tulajdonos végső kifizetése a vállalkozó végső fizetési nyilatkozata alapján történik-e. Ezt a koncepciót tárgyalja a superfos Construction (USA), Inc. V. Hajoca Corporation, 712 So. 2d 1228 (FL. 2d DCA 1998).
Hajoca volt a projekt tulajdonosa (“tulajdonos”), a Superfos pedig alvállalkozó (“Sub”). A projekt befejeződött. Július 1-jén, 1996, tulajdonos tett végső kifizetés a fővállalkozó. Miután a végső kifizetés történt, július 10, 1996, Sub szolgált a NTO”. A Sub NTO-ját a munka megkezdésétől számított 45 napon belül kézbesítették. Sub zálogjogot rögzített, majd beperelte annak érvényesítése érdekében. A tulajdonos megvédte, azzal érvelve, hogy az NTO korai volt, mert azt a tulajdonos végső kifizetése után kézbesítették.
Florida alapszabály, szakasz 713.06 (2) (a) kimondja vonatkozó része, hogy egy NTO:
kell kézbesíteni megkezdése előtt, vagy legkésőbb 45 napon belül megkezdése után, hogy nyújtson be az ő munkaerő, szolgáltatások, vagy anyagok, de, mindenesetre, időpontja előtt a tulajdonos folyósítása a végső kifizetés után a vállalkozó benyújtotta a nyilatkozatot albekezdés (3) (d) 1.
a tulajdonos végső kifizetést teljesített a fővállalkozónak anélkül, hogy először megkapta volna a vállalkozó végső kifizetési nyilatkozatát. Így, a fent idézett törvényi nyelv alatt, Sub NTO-ja időszerű volt. Továbbá az Alapokmány egy másik rendelkezése meghatározza a tulajdonosra gyakorolt következményeket, aki a végső kifizetést a fővállalkozó végső kifizetési nyilatkozatának kézhezvétele előtt folyósítja:
amikor a végső kifizetés a vállalkozót illeti, és a tulajdonos nem tartja vissza az 5.albekezdésben előírtakat. , a javított ingatlanra az összes érvényes zálogjog teljes összege vonatkozik, amelyről a tulajdonos értesítést kapott a vállalkozó nyilatkozatának benyújtásakor.
sajnos az eljáró bíróság bevette a tulajdonos érveit, és ítéletet hozott a tengeralattjáró ellen. Szerencsére Sub fellebbezett és nyert. A fellebbviteli bíróság azt mondta: “azáltal, hogy a végső kifizetést a vállalkozó nyilatkozata megszerzése nélkül teljesítette, minden olyan alvállalkozó követelésének vetette alá magát , aki, mint, a munka megkezdésétől számított negyvenöt napon belül értesítést nyújtott be a tulajdonosnak.”Így megállapítást nyert, hogy a Sub végrehajtható építési zálogjoggal rendelkezik.
annak ellenére, hogy egy al-vagy beszállító időben értesítést küld a tulajdonosnak, mielőtt a végső kifizetést megfelelően folyósítják, legalább két további lehetséges probléma merül fel az Al-vagy beszállító számára, aki majdnem befejezett munkát kezd. Először is, az alvállalkozók és a beszállítók ritkán tudják, hogy a fővállalkozó mikor nyújtja be a végső fizetési nyilatkozatot a tulajdonosnak. Minél közelebb van a projekt befejezéséhez, annál nagyobb a valószínűsége annak, hogy a nyilatkozat megtörtént, vagy hamarosan lesz, feltéve. Tehát bölcs dolog a lehető leghamarabb kiszolgálni az NTO-t.
másodszor, minél közelebb van a projekt befejezéséhez, általában kevesebb pénz marad kifizetetlen a tulajdonos fővállalkozóval kötött szerződése alapján. Ha a tulajdonos eleget tesz a zálogjog szerinti kötelezettségeinek, akkor az építési zálogjogért való felelőssége a fővállalkozóval kötött szerződés összegére korlátozódik, megfelelő kifizetésekkel csökkentve. Így, még akkor is, ha a későn érkező alvállalkozó vagy beszállító időben kiszolgálja az NTO-t, a munka, az anyagok és a szolgáltatások zálogjoga nem haladja meg azt az összeget, amelyet a tulajdonos az NTO kézbesítésekor nem fizetett a fővállalkozónak. Ennek következtében az alvállalkozó vagy a szállító zálogjoga nem nyújt teljes biztosítékot a tartozásokra, de korlátozható az elsődleges szerződés alapján kifizetetlen összeg alapján.