nogle spørgsmål vedrørende panterettigheder af dem, der ankommer på projektet nær færdiggørelse
af: Robert S. Tanner, ESF. og Larry R. Leiby.
dit advokatfirma TM
beskyttelse af dine rettigheder til byggeri er et af de bedste indsamlingsværktøjer, som entreprenører og leverandører kan bruge. Men, procedurer og timing kan være kompliceret. En oversigt over konstruktion lien proces og timing kan findes her. Det anbefales at arbejde tæt sammen med en bestyrelsescertificeret bygningsadvokat.
en rettidig forkyndelse til ejeren (“NTO”) er et absolut krav for, at en underleverandør, underleverandør eller materialeleverandør skal have panterettigheder (medmindre de er en underafdelingsforbedrer). Den lovpligtige ordning kan være problematisk for en underleverandør, der begynder at arbejde mod slutningen af jobbet. Af bekymring vil være tidspunktet for NTO ‘ s service, når ejeren foretager den endelige betaling, og om ejerens endelige betaling foretages i henhold til en entreprenørs endelige betalingserklæring. Dette koncept diskuteres i sagen Superfos Construction (U. S.), Inc. v. Hajoca Corporation, 712 så. 2D 1228 (Fla. 2D DCA 1998).
Hajoca var projektejer (“ejer”) og Superfos var underleverandør (“Sub”). Projektet blev afsluttet. Den 1.juli 1996 foretog ejeren endelig betaling til hovedentreprenøren. Efter at den endelige betaling blev foretaget, den 10.juli 1996, tjente Sub sin NTO”. Subs NTO blev serveret inden for 45 dage efter, at det begyndte at arbejde. Sub indspillede en pant og sagsøgte derefter for at håndhæve den. Ejeren forsvarede og argumenterede for, at NTO var for tidligt, fordi den blev serveret, efter at ejeren havde foretaget den endelige betaling.
Florida vedtægter, afsnit 713.06(2)(A) angiver i relevant del, at en NTO:
skal forkyndes inden påbegyndelse eller senest 45 dage efter påbegyndelse for at levere hans eller hendes arbejde, tjenester eller materialer, men under alle omstændigheder inden datoen for ejerens udbetaling af den endelige betaling, efter at entreprenøren har afgivet erklæringen i henhold til afsnit (3)(d)1.
ejer havde foretaget endelig betaling til hovedentreprenøren uden først at modtage entreprenørens endelige betalingsbevis. Under det ovenfor citerede lovbestemte sprog var Sub ‘ s NTO således rettidig. Endvidere præciserer en anden bestemmelse i statutten konsekvenserne for en ejer, der udbetaler den endelige betaling, før han modtager hovedentreprenørens endelige betalingserklæring:
når den endelige betaling skyldes entreprenøren, og ejeren undlader at tilbageholde som krævet i Afsnit 5. , ejendommen forbedret er underlagt det fulde beløb af alle gyldige panterettigheder, som ejeren har varsel på det tidspunkt, hvor entreprenøren fremlægger sin erklæring.
desværre købte retssagen ejerens argumenter og indgav dom mod underdelen. Heldigvis, Sub appellerede og vandt. Appelretten sagde: “ved at foretage den endelige betaling uden at få en entreprenørs erklæring, underkastet sig kravet fra enhver underleverandør, der , synes godt om, indgav en meddelelse til ejeren inden for femogfyrre dage efter påbegyndelse af arbejdet.”Det blev således fastslået, at Sub havde en håndhævelig konstruktion pant.
selvom en underleverandør rettidigt sender en meddelelse til ejeren, før den endelige betaling udbetales korrekt, er der mindst to yderligere potentielle problemer for underleverandøren, der starter på et job, der næsten er afsluttet. For det første ved underleverandører og leverandører sjældent, hvornår hovedentreprenøren giver sin endelige betalingsbevis til ejeren. Jo tættere på projektets afslutning, jo større er sandsynligheden for, at erklæringen er blevet eller snart vil blive leveret. Så det er klogt at tjene din NTO så hurtigt som muligt.
for det andet, jo tættere på projektets afslutning, vil generelt mindre midler forblive ubetalte på ejerens kontrakt med hovedentreprenøren. Når en ejer overholder sine forpligtelser i henhold til panterettighedsloven, er dens ansvar for konstruktion panterettigheder begrænset til kontraktens størrelse med hovedentreprenøren reduceret med passende betalinger. Dermed, selvom den sent ankomne underleverandør eller leverandør rettidigt betjener en NTO, dens pant for arbejdskraft, materialer, og tjenester vil ikke overstige det beløb, ejeren har ubetalt til hovedentreprenøren på det tidspunkt, hvor NTO serveres. Som følge heraf kan under-eller leverandørens pant ikke give fuld sikkerhed for de skyldige penge, men kan begrænses baseret på det beløb, der ikke er betalt i henhold til prime-kontrakten.