co když vlastníte opravdu pěkný pozemek, ale použití, které pro něj máte na mysli-dům, obchod nebo malá farma, možná – může být zakázáno jeho zónováním? Ještě se nevzdávej svých snů o zemi. Možná budete moci získat buď územní odchylku nebo zvláštní povolení k užívání, nebo dokonce změnit samotné označení územního plánování, abyste mohli pozemek využívat k účelu, který chcete.
kdo má na starosti vaše zónování
zónování nemovitostí se obvykle řídí místními zákony okresu nebo města (někdy také známými jako vyhlášky), které rozdělují půdu na různé oblasti nebo „zóny“.“Zónování pozemku určuje, jak jej můžete použít.
například, oblast pásmový „rezidenční“ může povolit pouze domy budou postaveny na pozemcích, zatímco oblast pásmový „komerční“ by mohly maloobchodních prodejen a dalších podniků. Územní označení, a použití povolená každým označením, se liší v závislosti na umístění.
Jak Zjistit, Co Vaše Země Je Pásmový Pro
máte-Li jakýkoli důvod domnívat se, že vaše zamýšlené použití vašeho majetku může být zakázáno podle jeho zón, první věc, kterou musíte udělat, je získat kopii katastrální mapy, stejně jako všechny předpisy vztahujícími se k nemovitosti.
Úřad místní správy zabývající se využíváním půdy (pravděpodobně územní plánování, územní plánování nebo stavební oddělení) vám může poskytnout kopii územní mapy a vyhlášek.
zkontrolujte územní označení nemovitosti na mapě a poté se podívejte na územní vyhlášky, abyste přesně zjistili, jaká použití jsou pod tímto označením povolena. Ve skutečnosti nemusí existovat žádná omezení v požadavcích zóny, která by zakazovala vaše zamýšlené použití. Například, pokud je nemovitost ve „venkovské “ nebo“ zemědělské “ zóně, územní předpisy mohou majiteli umožnit provozovat malý zemědělský obchod, stejně jako pěstovat plodiny na zemi.
některé lokality používají systém územního plánování běžně označovaný jako „kumulativní“ zónování. To znamená, že je povoleno nejen použití uvedené v určené zóně, ale jakékoli použití, které je hodnoceno jako méně působivé na Zemi, je také v pořádku. Například podle takového územního plánu, ne jen může firma používá v oblasti pásmový „komerční“ být povoleno, tam by mohlo být žádný zákaz na budování bydliště, protože to je považováno za méně působivých využití půdy.
Pokud Je Vaše Použití Zakázáno, Můžete Upravit Své Plány?
pokud platné územní plánování zakazuje vaše zamýšlené použití, nejprve zjistěte, zda můžete územní plánování dodržet, tím, že trochu vylepšíte své plány. Například, pokud chcete postavit třípatrový dům, ale zónování nemovitosti zakazuje domy vyšší než dva příběhy, můžete udělat lépe změnit design tak, aby se vešel do dvoupodlažní struktury, než se pokoušet získat změnu územního plánu nebo rozptyl.
Územní Změny Běžně Dostupné
Pokud nemůžete vyladit vaše plány, aby se přizpůsobila územní, další možností je požádat o územní změny nebo výjimky umožňují vašemu použití.
prostudujte si ustanovení územních předpisů a zjistěte, zda nabízejí možnost požádat o výjimku nebo změnu územního plánu. Pokud potřebujete pomoc s interpretací vyhlášek, poraďte se se zkušeným právníkem ve vaší oblasti.
odchylky územního plánování a povolení k použití
obvykle je snazší získat výjimku z územního plánování než změnu územního plánu. Výjimky jsou často k dispozici ve formě zvláštního povolení k použití nebo územního rozptylu.
- použití povolení (někdy označované jako „zvláštní“ nebo „podmíněné“ povolení k využití) umožňuje vlastníkovi, aby užívání pozemku způsobem, který obvykle není povoleno v rámci zón. Taková povolení obvykle ukládají povolenému použití řadu podmínek. Povolení k použití jsou někdy k dispozici „dědečkovi“ v použití, které bylo povoleno až do změny územního plánu. Například, pokud vlastník koupil pozemek v komerční zóně provozovat malé firmy, a později územního byl změněn na obytný, obchodní využití by mohlo být dovoleno, aby i nadále pod zvláštní povolení k využití. V této situaci mohou Podmínky použití omezit provozní dobu nebo omezit počet parkovacích míst. Ale nepředpokládejte, že pokud jste si koupili vlastnost se používá pro něco neobvyklého, že můžete i nadále dělat stejné: Použijte povolení, ve většině případů, končí na prodej nebo převod pozemků.
- územní odchylka vám v zásadě uděluje povolení k užívání pozemku způsobem, který by normálně byl v rozporu s místním územním plánem. Žádost o rozptyl se obvykle uděluje pouze v případě, že vlastník může prokázat, že se na pozemku vytváří strádání kvůli zvláštním podmínkám, které ztěžují splnění požadavků na územní plánování. Například, pokud se strmými svahy na pozemku ponechat jen malou část vhodná pro bydliště a překážky vyžaduje územní předpisy rušit na buildable část tak daleko, že pouze malý přístřešek by se vešly, majitel může získat rozptyl stavět v rámci překážka oblasti.
Změna Územního plánu
Změna územního plánu nemovitosti je zřídka snadná. Jakékoli rezonování musí být v souladu s místním územním plánem.
získejte kopii plánu (od územního nebo plánovacího úřadu) a prostudujte si jej. Zjistěte, zda je požadované použití v souladu s cíli hlavního plánu. Při žádosti o rezonování musíte také pečlivě dodržovat všechny postupy v rámci územních předpisů. Zvýšit svou šanci na úspěšné rezoning žádosti, požádat o pomoc zkušeného advokáta, který je obeznámen s postupy a politiky v této oblasti.
postupy pro žádost o výjimku nebo změnu územního plánu
postupy pro žádost o výjimku nebo změnu územního plánu závisí na místních vyhláškách. Pravděpodobně budete muset podat písemnou žádost, platit určitý poplatek, a předložit svůj případ na jednání s plánovací komisí nebo plánovací komise.
slyšení je kritické; abyste byli úspěšní, musíte předložit specifika vaší žádosti a přesvědčivé důvody pro její udělení.
Získejte podporu sousedů
než získáte odchylku nebo změnu územního plánování, budete pravděpodobně muset prokázat, že vaše zamýšlené použití nebude mít nepříznivý vliv na žádné sousedy. I když to není oficiální požadavek, dostat sousedy na palubu s vašimi plány může pomoci vyhnout se konfliktům později.
seznamte se se svými sousedy a vysvětlete své plány a ujistěte se, že poukážete na to, proč nebudou mít za následek žádnou škodu. Například, pokud chcete provozovat statek na svém venkovském pozemku, sousedé se mohou obávat zvýšeného provozu a hluku. Možná můžete poukázat na to, že umístění příjezdové cesty a parkování pro stánek je daleko od jejich domovů, nebo že hodiny otevřené budou minimální.
doufejme, že můžete potlačit jakékoli námitky a možná dokonce vzbudit podporu vašich plánů. Pokud je to možné, získejte písemná prohlášení o podpoře od svých sousedů, abyste je přivedli na územní slyšení, nebo je přesvědčte, aby se s vámi zúčastnili slyšení.
ačkoli řešení územních otázek není snadné, vaše tvrdá práce bude stát za to, pokud můžete získat změnu územního plánu nebo výjimku. Pak můžete relaxovat a užívat si svůj majetek tak, jak jste zamýšleli.