hvad hvis du ejer et rigtig dejligt stykke jord, men den Brug, du har i tankerne til det-et hus, en butik eller en lille gård, måske-kan være forbudt ved dets regulering? Giv ikke op på dine drømme for landet endnu. Du kan muligvis få enten en reguleringsvarians eller en særlig brugstilladelse eller endda ændre selve reguleringsbetegnelsen for at give dig mulighed for at bruge jorden til det formål, du ønsker.
Hvem har ansvaret for din regulering
ejendomsregulering styres typisk af lokale Amts-eller bylove (også undertiden kendt som ordinancer), som opdeler jord i forskellige områder eller “områder.”Uddelingen af et stykke jord bestemmer, hvordan du kan bruge det.
for eksempel kan et område udlagt “bolig” muligvis kun bygge huse på jorden, mens et område udlagt “kommercielt” muligvis tillader detailbutikker og andre virksomheder der. Reguleringsbetegnelser og de anvendelser, der er tilladt af hver betegnelse, varierer afhængigt af placeringen.
Sådan finder du ud af, hvad dit Land er udlagt til
hvis du har nogen grund til at tro, at din tilsigtede brug af din ejendom kan være forbudt ved dens regulering, er den første ting at gøre at få en kopi af områdekortet samt alle forordninger, der gælder for ejendommen.
det lokale regeringskontor, der beskæftiger sig med arealanvendelse (sandsynligvis den lokale planlægning, regulering eller bygningsafdeling) kan give dig en kopi af områdekort og ordinancer.
kontroller ejendommens reguleringsbetegnelse på kortet, og se derefter reguleringsforordningerne for at se nøjagtigt, hvilke anvendelser der er tilladt under denne betegnelse. Der kan faktisk ikke være nogen begrænsninger i områdets krav, der forbyder din tilsigtede brug. For eksempel, hvis ejendommen er i et “landdistrikt” eller “landbrugsområde”, kan reguleringsreglerne tillade en ejer at drive en lille gårdbutik samt at dyrke afgrøder på jorden.
nogle lokaliteter bruger et reguleringssystem, der almindeligvis betegnes som “kumulativ” regulering. Dette betyder, at ikke kun brugen er angivet i det udpegede område tilladt, men enhver brug, der vurderes som mindre virkningsfuld på jorden, er også okay. For eksempel, under en sådan reguleringsordning, ikke kun kan forretningsbrug i et område, der er udlagt “kommercielt”, være tilladt, der er muligvis ikke noget forbud mod at bygge en bolig, fordi det betragtes som en mindre virkningsfuld arealanvendelse.
Hvis Din Brug Er Forbudt, Kan Du Justere Dine Planer?
hvis den gældende regulering forbyder din tilsigtede brug, skal du først afgøre, om du kan overholde reguleringen ved at tilpasse dine planer lidt. For eksempel, hvis du vil bygge et tre-etagers hjem, men ejendommens regulering forbyder boliger, der er højere end to etager, kan du gøre det bedre at ændre designet, så det passer ind i en to-etagers struktur i stedet for at forsøge at få en ændring eller varians.
reguleringsændringer almindeligt tilgængelige
hvis du ikke kan justere dine planer for at imødekomme reguleringen, er den næste mulighed at anmode om en reguleringsændring eller undtagelse for at tillade din brug.
Undersøg bestemmelserne i reguleringsforordningerne for at afgøre, om de giver mulighed for at ansøge om en reguleringsundtagelse eller ændring. Hvis du har brug for hjælp til at fortolke ordinancerne, skal du kontakte en erfaren advokat i dit område.
Reguleringsafvigelser og brugstilladelser
det er typisk lettere at opnå en reguleringsundtagelse end en reguleringsændring. Undtagelser er ofte tilgængelige i form af en særlig brugstilladelse eller en reguleringsvarians.
- en brugstilladelse (undertiden benævnt en “særlig” eller “betinget” brugstilladelse) giver en ejer mulighed for at bruge jorden på en måde, der normalt ikke er tilladt under reguleringen. Sådanne tilladelser pålægger typisk en række betingelser for den tilladte anvendelse. Brugstilladelser er undertiden tilgængelige for” bedstefar ” i en brug, der var tilladt, indtil reguleringen ændrede sig. For eksempel, hvis en ejer købte et stykke jord i et kommercielt område for at drive en lille virksomhed, og senere blev reguleringen ændret til bolig, kan forretningsbrug muligvis fortsætte under en særlig brugstilladelse. I denne situation kan betingelserne for brug begrænse driftstimerne eller begrænse antallet af parkeringspladser. Men antag ikke, at hvis du har købt en ejendom, der bruges til noget usædvanligt, kan du fortsætte med at gøre det samme: brugstilladelser udløber i de fleste tilfælde ved salg eller overførsel af jorden.
- en reguleringsvarians giver dig grundlæggende tilladelse til at bruge jorden på en måde, der normalt ville være i strid med den lokale regulering. En variansanmodning gives normalt kun, hvis ejeren kan vise, at der opstår en modgang på grund af særlige forhold på jorden, der gør det for vanskeligt at overholde reguleringskravene. For eksempel, hvis stejle skråninger på en ejendom kun efterlader en lille del, der er egnet til en bolig, og de tilbageslag, der kræves af reguleringsregler, trænger ind på den bygbare del indtil videre, at kun et lille skur kunne passe, kan ejeren få en varians til at bygge inden for tilbageslagsområdet.
ændring af regulering
ændring af en egenskabs regulering er sjældent let. Enhver omlægning skal være i overensstemmelse med den lokale masterplan for arealanvendelse.
få en kopi af planen (fra planlægnings-eller planlægningskontoret) og studer den. Bestem, om din ønskede brug er i overensstemmelse med målene i masterplanen. Du skal også nøje følge alle procedurer inden for reguleringsforordningerne for at anmode om en omlægning. For at øge din chance for en vellykket anmodning om omlægning, få hjælp fra en erfaren advokat, der er bekendt med procedurerne og politikken i området.
procedurer for anmodning om en Reguleringsundtagelse eller-ændring
procedurer for anmodning om en reguleringsundtagelse eller-ændring afhænger af de lokale forordninger. Du bliver sandsynligvis nødt til at indgive en skriftlig ansøgning, betale et bestemt gebyr, og præsentere din sag under en høring med reguleringsrådet eller planlægningskommissionen.
høringen er kritisk; for at få succes skal du præsentere detaljerne i din anmodning og tvingende grunde til at give den.
få naboernes Support
før du kan få en varians eller ændring i regulering, skal du sandsynligvis vise, at din tilsigtede brug ikke vil påvirke nogen naboer negativt. Selvom dette ikke er et officielt krav, kan det at få naboerne om bord med dine planer hjælpe med at undgå konflikter senere.
Mød dine naboer og forklar dine planer, og sørg for at påpege, hvorfor de ikke vil resultere i nogen skade. For eksempel, hvis du vil drive en gårdstand på din landlige ejendom, kan naboerne bekymre sig om øget trafik og støj. Måske kan du påpege, at placeringen af indkørslen og parkering til standen er langt fra deres hjem, eller at de åbne timer vil være minimal.
forhåbentlig kan du dæmpe eventuelle indvendinger og muligvis endda vække støtte til dine planer. Hvis det er muligt, skal du få skriftlige støtteerklæringer fra dine naboer til at bringe til høringen, eller overbevise dem om at deltage i høringen med dig.
selvom det ikke er let at tackle reguleringsproblemer, vil dit hårde arbejde have været det værd, hvis du kan få en reguleringsændring eller undtagelse. Derefter kan du slappe af og nyde at bruge din ejendom på den måde, du havde til hensigt.