wat als je een echt mooi stuk land bezit, maar het gebruik dat je voor ogen hebt — een huis, een winkel, of een kleine boerderij, misschien — kan worden verboden door de bestemmingsplannen? Geef je dromen voor het land nog niet op. U kunt in staat zijn om ofwel een bestemmingsplan variantie of een speciale gebruiksvergunning te verkrijgen, of zelfs de bestemmingsplannen zelf te wijzigen, zodat u het land kunt gebruiken voor het doel dat u wilt.
Wie is verantwoordelijk voor uw zonering
de zonering van onroerend goed wordt meestal beheerst door lokale wetten van de provincie of de stad (ook wel bekend als verordeningen), die het land verdelen in verschillende gebieden, of “zones.”Het bestemmingsplan van een stuk land bepaalt hoe je het kunt gebruiken.
een gebied met een ” woongebied “zou bijvoorbeeld alleen huizen op het land kunnen laten bouwen, terwijl een gebied met een” commercieel ” gebied winkels en andere bedrijven daar zou kunnen toestaan. Zonering aanduidingen, en het gebruik toegestaan door elke aanduiding, variëren afhankelijk van de locatie.
hoe te achterhalen wat de zonering van uw grond is voor
Als u enige reden hebt om aan te nemen dat het gebruik van uw grond door de zonering verboden zou kunnen zijn, is het eerste wat u moet doen een kopie van de zoneringskaart en alle verordeningen die van toepassing zijn op de grond te verkrijgen.
de lokale overheidsdienst die zich bezighoudt met landgebruik (hoogstwaarschijnlijk de lokale planning -, bestemmings-of gebouwenafdeling) kan u een kopie van de bestemmingsplannen en verordeningen bezorgen.
controleer de zoneringsaanduiding van de accommodatie op de kaart en raadpleeg vervolgens de zoneringsverordeningen om precies te zien welk gebruik onder die aanduiding is toegestaan. Er kunnen eigenlijk geen beperkingen zijn in de vereisten van de zone die het beoogde gebruik zouden verbieden. Als het onroerend goed zich bijvoorbeeld in een “landelijke” of “agrarische” zone bevindt, kunnen de bestemmingsverordeningen een eigenaar toestaan om een kleine boerderijwinkel te runnen en om gewassen op het land te verbouwen.
sommige plaatsen maken gebruik van een zoneringssysteem dat gewoonlijk “cumulatieve” zonering wordt genoemd. Dit betekent dat niet alleen het gebruik gespecificeerd in de aangewezen zone is toegestaan, maar elk gebruik dat wordt beoordeeld als minder impactvol op het land is ook oke. In het kader van een dergelijke zoneringsregeling zouden bijvoorbeeld niet alleen zakelijke toepassingen in een gebied met een “commerciële” zone zijn toegestaan, maar zou er ook geen verbod op het bouwen van een woning kunnen zijn, omdat dit wordt beschouwd als een minder impactvol grondgebruik.
Als Uw Gebruik Verboden Is, Kunt U Dan Uw Plannen Aanpassen?
als de van toepassing zijnde zonering uw beoogde gebruik verbiedt, bepaal dan eerst of u aan de zonering kunt voldoen door uw plannen een beetje aan te passen. Als u bijvoorbeeld een huis met drie verdiepingen wilt bouwen, maar de zonering van het pand verbiedt huizen hoger dan twee verdiepingen, kunt u misschien beter het ontwerp wijzigen om binnen een structuur met twee verdiepingen te passen in plaats van te proberen een zoneringswijziging of-afwijking te krijgen.
wijzigingen in de zonering algemeen beschikbaar
Als u uw plannen niet kunt aanpassen aan de zonering, is de volgende mogelijkheid om een wijziging in de zonering of een uitzondering aan te vragen om uw gebruik toe te staan.
Bestudeer de bepalingen van de zoneringsverordeningen om te bepalen of deze de mogelijkheid bieden om een zoneringsuitzondering of-wijziging aan te vragen. Als u hulp nodig hebt bij het interpreteren van de verordeningen, raadpleeg dan een ervaren advocaat in uw omgeving.
Zoneringsvarianties en gebruiksvergunningen
het is doorgaans gemakkelijker om een zoneringsuitzondering te verkrijgen dan een zoneringswijziging. Uitzonderingen zijn vaak beschikbaar in de vorm van een speciale gebruiksvergunning of een zoneringsvariantie.
- een gebruiksvergunning (soms aangeduid als een “speciale” of “voorwaardelijke” gebruiksvergunning) staat een eigenaar toe om de grond te gebruiken op een manier die normaal niet is toegestaan in het kader van de zonering. Dergelijke vergunningen leggen doorgaans een aantal voorwaarden op aan het toegestane gebruik. Gebruik vergunningen zijn soms beschikbaar voor “grootvader” in een gebruik dat was toegestaan tot de zonering veranderd. Bijvoorbeeld, als een eigenaar een stuk grond in een commerciële zone kocht om een klein bedrijf te runnen, en later de zonering werd veranderd in residentieel, kan het bedrijfsgebruik worden toegestaan om verder te gaan met een speciale gebruiksvergunning. In deze situatie kunnen de gebruiksomstandigheden de gebruiksuren beperken of het aantal parkeerplaatsen beperken. Maar ga er niet van uit dat als je een woning hebt gekocht die wordt gebruikt voor iets ongewoons dat je hetzelfde kunt blijven doen: gebruiksvergunningen zullen in de meeste gevallen vervallen bij elke verkoop of overdracht van het land.
- een zoneringsvariantie geeft u in principe toestemming om het land te gebruiken op een manier die normaal gesproken in strijd is met de lokale zonering. Een variantieverzoek wordt normaliter alleen toegekend als de eigenaar kan aantonen dat er een onbillijkheid ontstaat als gevolg van bijzondere omstandigheden op de grond die het te moeilijk maken om aan de bestemmingsvereisten te voldoen. Bijvoorbeeld, als steile hellingen op een pand laat slechts een klein gedeelte geschikt voor een woning, en de tegenslagen vereist door bestemmingsplannen regelgeving binnendringen op dat bebouwbare gedeelte zo ver dat alleen een kleine schuur kon passen, de eigenaar zou kunnen krijgen een variantie te bouwen binnen de tegenslag gebied.
het wijzigen van de zonering
het wijzigen van de zonering van een eigenschap is zelden eenvoudig. Elke herbestemming moet in overeenstemming zijn met het lokale master land use plan.
haal een kopie van het plan (bij het bestemmings-of Planbureau) en bestudeer het. Bepaal of uw gewenste gebruik in overeenstemming is met de doelstellingen van het Masterplan. U moet ook zorgvuldig alle procedures binnen de bestemmingsplan verordeningen voor het aanvragen van een herbestemming volgen. Om uw kans op een succesvolle rezoning verzoek te vergroten, een beroep doen op de hulp van een ervaren advocaat bekend met de procedures en de politiek in het gebied.
Procedures voor het aanvragen van een Zoneringsuitzondering of wijziging
Procedures voor het aanvragen van een zoneringsuitzondering of wijziging zijn afhankelijk van de lokale verordeningen. U zult waarschijnlijk een schriftelijke aanvraag moeten indienen, een bepaald honorarium moeten betalen en uw zaak moeten presenteren op een hoorzitting met de bestemmingsplanning-of planningscommissie.
de hoorzitting is van cruciaal belang; om succesvol te zijn, moet u de bijzonderheden van uw verzoek en de dwingende redenen voor de toekenning ervan toelichten.
ondersteuning van de buren
voordat u een afwijking of verandering in zonering kunt verkrijgen, zult u waarschijnlijk moeten aantonen dat uw beoogde gebruik geen nadelige invloed zal hebben op de buren. Zelfs als dit geen officiële vereiste is, kan het krijgen van de buren aan boord met uw plannen helpen conflicten later te voorkomen.
Maak kennis met uw buren en leg uw plannen uit, en zorg ervoor dat u duidelijk maakt waarom ze geen schade zullen veroorzaken. Bijvoorbeeld, als u wilt werken een boerderij staan op uw landelijke eigendom, de buren kunnen zorgen te maken over toegenomen verkeer en lawaai. Misschien kunt u erop wijzen dat de locatie van de oprit en parkeerplaats voor de stand is ver van hun huizen, of dat de openingstijden minimaal zal zijn.
hopelijk kunt u bezwaren onderdrukken en mogelijk zelfs ondersteuning voor uw plannen opwekken. Indien mogelijk, krijg schriftelijke steunbetuigingen van uw buren te brengen naar de zoning hoorzitting, of hen te overtuigen om de hoorzitting bij te wonen met u.
hoewel het aanpakken van zoneringskwesties niet eenvoudig is, zal uw harde werk de moeite waard zijn geweest als u een zoneringswijziging of uitzondering kunt krijgen. Dan kunt u ontspannen, en genieten van het gebruik van uw woning op de manier die u bedoeld.