e se você possui um pedaço de terra realmente bom, mas o uso que você tem em mente para ele — uma casa, uma loja, ou uma pequena fazenda, talvez — pode ser proibido por seu zoneamento? Não desistas dos teus sonhos pela terra ainda. Você pode ser capaz de obter uma variância de zoneamento ou uma licença de uso especial, ou até mesmo alterar a designação de zoneamento em si, para permitir que você use a terra para o propósito que você gostaria.
quem é o responsável pelo seu zoneamento
o zoneamento da propriedade é normalmente regido pelas leis locais do condado ou da cidade (também conhecidas por ordenanças), que dividem a terra em diferentes áreas, ou “zonas”.”O zoneamento de um pedaço de terra determina como você pode usá-lo.
por exemplo, uma área “residencial” pode permitir que apenas casas sejam construídas sobre o terreno, enquanto uma área “comercial” pode permitir lojas de varejo e outras empresas lá. As designações de zoneamento, e os usos permitidos por cada designação, variam dependendo do local.
Como Descobrir o Que a Sua Terra É Classificada
Se você tiver alguma razão para acreditar que o uso pretendido da sua propriedade pode ser proibida por seu zoneamento, a primeira coisa a fazer é obter uma cópia do mapa de zoneamento, bem como todas as ordenanças aplicável à propriedade.
a administração local que lida com o uso do solo (provavelmente o departamento local de planejamento, zoneamento ou construção) pode fornecer-lhe uma cópia do mapa e ordenanças de zoneamento.
Verifique a designação de zoneamento da propriedade no mapa, e, em seguida, consulte as ordenanças de zoneamento, para ver exatamente que usos são permitidos sob essa designação. Pode realmente não haver restrições nos requisitos da zona que proibiria o seu uso pretendido. Por exemplo, se a propriedade está em uma zona “rural” ou “agrícola”, os regulamentos de zoneamento podem permitir que um proprietário para gerir uma pequena loja de fazenda, bem como para cultivar culturas na terra.
algumas localidades usam um sistema de zoneamento comumente referido como zoneamento” cumulativo”. Isto significa que não só é permitido o uso especificado na zona designada, mas qualquer uso que seja classificado como menos impactante no terreno também é aceitável. Por exemplo, ao abrigo de um tal regime de urbanização, não só podem ser permitidas utilizações comerciais numa área “comercial” zoneada, como também não pode ser proibida a construção de uma residência, uma vez que é considerada uma utilização do solo menos impactante.
Se O Seu Uso For Proibido, Pode Ajustar Os Seus Planos?
se o zoneamento aplicável proibir o seu uso pretendido, primeiro determine se você pode cumprir com o zoneamento, alterando um pouco os seus planos. Por exemplo, se você quiser construir uma casa de três andares, mas o zoneamento da propriedade proíbe casas superiores a dois andares, você pode fazer melhor para mudar o projeto para caber dentro de uma estrutura de dois andares, em vez de tentar obter uma mudança de zoneamento ou variância.
modificações de zoneamento comumente disponíveis
se você não pode ajustar seus planos para acomodar o zoneamento, a próxima possibilidade é solicitar uma mudança de zoneamento ou exceção para permitir o seu uso.
estude as disposições das portarias para determinar se oferecem a oportunidade de solicitar uma exceção ou mudança de zoneamento. Se precisar de Ajuda para interpretar as ordenanças, consulte um advogado experiente na sua área.
variações de zonamento e licenças de Uso
é tipicamente mais fácil obter uma exceção de zoneamento do que uma mudança de zoneamento. As exceções são muitas vezes disponíveis na forma de uma licença de uso especial ou uma variância de zoneamento.
- uma licença de utilização (por vezes referida como uma licença de Utilização “especial” ou “condicional”) permite que um proprietário use o terreno de uma forma que não é normalmente permitida ao abrigo do zonamento. Tais licenças normalmente impõem uma série de condições sobre a utilização permitida. Licenças de uso são por vezes disponíveis para “avô” em um uso que foi permitido até o zoneamento alterado. Por exemplo, se um proprietário comprou um pedaço de terra em uma zona comercial para operar uma pequena empresa, e mais tarde o zoneamento foi alterado para residencial, o uso da empresa pode ser permitido continuar sob uma licença de uso especial. Nesta situação, as condições de Utilização podem limitar as horas de funcionamento ou limitar o número de lugares de estacionamento. Mas não suponha que se você comprou uma propriedade sendo usada para algo incomum que você pode continuar a fazer o mesmo: licenças de uso, na maioria dos casos, expirará após qualquer venda ou transferência da terra.
- uma variância de zonamento basicamente lhe concede permissão para usar o terreno de uma forma que normalmente estaria em violação do zoneamento local. Normalmente, só é concedido um pedido de variância se o proprietário puder demonstrar que são criadas dificuldades devido a condições especiais no terreno que tornam demasiado difícil o cumprimento dos Requisitos de zonagem. Por exemplo, se as encostas íngremes em uma propriedade deixar apenas uma pequena porção adequada para uma residência, e os contratempos exigidos por regulamentos de zoneamento intrometer-se sobre essa parte edificável tão longe que apenas um pequeno barracão poderia caber, o proprietário pode obter uma variância para construir dentro da área de retrocesso.
mudar o zoneamento
mudar o zoneamento de uma propriedade raramente é fácil. Qualquer rezonamento deve ser consistente com o plano principal local de Uso do solo.
obter uma cópia do plano (do escritório de zoneamento ou planejamento) e estudá-lo. Determinar se o seu uso desejado é consistente com os objetivos do plano mestre. Você também deve seguir cuidadosamente todos os procedimentos dentro das ordenanças de zoneamento para solicitar um zoneamento. Para aumentar a sua chance de um bem sucedido pedido de rezoning, contar com a ajuda de um advogado experiente familiarizado com os procedimentos e política na área.
os procedimentos para solicitar uma exceção de zonamento ou alteração
os procedimentos para solicitar uma exceção de zoneamento ou alteração dependem das ordenanças locais. Você provavelmente terá que apresentar um pedido escrito, pagar uma taxa especificada, e apresentar o seu caso em uma audiência com a Comissão de zoneamento ou planejamento.
a audição é crítica; para ser bem sucedido, você deve apresentar as especificidades de seu pedido e razões imperiosas para concedê-lo.
obtenha o apoio dos vizinhos
Antes de obter uma variação ou alteração no zoneamento, terá provavelmente de mostrar que o seu uso pretendido não irá afectar negativamente nenhum vizinho. Mesmo que isso não seja um requisito Oficial, ter os vizinhos a bordo com seus planos pode ajudar a evitar conflitos mais tarde.
encontre – se com os seus vizinhos e explique os seus planos, certificando-se de indicar por que eles não irão resultar em qualquer dano. Por exemplo, se você quiser operar um posto de fazenda em sua propriedade rural, os vizinhos podem se preocupar com o aumento do tráfego e do ruído. Talvez você possa salientar que a localização da entrada e estacionamento para o stand está longe de suas casas, ou que as horas abertas serão mínimas.
esperançosamente, você pode sufocar quaisquer objeções, e possivelmente até mesmo despertar o apoio para seus planos. Se possível, obter declarações escritas de apoio de seus vizinhos para levar à audiência de zoneamento, ou convencê-los a participar da audiência com você.Apesar de não ser fácil resolver os problemas de zoneamento, o seu trabalho árduo terá valido a pena se conseguir uma mudança de zoneamento ou uma excepção. Então você pode relaxar, e desfrutar de usar a sua propriedade da forma que você pretendia.