vad händer om du äger en riktigt fin bit mark, men användningen du har i åtanke för det-ett hus, en butik eller en liten gård, kanske-kan förbjudas av dess zonering? Ge inte upp dina drömmar för landet ännu. Du kanske kan få antingen en zonindelning varians eller en särskild användning tillstånd, eller ens ändra zonindelning beteckningen själv, så att du kan använda marken för det ändamål du vill.
Vem ansvarar för din zonering
Fastighetszonering styrs vanligtvis av lokala läns-eller stadslagar (även ibland kända som förordningar), som delar mark i olika områden, eller ”zoner.”Zonindelningen av en mark bestämmer hur du kan använda den.
till exempel kan ett område som är zonat ”bostadsområde” tillåta att endast hus byggs på marken, medan ett område som är zonat ”kommersiellt” kan tillåta butiker och andra företag där. Zonbeteckningar och användningarna som tillåts av varje beteckning varierar beroende på platsen.
hur du tar reda på vad ditt Land är zonat för
om du har någon anledning att tro att din avsedda användning av din egendom kan vara förbjuden av dess zonering, är det första att göra en kopia av zonkartan, liksom alla förordningar som gäller för fastigheten.
det lokala regeringskontoret som arbetar med markanvändning (troligen den lokala planerings -, zonerings-eller byggnadsavdelningen) kan ge dig en kopia av zonkartan och förordningarna.
kontrollera fastighetens zonbeteckning på kartan och hänvisa sedan till zonförordningarna för att se exakt vilka användningsområden som är tillåtna under den beteckningen. Det kan faktiskt inte finnas några begränsningar i zonens krav som skulle förbjuda din avsedda användning. Till exempel, om fastigheten är i en ”lantlig” eller ”jordbruks” zon, zonindelning regler kan tillåta en ägare att köra en liten gård butik, samt att odla grödor på marken.
vissa orter använder ett zonsystem som vanligtvis kallas ”kumulativ” zonering. Det betyder att inte bara användningen som anges i den angivna zonen är tillåten, men all användning som är klassad som mindre effektfull på marken är också okej. Till exempel, under en sådan zonindelning system, inte bara kan affärsanvändning i ett område zoned ”kommersiella” tillåtas, det kan finnas något förbud mot att bygga en bostad, eftersom det anses vara en mindre effektfull markanvändning.
Om Din Användning Är Förbjuden, Kan Du Justera Dina Planer?
om den tillämpliga zonindelningen förbjuder din avsedda användning, bestäm först om du kan följa zonindelningen genom att justera dina planer lite. Om du till exempel vill bygga ett tre våningar hem, men fastighetens zonindelning förbjuder bostäder högre än två våningar, kan du göra det bättre att ändra designen så att den passar in i en två våningar struktur snarare än att försöka få en zonindelning förändring eller varians.
zonindelning ändringar allmänt tillgängliga
om du inte kan justera dina planer för att rymma zonindelning, nästa möjlighet är att begära en zonindelning förändring eller undantag för att tillåta din användning.
studera bestämmelserna i zonförordningarna för att avgöra om de erbjuder möjlighet att ansöka om zoneringsundantag eller förändring. Om du behöver hjälp med att tolka förordningarna, kontakta en erfaren advokat i ditt område.
zonindelning avvikelser och använda tillstånd
det är oftast lättare att få en zonindelning undantag än en zonindelning förändring. Undantag finns ofta i form av ett särskilt användningstillstånd eller en zonindelning varians.
- ett användningstillstånd (ibland kallat ”special” eller ”villkorat” användningstillstånd) tillåter en ägare att använda marken på ett sätt som normalt inte är tillåtet enligt zonindelningen. Sådana tillstånd ställer vanligtvis ett antal villkor för den tillåtna användningen. Användningstillstånd är ibland tillgängliga för” farfar ” i en användning som var tillåten tills zonindelningen ändrades. Till exempel, om en ägare köpte en mark i en kommersiell zon för att driva ett litet företag, och senare ändrades zonindelningen till bostäder, kan företagsanvändningen tillåtas fortsätta under ett särskilt användningstillstånd. I denna situation kan villkor som ställs på användningen begränsa driftstimmarna eller begränsa antalet parkeringsplatser. Men antar inte att om du har köpt en fastighet som används för något ovanligt att du kan fortsätta att göra detsamma: använd tillstånd kommer i de flesta fall att upphöra vid försäljning eller överföring av marken.
- en zonindelning varians ger dig i princip tillstånd att använda marken på ett sätt som normalt skulle vara i strid med den lokala zonindelning. En variansbegäran beviljas normalt endast om ägaren kan visa att en svårighet skapas på grund av speciella förhållanden på marken som gör det för svårt att uppfylla zonkraven. Till exempel, om branta sluttningar på en fastighet lämnar endast en liten del som är lämplig för en bostad, och de bakslag som krävs av zonbestämmelserna tränger in på den byggbara delen så långt att endast ett litet skjul kan passa, kan ägaren få en varians att bygga inom bakslagområdet.
ändra zonindelning
ändra en fastighets zonindelning är sällan lätt. All omzoning måste överensstämma med den lokala planen för markanvändning.
få en kopia av planen (från zon-eller planeringskontoret) och studera den. Bestäm om din önskade användning överensstämmer med målen i huvudplanen. Du måste också noggrant följa alla procedurer inom zonförordningarna för att begära en omzoning. För att öka din chans till en lyckad rezoning begäran, ta hjälp av en erfaren advokat bekant med förfaranden och politik i området.
förfaranden för att begära ett Zoneringsundantag eller ändring
förfaranden för att begära ett zoneringsundantag eller ändring beror på de lokala förordningarna. Du kommer förmodligen att behöva lämna in en skriftlig ansökan, betala en viss avgift, och presentera ditt ärende vid en utfrågning med zonindelning styrelsen eller planering kommissionen.
förhandlingen är kritisk; för att lyckas måste du presentera detaljerna i din begäran och tvingande skäl för att bevilja den.
få grannarnas stöd
innan du kan få en varians eller förändring i zonering måste du sannolikt visa att din avsedda användning inte kommer att påverka några grannar negativt. Även om detta inte är ett officiellt krav kan det hjälpa till att undvika konflikter senare att få grannarna ombord med dina planer.
träffa dina grannar och förklara dina planer, se till att påpeka varför de inte kommer att leda till någon skada. Till exempel, om du vill driva en gård står på din Lantliga egendom, grannarna kan oroa sig för ökad trafik och buller. Kanske kan du påpeka att platsen för uppfarten och parkering för stativet är långt ifrån sina hem, eller att öppettiderna blir minimala.
förhoppningsvis kan du kväva några invändningar, och eventuellt även väcka stöd för dina planer. Om möjligt, få skriftliga stödförklaringar från dina grannar för att ta med till zonförhöret, eller övertyga dem att delta i förhandlingen med dig.
även om det inte är lätt att hantera zonproblem, kommer ditt hårda arbete att ha varit värt det om du kan få en zonförändring eller undantag. Då kan du koppla av och njuta av att använda din egendom på det sätt du tänkte.